À Saint-Denis comme dans les communes voisines, il faut examiner le projet dans son ensemble : le nombre de personnes qui occuperont le logement, la commune, le coût de l’opération et la nature de l’achat entrent en jeu.

Un financement complémentaire pour votre résidence principale

Le PTZ aide à financer une partie d’une acquisition ou d’une construction. Il ne s’agit pas d’une somme offerte : vous remboursez le montant prêté, sans payer d’intérêts. Selon Service-Public.fr, ce prêt ne donne pas non plus lieu à des frais de dossier ou d’expertise.

Le projet doit comprendre un autre prêt immobilier. La somme obtenue au titre du PTZ dépend notamment des revenus retenus et des caractéristiques de l’opération. Un seul PTZ peut être accordé pour une même opération immobilière.

La destination du logement est également déterminante : il doit devenir votre résidence principale, dans les délais fixés par la réglementation.

La notion de résidence principale ne se limite donc pas à l’adresse indiquée dans votre dossier. Elle renvoie aussi à l’occupation effective du logement, avec des règles et des exceptions précisées par l’administration.

Faut-il acheter pour la première fois ?

Le terme « premier achat » donne un repère utile, mais la condition est plus précise. Pour obtenir le PTZ, votre résidence principale ne doit pas vous avoir appartenu pendant les 2 années qui précèdent le prêt. Vous ne devez pas non plus avoir acquis de droits réels immobiliers sur votre résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire pendant ces 2 années.

Ainsi, une ancienne propriété ne ferme pas nécessairement l’accès au dispositif : la période à examiner est celle qui précède le prêt. À l’inverse, le fait de rechercher un nouveau logement ne suffit pas à établir que la condition est remplie.

La restriction ne s’applique pas dans les situations suivantes :

• vous détenez l’usufruit ou la nue-propriété de votre résidence principale ;
• le demandeur ou une personne qui occupe le logement dispose d’une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité, ou d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie, correspondant à une incapacité absolue de travailler, ou perçoit l’AAH ou l’AEEH ;
• une catastrophe naturelle ou technologique a rendu votre logement définitivement inhabitable, et la demande de prêt est faite dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant la catastrophe.

Ces exceptions concernent la condition liée à la propriété antérieure. Elles ne dispensent pas d’examiner les autres critères du projet, notamment les ressources et le logement financé.

Comment apprécier les plafonds de ressources ?

Pour un achat classique ou une construction neuve avec une offre émise à partir d’avril 2025, le montant des ressources retenu doit être inférieur au plafond applicable. Ce plafond dépend de deux éléments : la commune du futur logement et le nombre de personnes qui y habiteront.

Le montant retenu ne correspond pas nécessairement au seul revenu du demandeur. L’administration compare les deux montants suivants et conserve le plus élevé :

• le total des revenus fiscaux de référence du demandeur et des autres personnes qui vont occuper le logement, pour l’année N-2 ;
• le coût total TTC de l’opération immobilière à financer, divisé par 9.

Les revenus provenant de l’étranger sont pris en compte et leurs justificatifs doivent être fournis lors de la demande. Il faut donc réunir les informations concernant les futurs occupants, et non se limiter à ses propres revenus.

La comparaison avec le coût de l’opération peut modifier le montant retenu. Il serait donc trompeur de conclure à son éligibilité en regardant seulement le revenu fiscal figurant sur son avis d’imposition.

Pour connaître le plafond correspondant à votre situation, consultez la fiche officielle du PTZ et ses outils. La commune du logement et le nombre d’occupants doivent être renseignés avec précision.

Quels logements peuvent être financés ?

Le PTZ peut contribuer à l’achat d’un logement neuf achevé depuis moins de 5 ans, en vue de sa première occupation. Il peut également financer une partie de la construction d’un logement destiné à une première occupation une fois achevés les travaux nécessaires pour le construire ou le livrer.

Dans le cas d’une construction, le chantier ne peut débuter qu’une fois l’offre de prêt émise. Ce point mérite d’être vérifié dès que le calendrier du projet se précise.

Le financement peut aussi concerner la construction ou l’achat simultané de dépendances, comme un garage, une place de parking, une loggia ou une véranda.

Pour un achat classique ou une construction, les conditions applicables dépendent de la date d’émission de l’offre. Pour une offre émise jusqu’en mars 2025, le logement devait notamment se situer en zone A, A bis ou B1 et dans un bâtiment d’habitation collectif comprenant plus de 2 logements partiellement ou totalement superposés. Il est donc important de tenir compte de la date de l’offre lorsque vous consultez des informations sur un projet.

Dans l’ancien, le PTZ suppose notamment que le logement soit situé dans une commune en zone B2 ou C et que des travaux d’amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l’opération ; ces travaux doivent en principe être achevés dans un délai de 3 ans à compter de l’émission de l’offre de prêt. Saint-Denis étant classée en zone A bis, cette voie ne s’y applique pas. L’achat d’un logement du parc social et l’aménagement d’un local existant en logement relèvent de conditions distinctes. Pour ces projets, vérifiez la rubrique correspondante de la fiche officielle avant de conclure à votre éligibilité.

Quelles obligations d’occupation prévoir ?

