Spese notarili: che cosa paga l’acquirente di un alloggio

Al momento dell’acquisto di un alloggio, le spese notarili sono generalmente pagate dall’acquirente e comprendono, oltre alla remunerazione del notaio, somme versate all’amministrazione e spese anticipate per la vendita.

Il loro importo dipende in particolare dall’operazione: la natura dei diritti e delle imposte varia tra un alloggio esistente e una vendita di immobile in costruzione. Una situazione previsionale redatta dal notaio consente di precisare le somme da prevedere.

Cosa comprendono le somme versate al notaio?

L’espressione «spese notarili» indica un insieme di somme di natura diversa. Non corrisponde quindi al solo compenso del professionista. Secondo la scheda di Service-Public.fr, tali spese possono comprendere le seguenti voci:

• Gli emolumenti remunerano le prestazioni la cui tariffa è regolamentata, in particolare quelle legate a una vendita immobiliare.
• Gli esborsi corrispondono alle somme anticipate dal notaio per l'espletamento della sua prestazione, come le spese per le fotocopie necessarie alla pratica.
• Le imposte e le tasse sono versate allo Stato e agli enti locali. Comprendono in particolare le imposte di registro e l'IVA.
• Gli onorari remunerano prestazioni la cui tariffa non è regolamentata, ad esempio una consulenza legale. Il loro importo è determinato liberamente con il notaio.

Questa distinzione aiuta a leggere il conteggio: una somma versata allo studio notarile non è necessariamente trattenuta dal notaio. Analogamente, una consulenza che dà luogo a onorari non deve essere confusa con gli emolumenti regolamentati della vendita.

I diritti di trasferimento fanno parte delle somme legate al trasferimento della proprietà. Occorre tenere conto anche delle altre voci per conoscere il costo complessivo.

Qual è la differenza tra un alloggio vecchio e uno nuovo?

Secondo l’ANIL, la natura dei diritti e delle imposte varia a seconda dell’operazione. Un alloggio esistente è soggetto ai diritti di registrazione (imposta dipartimentale, imposta comunale aggiuntiva, spese di accertamento e riscossione, contributo per la sicurezza immobiliare). La vendita di un alloggio in corso di costruzione è soggetta all’IVA, alla quale si aggiungono in particolare l’imposta dipartimentale, le spese di accertamento e riscossione e il contributo per la sicurezza immobiliare. Se la vendita di un alloggio nuovo avviene tra privati, è soggetta ai diritti di registrazione e non all’IVA. Queste indicazioni non costituiscono un preventivo.

Per una vendita in un residence recente o per un primo acquisto di un alloggio nuovo, chiedete al notaio quale trattamento si applica all’operazione prevista. Potrà precisare la stima in base alle caratteristiche della pratica.

A Saint-Denis e nelle città vicine, Saint-Denis Immobilier propone in vendita appartamenti e case. Consultando gli immobili proposti in vendita, lasciate una voce distinta nel vostro budget per le spese di acquisto: il prezzo dell'alloggio non è sufficiente a determinarle.

Come vengono calcolati gli emolumenti?

Gli emolumenti remunerano una prestazione soggetta a una tariffa regolamentata. A seconda della prestazione, possono essere fissi o proporzionali. Per l’acquisto di un immobile, il calcolo dell’amministrazione si basa su fasce di prezzo: ogni aliquota si applica alla parte del prezzo compresa nella fascia corrispondente.

Service-Public.fr fornisce un esempio nella Francia metropolitana per un appartamento di 200.000 €: gli onorari ammontano a 1 995,25 € HT. L’IVA applicabile agli onorari è del 20 %. Questo esempio riguarda gli onorari; non indica il totale delle spese di acquisto.

Questa è una distinzione importante quando si confrontano una stima e un conteggio. Agli emolumenti possono aggiungersi le imposte e le tasse, gli esborsi e, se del caso, gli onorari concordati con il notaio. Un importo indicato al netto delle imposte deve inoltre essere letto con attenzione per capire cosa comprende.

Se desiderate comprendere il calcolo applicato al vostro acquisto, chiedete al notaio di spiegarvi le voci della sua stima. Potrete così distinguere il costo della prestazione regolamentata dalle somme riscosse o anticipate per l’operazione.

Come ottenere una stima adatta al vostro acquisto?

La scheda di Service-Public.fr dedicata alle spese notarili rimanda al simulatore dell’ANIL, che fornisce una prima stima a titolo indicativo, senza valore contrattuale. Per la vostra operazione, chiedete inoltre al notaio un preventivo scritto dettagliato o una stima previsionale del costo.

Questo documento vi aiuta a individuare le voci da finanziare, invece di adottare una percentuale complessiva. Presentate al notaio le caratteristiche dell'acquisto previsto e chiedetegli quali elementi possono modificare l'importo. Spese aggiuntive possono essere legate in particolare a un'ipoteca o a un mutuo.

Per utilizzare la stima, verificate in particolare:

• il prezzo dell'alloggio preso in considerazione per il calcolo;
• la distinzione tra onorari, diritti e imposte e anticipazioni;
• l'eventuale esistenza di onorari per una prestazione la cui tariffa non è regolamentata;
• le spese aggiuntive eventualmente connesse al finanziamento.

Una stima resta uno strumento preparatorio: non deve essere considerata come il dettaglio definitivo di ogni somma. Una volta eseguita la prestazione, il notaio deve consegnare un documento che dettagli le spese da pagare. Potete chiedergli spiegazioni se una voce di tale documento differisce da quanto avevate compreso.

Quando e come vengono pagate le spese?

L’acquirente sostiene generalmente le spese notarili. Il notaio può chiedere il versamento di un acconto: chiedetegli entro quale data devono essere pagate le somme e prevedete questa voce già nella preparazione del budget.

Il loro finanziamento può provenire, in particolare, dai vostri risparmi o dalla vendita di un immobile precedente. Se ricorrete a un mutuo immobiliare, tenete conto anche delle spese eventualmente legate al finanziamento nella richiesta di stima al notaio.

Il documento previsionale e il dettaglio consegnato dopo la prestazione non hanno la stessa funzione. Il primo serve ad anticipare le somme da prevedere; il secondo consente di individuare gli importi fatturati. Conservali per poter confrontare le voci e porre, se necessario, una domanda precisa al notaio.

Si può scegliere il proprio notaio e modificare il costo?

L’acquirente può rivolgersi al proprio notaio, sia che l’acquisto riguardi un alloggio usato o nuovo. Se il venditore e l’acquirente hanno ciascuno un notaio per la transazione, gli emolumenti sono ripartiti tra i professionisti: il loro intervento non raddoppia le spese della vendita.

Occorre tuttavia distinguere questa ripartizione da una prestazione complementare. Una consulenza giuridica, ad esempio, può comportare onorari stabiliti liberamente con il notaio. Se richiedete una consulenza specifica, chiedete quale sarà il costo e che cosa comprende.

La tariffa degli emolumenti è regolamentata. Per una prestazione superiore a 150.000 €, il notaio può, a determinate condizioni, concedere una riduzione totale o parziale sugli emolumenti percepiti per la stessa pratica. Tale riduzione deve essere applicata nello stesso modo a tutti i suoi clienti. Richiedi un preventivo: anche gli esborsi, i diritti e le imposte e le eventuali prestazioni soggette a onorari devono essere presi in considerazione per valutare il costo della pratica.

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