Expertise immobilière
Une expertise en valeur vénale pour valoriser votre bien lors d’un divorce, d’une donation, d’une succession ou d’un partage.
Nous réalisons pour vous une expertise en valeur vénale de votre bien : lors d’un divorce, d’une donation, d’une succession, d’un partage, ou quand les estimations qui vous sont proposées ne vous semblent pas fiables.
- Divorce
- Donation
- Succession
- Partage
- Estimations à vérifier
Elle s’appuie sur plusieurs méthodes d’évaluation et son résultat peut différer d’une simple estimation : elle est beaucoup plus fouillée et détaillée que l’avis de valeur d’un agent immobilier. Les expertises peuvent être produites en justice, et sont parfois demandées par le juge.
Elles sont réalisées par Michel LECAT, expert immobilier diplômé du Centre National de l’Expertise, qui possède une assurance de responsabilité civile adaptée à cette activité.
Quatre approches complémentaires
L’analyse comparative
La valeur du bien est déterminée à partir de biens comparables cédés dans le secteur, voire dans le même immeuble. L’expert collecte ces valeurs auprès de l’Administration, du cadastre ou des notaires, écarte les valeurs hors normes et applique un prix moyen au mètre carré. Efficace, mais à manier avec précaution quand le marché fluctue beaucoup ou que le bien est atypique.
La méthode hédoniste
À partir d’un prix moyen constaté dans la commune, on applique des plus-values ou des moins-values selon de nombreux critères : qualité de l’immeuble, charges, chauffage, étage, exposition, environnement. La pondération de chaque critère est déterminante et varie selon les régions.
La méthode par capitalisation
On compare la rentabilité du logement à la rentabilité moyenne du secteur : l’expert estime la valeur locative, puis détermine le prix de vente conforme à cette rentabilité. Particulièrement adaptée aux biens d’investissement, mais risquée seule : la rentabilité peut aussi découler du potentiel de plus-value.
La reconstruction
La valeur vénale est calculée à partir du prix du terrain et du coût de reconstruction de ce qui est édifié dessus, avec un coefficient de vétusté lié à l’âge de la construction. Le terrain demande de la prudence : certaines maisons sont bâties sur des terrains d’agrément, sans potentiel de construction.
Le coût de l’expertise
Une expertise peut être simple à réaliser ou très complexe. Il n’existe donc pas de grille tarifaire standard : chaque situation donne lieu à un devis qui tient compte du temps passé par l’expert sur le dossier.
La plupart des expertises
Sur devis, selon la complexité du dossier et le temps passé par l’expert.