Pour un achat classique ou une construction neuve avec une offre émise à partir d’avril 2025, le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après l’achat ou la fin des travaux. Vous pouvez aussi vous y installer à votre départ à la retraite, si celui-ci intervient dans un délai maximal de 6 ans à compter de l’achat du logement ou de l’achèvement des travaux. Jusqu’à votre départ à la retraite, le logement peut être mis en location, sous certaines conditions. Selon l’administration, une résidence principale est en principe occupée au moins 8 mois par an.

Une occupation inférieure à 8 mois peut néanmoins être compatible avec cette qualification dans au moins l’un des cas suivants :

• une situation de force majeure ;
• une raison de santé ;
• une activité professionnelle imposant des déplacements réguliers ;
• une nécessité absolue de service liée à votre statut ou à votre contrat de travail, ou à celui d’au moins une autre personne appelée à habiter le logement ;
• l’éloignement du lieu d’activité, le vôtre ou celui d’au moins une autre personne appelée à habiter le logement, pendant 3 ans au maximum ;
• le logement est loué en attendant que vous partiez prochainement à la retraite.

Pour un projet lié à un départ à la retraite ou à une mise en location avant ce départ, consultez la fiche officielle afin d’examiner les conditions applicables à votre situation.

Préparer votre demande à Saint-Denis et aux alentours

Que vous recherchiez à Saint-Denis ou dans une commune voisine, commencez par identifier précisément la nature de l’opération : achat neuf, construction ou autre projet. Pour un logement neuf, la date de l’offre de prêt et la commune permettent d’orienter les vérifications.

Rassemblez ensuite les éléments utiles à l’appréciation des ressources : les revenus fiscaux de référence des personnes qui habiteront le logement, les éventuels justificatifs de revenus étrangers et le coût total TTC de l’opération. Ces données servent à déterminer le montant à comparer au plafond applicable.

La commune intervient aussi dans l’estimation du financement. Le simulateur mentionné par Service-Public.fr permet de vérifier la zone du logement ; un autre outil aide à estimer le montant du PTZ. Une estimation reste à distinguer de l’examen de votre demande de prêt.

À titre de recherche, Saint-Denis Immobilier propose des appartements et maisons à la vente à Saint-Denis et dans les villes voisines. L’éligibilité au PTZ doit être vérifiée pour le logement et l’opération envisagés.

Pour une question propre à votre situation, le réseau des ADIL propose une information gratuite sur le logement. L’ANIL permet de trouver votre ADIL en sélectionnant votre département.

Questions fréquentes

Si vous déménagez avant de vendre, l’exonération peut être maintenue à certaines conditions : avoir occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, vendre dans un délai normal (en principe un an) et ne l’avoir ni loué ni laissé occuper gratuitement entre-temps. Le notaire peut examiner votre situation avant la cession.

Ce que recouvre l’exonération

Une plus-value apparaît lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acquis. En principe, une plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La vente de la résidence principale bénéficie toutefois d’une exonération totale.

Selon Service-Public.fr, cette exonération porte sur le logement et ses dépendances. Pour être exonérées, les dépendances immédiates et nécessaires (cave, garage, place de stationnement, cour) doivent être vendues en même temps que le logement ; si elles sont vendues à des acquéreurs distincts, les ventes doivent intervenir dans un délai normal.

La règle concerne aussi bien la vente d’un appartement que celle d’une maison. À Saint-Denis, elle peut donc intéresser un propriétaire qui vend son appartement en copropriété avec sa cave ou son stationnement, comme un propriétaire qui vend sa maison.

La question fiscale se distingue de l’évaluation du bien. Saint-Denis Immobilier propose une expertise immobilière en valeur vénale, pour un divorce, une donation, une succession ou un partage. L’examen du droit à l’exonération relève, quant à lui, de la situation fiscale du vendeur.

Reconnaître sa résidence principale

Votre résidence principale est votre habitation habituelle et effective : c’est le logement dans lequel vous vivez pendant la majeure partie de l’année. Ce critère d’occupation est essentiel pour distinguer le logement vendu d’une autre résidence.

Le fait de posséder un appartement ne suffit donc pas, à lui seul, à établir qu’il s’agit de votre résidence principale. L’usage réel du logement compte. Pour appliquer la règle générale, le logement doit avoir cette qualité au moment de la vente.

La fiche sur les plus-values immobilières présente cette définition et les principales exonérations. Si votre situation d’occupation a changé, décrivez-la précisément au notaire plutôt que de vous fonder sur la seule dénomination du bien.

Déménager avant la vente : que faut-il vérifier ?

Un propriétaire peut quitter son logement alors que sa vente est encore en cours. Il ne faut pas confondre la date du déménagement, la mise en vente et la vente elle-même : la règle générale rattache la qualité de résidence principale au moment de la vente.

Le départ préalable soulève donc une question distincte de celle d’un logement encore occupé par son propriétaire lors de la vente. Selon l’administration, si vous avez déjà quitté le logement au jour de la vente, l’exonération reste possible à trois conditions : l’avoir occupé jusqu’au jour de sa mise en vente, vendre dans un délai normal (en principe un an, apprécié selon les circonstances) et ne l’avoir ni loué ni laissé occuper gratuitement par des proches ou des tiers entre-temps. L’exonération ne peut pas être déduite du seul fait que le bien a été votre résidence principale auparavant.

