Gastos notariales: lo que paga el comprador de una vivienda

Al comprar una vivienda, los gastos notariales suelen correr a cargo del comprador e incluyen, además de la remuneración del notario, cantidades abonadas a la Administración y gastos adelantados para la venta.

Su importe depende, en particular, de la operación: la naturaleza de los derechos e impuestos difiere entre una vivienda existente y una venta sobre plano. Un estado previsional elaborado por el notario permite precisar las cantidades que deben preverse.

¿Qué incluyen las cantidades abonadas al notario?

La expresión «gastos notariales» designa un conjunto de cantidades de distinta naturaleza. Por tanto, no corresponde únicamente a la remuneración del profesional. Según la ficha de Service-Public.fr, estos gastos pueden incluir los siguientes conceptos:

• Los emolumentos remuneran prestaciones cuyo precio está regulado, especialmente las relacionadas con una venta inmobiliaria.
• Los desembolsos corresponden a las cantidades anticipadas por el notario para llevar a cabo su prestación, como los gastos de fotocopias necesarios para el expediente.
• Los derechos e impuestos se destinan al Estado y a las entidades territoriales. Incluyen, en particular, derechos de registro e IVA.
• Los honorarios remuneran prestaciones cuyo precio no está regulado, por ejemplo, una consulta jurídica. Su importe se determina libremente con el notario.

Esta distinción ayuda a interpretar el desglose: una cantidad abonada al despacho no es necesariamente conservada por el notario. Del mismo modo, una consulta que dé lugar a honorarios no debe confundirse con los emolumentos regulados de la venta.

Los impuestos de transmisión forman parte de las cantidades relacionadas con la transferencia de la propiedad. Los demás conceptos también deben tenerse en cuenta para conocer el coste total.

¿Qué diferencia hay entre una vivienda antigua y una vivienda nueva?

Según ANIL, la naturaleza de los derechos e impuestos varía según la operación. Una vivienda existente está sujeta a derechos de registro (derecho departamental, impuesto municipal adicional, gastos de liquidación y recaudación, contribución de seguridad inmobiliaria). La venta de una vivienda en estado futuro de terminación está sujeta al IVA, al que se añaden, en particular, el derecho departamental, los gastos de liquidación y recaudación y la contribución de seguridad inmobiliaria. Si la venta de una vivienda nueva se realiza entre particulares, está sujeta a derechos de registro y no al IVA. Estas indicaciones no constituyen un presupuesto.

Para una venta en una residencia reciente o una primera adquisición de una vivienda nueva, pregunte al notario qué tratamiento se aplica a la operación prevista. Podrá precisar la estimación en función de las características del expediente.

En Saint-Denis y en las ciudades vecinas, Saint-Denis Immobilier ofrece a la venta apartamentos y casas. Al consultar los inmuebles ofrecidos a la venta, reserve una partida distinta en su presupuesto para los gastos de adquisición: el precio de la vivienda no basta para determinarlos.

¿Cómo se calculan los emolumentos?

Los aranceles remuneran una prestación sujeta a una tarifa regulada. Según la prestación, pueden ser fijos o proporcionales. Para la compra de un inmueble, el cálculo de la Administración se basa en tramos de precios: cada tipo se aplica a la parte del precio comprendida en el tramo correspondiente.

Service-Public.fr proporciona un ejemplo en la Francia metropolitana para un apartamento de 200.000 €: los emolumentos ascienden a 1 995,25 € sin IVA. El IVA aplicable a los emolumentos es del 20 %. Este ejemplo se refiere a los emolumentos; no indica el total de los gastos de adquisición.

Es una distinción importante al comparar una estimación y un desglose. A los emolumentos pueden añadirse los derechos e impuestos, los desembolsos y, en su caso, los honorarios acordados con el notario. Un importe indicado sin impuestos también debe leerse atentamente para comprender qué incluye.

Si desea comprender el cálculo aplicado a su compra, pida al notario que le explique las líneas de su estimación. Así podrá distinguir el coste de la prestación regulada de las cantidades recaudadas o adelantadas para la operación.

¿Cómo obtener una estimación adaptada a su compra?

La ficha de Service-Public.fr dedicada a los gastos notariales remite al simulador de la ANIL, que ofrece una primera estimación con carácter orientativo y sin valor contractual. Para su operación, solicite también al notario un presupuesto escrito detallado o una previsión del coste.

Este documento le ayuda a identificar las partidas que deben financiarse, en lugar de aplicar un porcentaje global. Presente al notario las características de la compra prevista y pregúntele por los elementos que pueden modificar el importe. Puede haber gastos adicionales relacionados, en particular, con una hipoteca o un crédito inmobiliario.

Para aprovechar la estimación, compruebe especialmente:

• el precio de la vivienda considerado para el cálculo;
• la distinción entre honorarios, derechos e impuestos y suplidos;
• la posible existencia de honorarios por una prestación cuyo precio no está regulado;
• los gastos adicionales relacionados, en su caso, con la financiación.

Una estimación sigue siendo una herramienta de preparación: no debe considerarse el detalle definitivo de cada importe. Una vez realizada la prestación, el notario debe entregar un documento en el que se detallen los gastos que deben pagarse. Puede pedirle explicaciones si alguna línea de este documento difiere de lo que usted había entendido.

¿Cuándo y cómo se pagan los gastos?

El comprador suele hacerse cargo de los gastos notariales. El notario puede solicitar el pago de una provisión: pregúntele en qué fecha deben abonarse las cantidades y prevea este concepto al preparar el presupuesto.

Su financiación puede proceder, en particular, de sus ahorros o de la venta de un bien anterior. Si recurre a un préstamo hipotecario, tenga también en cuenta los gastos que puedan estar relacionados con la financiación al solicitar una estimación al notario.

El documento previsional y el desglose entregado después de la prestación no tienen la misma función. El primero sirve para anticipar las cantidades que se deberán prever; el segundo permite identificar los importes facturados. Consérvelos para poder comparar las partidas y plantear una pregunta concreta al notario si fuera necesario.

¿Se puede elegir notario y modificar el coste?

El comprador puede recurrir a su propio notario, tanto si la compra se refiere a una vivienda antigua como nueva. Si el vendedor y el comprador tienen cada uno un notario para la operación, los aranceles se reparten entre los profesionales: su intervención no duplica los gastos de la venta.

No obstante, hay que distinguir este reparto de una prestación complementaria. Una consulta jurídica, por ejemplo, puede dar lugar a honorarios acordados libremente con el notario. Si solicita un asesoramiento concreto, pregunte cuál será su coste y qué incluye.

La tarifa de los honorarios regulados está reglamentada. Para una prestación superior a 150.000 €, el notario puede, bajo ciertas condiciones, conceder una reducción total o parcial de los honorarios percibidos por un mismo asunto. Esta reducción debe aplicarse de la misma manera a todos sus clientes. Solicite un estado previsional: los desembolsos, los derechos e impuestos y las posibles prestaciones sujetas a honorarios también deben tenerse en cuenta para valorar el coste de su expediente.

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