Valoración de la propiedad
Su agencia inmobiliaria FNAIM en Seine-Saint-Denis
Michel LECAT
Experto inmobiliario
En Seine-Saint-Denis y Normandía
NPodemos realizar para usted una tasación del valor de mercado de su propiedad. Esta tasación se realiza cuando necesita hacer valer el valor de su propiedad en caso de divorcio, donación, herencia, división, etc., o cuando considera que las estimaciones que le ofrecen no son fiables.
Esta tasación se basa en varios métodos de valoración, y el resultado puede diferir de una simple estimación. Sobre todo, es mucho más detallada y minuciosa que la opinión de valor dada por el agente inmobiliario.
Los informes periciales pueden utilizarse en procedimientos judiciales: a veces los solicita el juez. Los realiza Michel Lecat, perito inmobiliario diplomado por el Centre National de l'Expertise (Centro Nacional de Peritaje), que dispone de un seguro de responsabilidad civil adecuado para esta actividad.
Experto inmobiliario
Diplomado del Centre National de l'Expertise
Métodos
Análisis comparativo
El valor de la propiedad se determina sobre la base del valor de venta de propiedades comparables en la zona o, en el caso de los condominios, en el mismo edificio o edificios equivalentes. El tasador recopila estos valores de las autoridades, el registro de la propiedad y/o los notarios, elimina los valores que parezcan fuera de lugar y determina un precio medio por m2, que aplica al inmueble a tasar.
Este método es bastante eficaz, pero debe aplicarse con cautela cuando el mercado fluctúa bruscamente al alza o a la baja, o cuando el bien en cuestión es atípico.
La calidad de las referencias también es un factor determinante en el resultado.
El método hedonista
Este método proporciona una aproximación bastante exacta al valor de mercado. Basado en un precio medio registrado en el municipio, consiste en aplicar plusvalías o minusvalías en función de una multitud de criterios. Entre ellos figuran la calidad del inmueble, los servicios públicos, el sistema de calefacción, el suelo, la exposición y el entorno.
La ponderación de cada criterio es un elemento importante en esta valoración, y esta ponderación varía de una región a otra.
El método de capitalización
Se trata de calcular la rentabilidad de un inmueble en comparación con la rentabilidad media del sector. El tasador inmobiliario conoce esta rentabilidad media, que está publicada. A continuación, calcula el valor de alquiler del inmueble y determina cuál debe ser el precio de venta del mismo para que se ajuste a esa rentabilidad.
Por supuesto, este método es especialmente adecuado para las propiedades de inversión. Sin embargo, puede ser arriesgado utilizarlo por sí solo, ya que la rentabilidad de un inmueble también puede venir determinada por su potencial de revalorización.
Reconstrucción
Como su nombre indica, este método calcula el valor de mercado de una propiedad basándose en el precio del terreno y el coste de reconstrucción de todo lo construido en él. Por supuesto, hay que aplicar un coeficiente de obsolescencia para tener en cuenta la antigüedad del edificio.
Hay que evitar una serie de escollos, sobre todo en lo que se refiere al terreno: algunas casas se construyen en terrenos que se destinan principalmente al ocio y no a su potencial constructivo. Por lo tanto, hay que tener cuidado con el valor de estos terrenos.
El coste de la experiencia
Una tasación inmobiliaria puede ser muy sencilla o muy compleja.
Por tanto, no es posible establecer un "baremo de precios" estándar para este servicio, sino que cada situación debe dar lugar a una estimación que tenga en cuenta el tiempo dedicado por el perito al caso.
Dicho esto, la mayoría de las tasaciones periciales tienen un precio de entre 700 y 2.000 euros, IVA incluido.
Michel LECAT, Experto inmobiliario
SAINT-DENIS IMMOBILIER
58 Rue Gabriel Péri, Saint-Denis
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