Avant la vente, indiquez au notaire quand vous avez quitté le logement et ce qu’il est devenu depuis votre départ. Précisez notamment la date de mise en vente et s’il a été loué ou occupé. Le notaire pourra apprécier votre situation et vous éclairer sur le traitement fiscal applicable.

Il est également important de ne pas confondre le départ volontaire avant la vente avec les situations de séparation ou d’entrée dans un établissement d’accueil : ces situations font l’objet de conditions propres.

Séparation ou divorce : l’occupation jusqu’à la mise en vente

Une séparation peut modifier l’occupation du logement avant sa vente. D’après Service-Public.fr, en cas de séparation ou de divorce, l’un des ex-conjoints doit avoir occupé le logement jusqu’à sa mise en vente. Cette indication concerne les personnes mariées, pacsées ou vivant en concubinage.

Le départ de l’un des membres du couple ne doit donc pas être examiné isolément. Il faut aussi tenir compte de l’occupation par l’autre et du moment où le logement a été mis en vente. Selon l’administration, la vente doit aussi intervenir dans un délai normal (en principe un an) à compter de la mise en vente, sans délai particulier exigé entre la séparation et la mise en vente ; une simple référence à l’ancienne vie commune ne suffit pas.

Pour un appartement ou une maison détenu dans un contexte de séparation, présentez au notaire la chronologie de l’occupation et de la mise en vente. Il pourra examiner la situation de chaque vendeur au regard de la cession envisagée.

Vente après l’entrée dans un établissement d’accueil

L’administration prévoit une exonération pour la vente de l’ancienne résidence principale de certaines personnes qui résident dans un établissement d’accueil pour personnes âgées ou pour adultes handicapés. Cette possibilité dépend notamment des ressources, de l’occupation du logement après l’entrée dans l’établissement et du délai de vente.

Pour une vente en 2026, le revenu de 2024 ne doit pas dépasser 30 024 € pour la première part de quotient familial, majorés de 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire et de 5 522 € pour chacune des demi-parts suivantes. Les montants sont différents dans les départements d’outre-mer pour les personnes résidant dans un établissement d’accueil de personnes âgées.

L’ancienne résidence principale doit être vendue dans les 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement. Elle ne doit pas avoir été occupée, qu’elle ait été louée ou prêtée, sauf par le conjoint. Le vendeur ne doit pas non plus être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière pour l’avant-dernière année précédant la vente.

Cette situation appelle donc une vérification particulière : il ne suffit pas que le logement ait été la résidence principale avant l’entrée dans l’établissement. Les conditions liées aux ressources, à l’occupation, à la date de vente et à l’impôt sur la fortune immobilière doivent également être examinées.

Calcul et formalités fiscales

Pour comprendre la notion de plus-value, l’administration donne un exemple : un logement acheté 100 000 € et revendu 120 000 € procure une plus-value de 20 000 €. Si le logement ouvre droit à l’exonération de la résidence principale, cette plus-value est totalement exonérée.

Lorsque la plus-value est imposable, son calcul fiscal ne se limite pas nécessairement à la différence entre les deux prix. Le prix de vente retenu peut notamment être diminué, sur justificatifs, de frais payés lors de la vente, comme ceux liés aux diagnostics obligatoires. Il peut aussi être augmenté de sommes versées au profit du vendeur.

Pour un bien acheté, le prix d’acquisition est celui indiqué dans l’acte d’acquisition. Il peut être majoré de certains frais et dépenses selon les règles applicables. Pour un bien reçu par donation ou succession, l’administration retient la valeur utilisée pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Lorsque la plus-value est imposable, le notaire chargé de la vente effectue les démarches auprès de l’administration fiscale. Il calcule la plus-value imposable et l’impôt à payer, établit la déclaration et procède au paiement auprès du service de la publicité foncière compétent. Le vendeur doit ensuite indiquer dans sa déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire. Lorsque la vente de la résidence principale est totalement exonérée, aucune déclaration de plus-value n’est déposée : le notaire mentionne le fondement de l’exonération dans l’acte de vente.

La Direction générale des Finances publiques rappelle les principes applicables sur sa page consacrée à la vente d’un bien immobilier.

Questions fréquentes

Leur montant dépend notamment de l’opération : la nature des droits et taxes diffère entre un logement existant et une vente en l’état futur d’achèvement. Un état prévisionnel établi par le notaire permet de préciser les sommes à prévoir.

Que comprennent les sommes versées au notaire ?

L’expression « frais de notaire » désigne un ensemble de sommes de nature différente. Elle ne correspond donc pas à la seule rémunération du professionnel. Selon la fiche de Service-Public.fr, ces frais peuvent comprendre les postes suivants :

• Les émoluments rémunèrent les prestations dont le tarif est réglementé, notamment celles liées à une vente immobilière.
• Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour l’accomplissement de sa prestation, comme les frais de photocopies nécessaires au dossier.
• Les droits et taxes sont reversés à l’État et aux collectivités territoriales. Ils comprennent notamment des droits d’enregistrement et de la TVA.
• Les honoraires rémunèrent des prestations dont le tarif n’est pas réglementé, par exemple une consultation juridique. Leur montant est déterminé librement avec le notaire.

