Valutazione della proprietà
La vostra agenzia immobiliare FNAIM in Seine-Saint-Denis
Michel LECAT
Esperto immobiliare
In Senna-Saint-Denis e Normandia
Ne possiamo effettuare per voi una valutazione del valore di mercato del vostro immobile. Questa valutazione viene effettuata quando avete bisogno di affermare il valore del vostro immobile in caso di divorzio, donazione, eredità, divisione, ecc. o quando ritenete che le stime che vi vengono proposte non siano affidabili.
Questa perizia si basa su diversi metodi di valutazione e il risultato può differire da una semplice stima. Soprattutto, è molto più dettagliata e particolareggiata del parere di valore fornito dall'agente immobiliare.
Le perizie possono essere utilizzate nei procedimenti giudiziari e talvolta sono richieste dal giudice. Le perizie sono eseguite da Michel Lecat, esperto immobiliare diplomato presso il Centre National de l'Expertise (Centro nazionale di competenza), che dispone di un'assicurazione di responsabilità civile adeguata a questa attività.
Esperto immobiliare
Diplomato presso il Centre National de l'Expertise
Metodi
Analisi comparativa
Il valore dell'immobile viene determinato in base al valore di vendita di immobili comparabili nella zona o, nel caso di condomini, nello stesso edificio o in edifici equivalenti. Il perito raccoglie questi valori presso le autorità, il catasto e/o gli avvocati, elimina i valori che sembrano fuori norma e determina un prezzo medio al m2 che applica all'immobile da valutare.
Questo metodo è abbastanza efficace, ma deve essere affrontato con cautela quando il mercato subisce forti oscillazioni al rialzo o al ribasso, o quando l'immobile in questione è atipico.
Anche la qualità delle referenze è un fattore determinante per il risultato.
Il metodo edonistico
Questo metodo fornisce un approccio abbastanza accurato al valore di mercato. Basato su un prezzo medio registrato nel comune, consiste nell'applicare plusvalenze o minusvalenze in base a una serie di criteri. Tra questi, la qualità dell'immobile, le utenze, l'impianto di riscaldamento, il pavimento, l'esposizione e i dintorni.
La ponderazione di ciascun criterio è un elemento importante in questa valutazione, e tale ponderazione varia da regione a regione.
Il metodo della capitalizzazione
Si tratta di calcolare la redditività di un immobile rispetto alla redditività media del settore. Il valutatore immobiliare conosce questa redditività media, che viene pubblicata. Quindi stima il valore locativo dell'immobile e determina il prezzo di vendita dell'immobile per allinearlo a questa redditività.
Questo metodo è ovviamente particolarmente indicato per gli immobili da investimento. Tuttavia, può essere rischioso utilizzarlo da solo, poiché la redditività di un immobile può essere determinata anche dal suo potenziale di aumento di valore.
Ricostruzione
Come suggerisce il nome, questo metodo calcola il valore di mercato di un immobile sulla base del prezzo del terreno e del costo di ricostruzione di tutto ciò che vi è stato costruito. Naturalmente, è necessario applicare un coefficiente di obsolescenza per tenere conto dell'età dell'edificio.
Ci sono diverse insidie da evitare, soprattutto per quanto riguarda i terreni: alcune case vengono costruite su terreni utilizzati principalmente per scopi ricreativi e non destinati a essere sfruttati per il loro potenziale edilizio. Il valore di tali terreni deve quindi essere gestito con attenzione.
Il costo della competenza
La valutazione di un immobile può essere molto semplice o molto complessa.
Non è quindi possibile avere un "tariffario" standard per questo servizio: ogni situazione deve dare luogo a un preventivo che tenga conto del tempo dedicato dall'esperto al caso.
Detto questo, la maggior parte delle perizie ha un prezzo compreso tra 700 e 2.000 euro IVA inclusa.
Michel LECAT, Esperto immobiliare
SAINT-DENIS IMMOBILIER
58 Rue Gabriel Péri, Saint-Denis
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