Cette distinction aide à lire le décompte : une somme versée à l’étude n’est pas nécessairement conservée par le notaire. De même, une consultation donnant lieu à des honoraires ne doit pas être confondue avec les émoluments réglementés de la vente.

Les droits de mutation font partie des sommes liées au transfert de propriété. Les autres postes restent à prendre en compte pour connaître le coût global.

Quelle différence entre un logement ancien et un logement neuf ?

Selon l’ANIL, la nature des droits et taxes varie selon l’opération. Un logement existant supporte des droits d’enregistrement (droit départemental, taxe additionnelle communale, frais d’assiette et de recouvrement, contribution de sécurité immobilière). La vente d’un logement en l’état futur d’achèvement est soumise à la TVA, à laquelle s’ajoutent notamment le droit départemental, les frais d’assiette et de recouvrement et la contribution de sécurité immobilière. Si la vente d’un logement neuf est faite entre particuliers, elle relève des droits d’enregistrement et non de la TVA. Ces indications ne constituent pas un devis.

Pour une vente dans une résidence récente ou une première acquisition dans un logement neuf, demandez au notaire quel traitement s’applique à l’opération envisagée. Il pourra préciser l’estimation en fonction des caractéristiques du dossier.

À Saint-Denis et dans les villes voisines, Saint-Denis Immobilier propose à la vente des appartements et des maisons. En consultant les biens proposés à la vente, gardez une place distincte dans votre budget pour les frais d’acquisition : le prix du logement ne suffit pas à les déterminer.

Comment sont calculés les émoluments ?

Les émoluments rémunèrent une prestation soumise à un tarif réglementé. Selon la prestation, ils peuvent être fixes ou proportionnels. Pour l’achat d’un bien immobilier, le calcul de l’administration repose sur des tranches de prix : chaque taux s’applique à la part du prix comprise dans la tranche correspondante.

Service-Public.fr fournit un exemple en métropole pour un appartement de 200 000 € : les émoluments s’élèvent à 1 995,25 € HT. La TVA applicable aux émoluments est de 20 %. Cet exemple porte sur les émoluments ; il ne donne pas le total des frais d’acquisition.

C’est une distinction importante au moment de comparer une estimation et un décompte. Aux émoluments peuvent s’ajouter les droits et taxes, les débours et, le cas échéant, des honoraires convenus avec le notaire. Un montant indiqué hors taxe doit également être lu avec attention pour comprendre ce qu’il inclut.

Si vous souhaitez comprendre le calcul appliqué à votre achat, demandez au notaire de vous expliquer les lignes de son estimation. Vous pourrez ainsi distinguer le coût de la prestation réglementée des sommes collectées ou avancées pour l’opération.

Comment obtenir une estimation adaptée à votre achat ?

La fiche de Service-Public.fr consacrée aux frais de notaire renvoie vers le simulateur de l’ANIL, qui donne une première estimation à titre indicatif, sans valeur contractuelle. Pour votre opération, demandez aussi un devis écrit détaillé ou un état prévisionnel du coût au notaire.

Ce document vous aide à identifier les postes à financer, plutôt qu’à retenir un pourcentage global. Présentez au notaire les caractéristiques de l’achat envisagé et interrogez-le sur les éléments qui peuvent modifier le montant. Des frais supplémentaires peuvent notamment être liés à une hypothèque ou à un crédit immobilier.

Pour exploiter l’estimation, vérifiez en particulier :

• le prix du logement retenu pour le calcul ;
• la distinction entre émoluments, droits et taxes et débours ;
• l’existence éventuelle d’honoraires pour une prestation dont le tarif n’est pas réglementé ;
• les frais supplémentaires liés, le cas échéant, au financement.

Une estimation reste un outil de préparation : elle ne doit pas être prise pour le détail définitif de chaque somme. Une fois la prestation accomplie, le notaire doit remettre un document détaillant les frais à payer. Vous pouvez lui demander des explications si une ligne de ce document diffère de ce que vous aviez compris.

Quand et comment les frais sont-ils payés ?

L’acquéreur supporte généralement les frais de notaire. Le notaire peut demander le versement d’une provision : demandez-lui à quelle date les sommes sont à régler, et prévoyez ce poste dès la préparation du budget.

Leur financement peut notamment provenir de votre épargne ou de la vente d’un bien précédent. Si vous recourez à un crédit immobilier, prenez aussi en compte les frais susceptibles d’être liés au financement dans votre demande d’estimation au notaire.

Le document prévisionnel et le détail remis après la prestation n’ont pas la même fonction. Le premier sert à anticiper les sommes à prévoir ; le second permet d’identifier les montants facturés. Conservez-les pour pouvoir comparer les postes et poser une question précise au notaire si nécessaire.

Peut-on choisir son notaire et modifier le coût ?

L’acheteur peut faire appel à son propre notaire, que l’achat porte sur un logement ancien ou neuf. Si le vendeur et l’acquéreur ont chacun un notaire pour la transaction, les émoluments sont partagés entre les professionnels : leur intervention ne double pas les frais de la vente.

Il faut toutefois distinguer ce partage d’une prestation complémentaire. Une consultation juridique, par exemple, peut donner lieu à des honoraires librement déterminés avec le notaire. Si vous sollicitez un conseil particulier, demandez quel en sera le coût et ce qu’il couvre.

Le tarif des émoluments est réglementé. Pour une prestation supérieure à 150 000 €, le notaire peut, sous certaines conditions, accorder une remise totale ou partielle sur les émoluments perçus pour une même affaire. Cette remise doit bénéficier de la même manière à l’ensemble de ses clients. Demandez un état prévisionnel : les débours, les droits et taxes et les éventuelles prestations à honoraires doivent aussi être pris en compte pour apprécier le coût de votre dossier.

Questions fréquentes

À Saint-Denis comme ailleurs, distinguer ces règles permet de mieux comprendre pourquoi une résolution peut être adoptée, rejetée ou soumise à un nouveau vote.

Comment les voix sont-elles comptées ?

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. Ces tantièmes sont attachés aux lots : un appartement, une cave ou un parking peuvent ainsi représenter des parts différentes des parties communes.

Le nombre de personnes favorables à une proposition ne suffit donc pas à déterminer le résultat. Il faut aussi connaître les voix qu’elles détiennent et la majorité applicable à la résolution. Pour la double majorité, les deux éléments comptent : le nombre de copropriétaires et le nombre de voix.

La fiche de Service-Public.fr classe les décisions selon leur objet : organes de la copropriété, travaux, documents, sécurité ou encore actes de vente et d’acquisition.

Les quatre règles de majorité

La majorité simple : les voix exprimées

À la majorité simple, le décompte porte sur les voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Cette règle s’applique notamment à l’adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par des modifications législatives ou réglementaires intervenues depuis son établissement.

La majorité absolue : les voix de la copropriété

La majorité absolue se calcule sur l’ensemble des voix de l’immeuble. Les voix des copropriétaires absents entrent donc dans la base de calcul, même s’ils ne prennent pas part au vote. Une proposition peut recueillir une majorité de voix favorables parmi les participants sans atteindre pour autant la majorité absolue.

La double majorité : personnes et tantièmes

Pour obtenir la double majorité, les copropriétaires favorables doivent être plus nombreux que les autres et détenir au moins les 2/3 des voix. Selon l’exemple de l’administration, une copropriété compte 10 copropriétaires et totalise 1000 millièmes. La décision est adoptée lorsque 6 d’entre eux l’approuvent et qu’ils détiennent ensemble 700 millièmes.

Cet exemple montre l’intérêt de vérifier les deux critères : compter les copropriétaires favorables ne renseigne pas, à lui seul, sur la part des voix qu’ils représentent.

Quand un second vote est-il possible ?

Une résolution soumise à la majorité absolue peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple si elle a obtenu au moins 1/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires. Le résultat du premier vote reste donc déterminant, même lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte.

Pour une résolution relevant de la double majorité, un second vote à la majorité absolue peut avoir lieu lors de la même assemblée si la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance a approuvé la proposition et si ces copropriétaires représentent au moins 1/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires. Les deux conditions doivent être réunies.

Une possibilité particulière concerne les travaux destinés à économiser l’énergie ou à diminuer les émissions de gaz à effet de serre. Si le projet n’a pas recueilli au moins 1/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires, une nouvelle assemblée peut se prononcer à la majorité simple sur un projet identique, à condition d’être convoquée dans un délai de 3 mois.

Quelles décisions concernent l’organisation et le règlement ?

La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical relève de la majorité absolue. Il en va de même pour la constitution d’un syndicat secondaire.

Une délégation donnée au syndic, au conseil syndical ou à une autre personne pour prendre un acte ou une décision relevant de la majorité simple est elle aussi votée à la majorité absolue. La délégation accordée au président du conseil syndical pour engager une action judiciaire contre le syndic en réparation d’un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires relève également de cette majorité.

Pour le règlement de copropriété, l’objet de la modification fait la différence. Son adaptation aux changements législatifs et réglementaires intervenus depuis son établissement relève de la majorité simple. Sa modification ou son établissement concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes relève de la double majorité.

L’unanimité est exigée lorsque la modification ou l’établissement du règlement porte sur un autre objet que la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. C’est le cas, par exemple, d’un changement de destination de l’immeuble. La destination désigne l’usage pour lequel l’immeuble a été construit : habitation, usage professionnel ou usage mixte.

Travaux et équipements : une majorité selon le projet

Conservation, accessibilité et diagnostic

Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé et à la sécurité de ses occupants relèvent de la majorité simple. Cela comprend notamment les travaux touchant à la stabilité, au clos, au couvert ou aux réseaux, ainsi que ceux destinés à mettre les logements en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement.

Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite relèvent de la majorité simple lorsqu’ils ne touchent ni à la structure de l’immeuble ni à ses équipements essentiels. S’ils affectent la structure ou ces équipements, la majorité absolue est exigée.

La décision d’engager un diagnostic technique global et le choix de son mode de réalisation relèvent de la majorité simple. Le mode d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux relève également de cette majorité, tandis que l’adoption de tout ou partie du projet exige la majorité absolue.

Amélioration, énergie et stationnement

Les travaux de transformation, d’amélioration ou de création d’un équipement relèvent de la majorité absolue. C’est aussi le cas des travaux destinés à économiser l’énergie ou à diminuer les émissions de gaz à effet de serre, qu’ils comprennent ou non des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives.

Pour la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables, la nature précise de la décision compte. La décision d’équiper de bornes les places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif, avec l’étude de l’adéquation des installations existantes et, si nécessaire, les travaux correspondants, relève de la majorité simple.

En revanche, l’installation ou la modification des installations électriques permettant d’alimenter ces places, ainsi que la réalisation d’installations de recharge avec comptage individuel pour ces véhicules, relèvent de la majorité absolue.

L’assemblée peut autoriser à la majorité simple un ou plusieurs copropriétaires à réaliser à leurs frais des travaux de stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes. Ces travaux ne doivent affecter ni la structure, ni la destination de l’immeuble, ni ses équipements essentiels, et ne doivent pas mettre en cause la sécurité des occupants.

Charges, parties communes et sécurité

En principe, la modification de la répartition des charges exige l’unanimité. Elle relève toutefois de la majorité absolue lorsqu’elle est rendue nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives. Lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition ont été décidés à la majorité exigée par la loi, la modification des charges qu’ils rendent nécessaire est votée à la même majorité que celle ayant permis d’adopter les travaux ou les actes.

La suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente de la loge, lorsqu’elle appartient au syndicat des copropriétaires, relèvent de la double majorité. L’unanimité est toutefois exigée si le règlement de copropriété prévoit que la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Un acte d’acquisition immobilière ou de disposition relève de la double majorité. Les conditions de réalisation d’actes de disposition sur les parties communes ou leurs droits accessoires relèvent toutefois de la majorité absolue lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires, comme celles concernant les cours communes, d’autres servitudes ou la cession de droits de mitoyenneté. L’aliénation (par exemple la vente) de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble exige, elle, l’unanimité.

Pour la sécurité, le mode d’ouverture des portes d’accès se décide à la majorité absolue. L’autorisation permanente donnée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes relève, quant à elle, de la majorité simple.

Pour une copropriété de Saint-Denis comme pour toute autre, la lecture de la résolution et du règlement reste importante pour identifier la règle applicable. Saint-Denis Immobilier propose à la vente des appartements et des maisons dans la ville et ses environs. En cas de doute sur une situation précise de copropriété, une ADIL ou un professionnel du droit peut vous éclairer.

Questions fréquentes

Certains éléments servent dès la mise en vente ou la première visite ; d’autres doivent être remis lors de la promesse de vente ou avant la signature de l’acte authentique.

Quels éléments prévoir dès la mise en vente et la visite ?

L’annonce doit renseigner sur l’appartement et la copropriété. Elle indique notamment le nombre de lots, la superficie, le montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeur et les dépenses prévisibles mentionnées dans le DPE.

Elle précise les procédures liées aux difficultés financières de la copropriété et oriente l’acquéreur vers le site Géorisques pour vérifier les risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien. Si un professionnel est mandaté pour la vente, l’annonce indique ses honoraires et la personne qui les prend en charge.

À la première visite, le vendeur ou son mandataire remet un état des risques si le logement est situé dans un secteur exposé à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou lié au radon. À défaut, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

À Saint-Denis et dans les villes voisines, Saint-Denis Immobilier propose à la vente des appartements et des maisons. L’agence propose également une estimation orale, gratuite et sans engagement.

Les documents sur l’organisation et les travaux de l’immeuble

Lorsqu’une promesse de vente est signée, le vendeur remet à l’acquéreur les documents relatifs à la copropriété, y compris ceux sur sa situation financière, au plus tard à cette date. Si l’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot dans la copropriété, le vendeur ne lui remet que les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.

Les documents sur l’organisation et les travaux comprennent :

• la fiche synthétique, qui renseigne sur les caractéristiques techniques et financières, l’organisation et le fonctionnement de la copropriété ;
• le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes modificatifs publiés ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• les conclusions du diagnostic technique global, s’il existe ;
• le plan pluriannuel de travaux ou son projet ;
• la notice expliquant les droits et les obligations des copropriétaires ainsi que le fonctionnement du syndicat.

Le règlement et l’état descriptif renseignent sur l’organisation des lots. Les procès-verbaux retracent les décisions d’assemblée, tandis que le carnet d’entretien et le plan de travaux apportent des informations sur l’immeuble.

La promesse de vente n’est pas obligatoire. Si les parties signent directement l’acte authentique, le notaire transmet à l’acquéreur le projet d’acte accompagné des informations sur la copropriété, dont les documents énumérés par Service-Public.fr pour cette situation.

Les informations financières à communiquer à l’acheteur

Les informations financières renseignent l’acquéreur sur les dépenses liées au lot et sur la situation de la copropriété. Le vendeur réunit :

• les charges courantes du budget prévisionnel et les charges hors budget prévisionnel qu’il a payées pendant les 2 exercices comptables précédant la vente ;
• lorsqu’un fonds de travaux existe, la somme correspondant à la part attachée au lot ainsi que la dernière cotisation versée par le vendeur ;
• les sommes susceptibles d’être réclamées à l’acquéreur par le syndicat, comme une avance de trésorerie ;
• l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de sa dette envers les fournisseurs.

Les charges payées par le vendeur renseignent sur les dépenses passées du lot. Les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur et l’état des impayés éclairent sa situation future et celle de la copropriété.

Le dossier de diagnostic technique du logement

En cas de promesse de vente, le dossier de diagnostic technique est remis à l’acquéreur en même temps que cette promesse. Il rassemble des informations sur le logement et certains risques, notamment :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d’exposition au plomb pour la partie privative et l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité et celui de gaz, si l’installation concernée de la partie privative a plus de 15 ans ;
• l’état relatif à la présence de termites dans la partie privative et l’état des risques et pollutions ;
• l’état relatif au risque de mérule si le bâtiment se situe dans un secteur délimité par le préfet, où des mérules ont été signalées à la mairie ;
• le diagnostic bruit si le logement se situe dans un secteur exposé au bruit, délimité par le plan d’exposition au bruit d’un aérodrome ;
• la surface privative du lot (loi Carrez) ;
• l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris sur la partie privative, s’il existe.

Le DPE porte sur la performance énergétique, tandis que la surface loi Carrez renseigne sur la superficie privative. Les états relatifs aux installations ou aux risques répondent aux situations précisées pour chacun.

L’absence de transmission de l’état des risques pour un logement situé dans une zone concernée, ou d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité existant, peut permettre à l’acquéreur de demander l’annulation du contrat ou une diminution du prix. Un notaire peut vous éclairer sur les pièces correspondant à votre logement et leur validité.

L’état daté à demander avant la vente

L’état daté est obligatoire pour la vente d’un lot de copropriété : il renseigne sur la situation financière du lot vis-à-vis de la copropriété. Le syndic l’établit à la demande du vendeur ou du notaire chargé de rédiger l’acte, puis le transmet au notaire avant la vente.

Le document distingue les sommes dues par le vendeur au syndicat, celles que le syndicat pourrait devoir au vendeur et celles qui seront à la charge de l’acquéreur. Il comprend notamment des informations sur les provisions, les avances de trésorerie et, le cas échéant, les charges impayées ou l’emprunt collectif.

Selon la fiche officielle sur l’état daté, son coût est facturé au vendeur et ne peut dépasser 380 € TTC. Il doit être prévu au contrat du syndic dans la rubrique des frais imputables aux seuls copropriétaires et approuvé par l’assemblée générale. Un montant supérieur peut être contesté, y compris en cas de vente simultanée de plusieurs lots.

Le syndic transmet aussi au notaire un certificat de moins d’1 mois attestant que le vendeur n’a pas de dette envers la copropriété. En présence de dettes, il peut former opposition au versement du prix pour en obtenir le paiement.

Remettre les documents et conserver la preuve de leur réception

Les documents peuvent être transmis par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé, comme un courriel ou une clé USB, avec l’accord écrit de l’acquéreur. Devant notaire, celui-ci atteste leur remise en signant la promesse. Si elle est signée sans notaire, il l’atteste par un écrit daté et signé de sa main.

Certains documents conditionnent le départ du délai de rétractation : la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avec leurs actes modificatifs publiés, les procès-verbaux des 3 dernières années et les informations financières énumérées pour la promesse. Le délai démarre le lendemain de leur réception.

En l’absence de promesse, un délai de réflexion d’au moins 10 jours doit être respecté avant la signature de l’acte. Si la fiche synthétique, le règlement et l’état descriptif avec leurs actes modificatifs publiés, les procès-verbaux des 3 dernières années ou l’état global des impayés et de la dette envers les fournisseurs n’ont pas été remis à l’acquéreur, ce délai commence le lendemain de leur réception.

Après la signature, le changement de propriétaire doit être notifié au syndic par le notaire, l’acquéreur ou le vendeur.

Questions fréquentes

Pour un bailleur, l’enjeu est de distinguer ces deux questions : quel niveau de loyer est autorisé pour le logement et dans quelle mesure le loyer précédent peut-il évoluer ?

Deux mécanismes à distinguer

Selon Service-Public.fr, l’encadrement des loyers recouvre deux mécanismes distincts. Dans la plupart des communes en zone tendue, des règles limitent les hausses de loyer, notamment à l’arrivée d’un nouveau locataire ou au renouvellement du contrat.

Dans certaines de ces communes, un encadrement du niveau du loyer s’applique également. La fixation du montant fait alors intervenir des loyers de référence minoré et majoré. Saint-Denis appartient à cette catégorie, comme les autres communes du territoire de Plaine Commune citées par l’administration. Pour Plaine Commune, ce dispositif vise les baux signés ou renouvelés du 1er juin 2021 au 24 novembre 2026.

La distinction est importante pour un bailleur : une possibilité d’augmentation prévue par les règles d’évolution ne dispense pas de tenir compte du plafonnement applicable au logement. À l’inverse, la seule existence d’un loyer de référence ne signifie pas que le loyer précédent peut être augmenté librement jusqu’à ce montant.

Quels logements sont concernés ?

L’encadrement vise les logements qui constituent la résidence principale du locataire, ainsi que les logements loués avec un bail mobilité. Pour savoir si votre location entre dans ce champ, il faut donc examiner l’usage prévu au bail et le type de contrat.

D’autres règles s’appliquent aux logements soumis à la loi de 1948, aux logements conventionnés par l’Anah, aux logements sociaux, aux meublés de tourisme et aux sous-locations. Il ne faut pas leur appliquer sans vérification les indications relatives à une résidence principale ou à un bail mobilité.

La qualification du logement compte avant même l’examen du montant demandé. Un propriétaire dont le bien relève d’un régime particulier peut se rapprocher de l’ADIL pour comprendre les règles correspondant à sa situation.

Comment vérifier le plafond applicable ?

À Saint-Denis, les loyers de référence servent à encadrer le niveau du loyer. Pour préparer un bail, le propriétaire doit rechercher les références applicables au logement et les distinguer du loyer envisagé. Il convient également de vérifier les règles propres à la situation : première location, changement de locataire ou renouvellement.

Le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré ne remplissent pas le même rôle. Le propriétaire ne doit donc pas les confondre lorsqu’il examine le montant du loyer ou une éventuelle évolution. Le montant à retenir dépend du logement : un plafond chiffré identique pour tous les biens de Saint-Denis ne peut pas être déduit du seul nom de la commune.

La fiche officielle sur l’encadrement permet de sélectionner la commune du logement et de consulter les indications correspondant à la situation. Avant de fixer un montant, vérifiez les références et les modalités applicables à Saint-Denis à la date du bail.

La gestion locative à l’année des logements loués avec un bail d’habitation est assurée par PCG Gestion, société sœur de Saint-Denis Immobilier.

Première location et révision en cours de bail

Pour une première mise en location, les règles d’encadrement de l’évolution permettent au propriétaire de fixer le loyer librement. À Saint-Denis, cette liberté doit toutefois être distinguée du plafonnement du niveau des loyers applicable dans la commune : le bailleur doit aussi vérifier les références du logement.

En cours de bail, une révision du loyer peut intervenir 1 fois par an si une clause du contrat la prévoit. L’existence de cette clause est donc un élément à vérifier avant d’envisager une révision.

La classe énergétique peut interdire cette évolution. En métropole, la révision est interdite pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique si le contrat a été signé, renouvelé ou reconduit tacitement à compter du 24 août 2022. Le propriétaire doit examiner le classement du logement et la situation du bail avant de modifier le loyer.

Changement de locataire et renouvellement

Lorsqu’un logement est remis en location après moins de 18 mois d’inoccupation, le bail doit mentionner le dernier loyer appliqué et la hausse n’est possible que dans certains cas. Après 18 mois ou plus d’inoccupation, le loyer est fixé librement dans le cadre de l’évolution des loyers, sauf pour un logement classé F ou G (bail signé à compter du 24 août 2022 en métropole) dont le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer. Dans les deux cas, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. La date de signature du bail compte également.

Pour une remise en location après moins de 18 mois d’inoccupation, les règles d’évolution prévoient des possibilités d’augmentation liées notamment à l’absence de révision récente, à certains travaux ou à un loyer manifestement sous-évalué. Chacune répond à des conditions précises : le propriétaire ne peut pas déduire de la seule réalisation de travaux ou du départ du locataire qu’une hausse est permise.

Par exemple, l’appréciation d’un loyer manifestement sous-évalué peut s’appuyer sur les loyers habituellement constatés pour des logements comparables dans la même zone géographique. La hausse reste soumise aux limites et aux conditions applicables au bail, ainsi qu’au plafonnement du niveau du loyer à Saint-Denis.

Au renouvellement du bail, le propriétaire ne peut engager une action en réévaluation que si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré. Le nouveau loyer ne doit pas dépasser ce loyer minoré, la hausse proposée est plafonnée et doit être notifiée au locataire, et elle est interdite pour un logement classé F ou G (depuis le 22 août 2024). Le locataire peut, de son côté, demander une diminution si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré. Un bail mobilité, en revanche, ne peut pas être renouvelé. Pour déterminer la marche à suivre, il est utile de conserver les éléments relatifs au loyer précédent, aux révisions et aux éventuels travaux.

Complément de loyer et sanctions : quelles vérifications ?

Un complément de loyer ne doit pas être confondu avec une hausse ordinaire du loyer de base. Il n’est possible que si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort et si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré. Son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer dans le bail. Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente certaines caractéristiques (DPE de classe F ou G, sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, etc.). Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail.

De même, le bailleur doit vérifier les mentions requises dans l’annonce immobilière et dans le bail lorsque le niveau des loyers est encadré. La page de l’administration donne accès aux informations par commune.

Le non-respect de l’encadrement du niveau des loyers peut entraîner une amende allant jusqu’à 5 000 € pour un propriétaire personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Une contestation de l’augmentation du loyer peut aussi donner lieu à des démarches du locataire.

Questions fréquentes