Impuesto sobre bienes inmuebles: ¿quién lo paga y cómo se calcula?

El impuesto sobre bienes inmuebles de las propiedades construidas debe pagarlo la persona propietaria o usufructuaria de un bien construido a 1 de enero del año de imposición. El cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles puede modificarse por una exención o una reducción relacionada, en particular, con la situación del propietario o con las características de la vivienda.

En Saint-Denis, como en otros lugares, también hay que distinguir el impuesto sobre bienes inmuebles del impuesto de recogida de residuos domésticos, que figura en el mismo recibo. Sus normas no son idénticas, especialmente cuando la vivienda está alquilada o exenta.

¿Quién debe pagar el impuesto sobre bienes inmuebles?

Según Service-Public.fr, debe pagar el impuesto sobre bienes inmuebles construidos si es propietario o usufructuario de un bien inmueble construido el 1 de enero del año de imposición. Un apartamento y una casa forman parte de los bienes afectados.

Por tanto, la fecha del 1 de enero es el punto de referencia que debe observarse cuando una vivienda cambia de propietario. Si un inmueble se vende durante el año, el vendedor, propietario a 1 de enero, sigue siendo el único obligado al pago de la totalidad del impuesto del año ante la Administración, y el impuesto se establece a su nombre. Vendedor y comprador pueden acordar, en el contrato privado o en la escritura de compraventa, un reparto proporcional a la duración de la tenencia; este acuerdo es privado y la Administración no lo tiene en cuenta.

En el caso de una vivienda vendida en renta vitalicia con reserva de uso por parte del vendedor, la ficha oficial indica que el comprador debe pagar cada año el impuesto sobre bienes inmuebles.

¿Y si la vivienda está alquilada?

La presencia de un inquilino no transfiere al inquilino el impuesto sobre bienes inmuebles de las propiedades construidas. El propietario debe pagar este impuesto, así como el impuesto de recogida de residuos domésticos, denominado TEOM.

No obstante, la TEOM forma parte de los gastos repercutibles: el propietario puede solicitar al inquilino su reembolso. Por tanto, es importante distinguir ambos importes cuando aparecen en el mismo recibo.

¿Qué bienes están sujetos al impuesto?

El impuesto sobre bienes inmuebles de las propiedades construidas afecta, en particular, a las viviendas, ya sean casas o apartamentos. También puede afectar al suelo de los edificios y a los terrenos que constituyan una dependencia indispensable e inmediata de una construcción.

Los edificios comerciales, industriales o profesionales también figuran entre los bienes imponibles citados por la Administración. Algunas instalaciones industriales o comerciales, como un hangar, un taller o un depósito, también están sujetas al impuesto.

Por tanto, la naturaleza del bien debe examinarse más allá de la propia vivienda. Para los propietarios de bienes de uso profesional, la ficha sobre el impuesto sobre bienes inmuebles describe las categorías de bienes imponibles.

¿Cómo entender el importe de su recibo?

El impuesto se establece una vez al año, para todo el año, según la situación a 1 de enero. Su base imponible equivale a la mitad del valor catastral de alquiler, actualizado cada año. Las entidades locales votan los tipos, y el importe se obtiene aplicando el tipo a esta base.

El importe del impuesto sobre bienes inmuebles puede modificarse por una exención, una reducción o una desgravación relacionada con su situación o con su bien. En algunos casos, se aplica una reducción sobre el valor catastral de alquiler después de perder el derecho a una exención o reducción. La oficina tributaria puede precisarle los elementos de cálculo aplicados a su propiedad.

Su recibo reúne el impuesto sobre bienes inmuebles construidos y la TEOM. Examine estos importes por separado: una exención del impuesto sobre bienes inmuebles no se extiende necesariamente a la TEOM. Compruebe también si su situación o la de la vivienda da derecho a una ventaja fiscal.

También hay que distinguir la cuestión fiscal del valor de la vivienda. Saint-Denis Immobilier ofrece una valoración del valor de mercado para un divorcio, una donación, una sucesión o un reparto; esta valoración responde a un objetivo diferente del análisis de un recibo del impuesto sobre bienes inmuebles.

¿Qué exenciones dependen de su situación?

Algunas exenciones conciernen a la vivienda habitual y tienen en cuenta la situación personal del propietario. Las exenciones relacionadas con las prestaciones y la edad no se aplican a la TEOM.

Beneficiarios de determinadas prestaciones

Una persona que percibe la prestación de solidaridad para personas mayores, o Aspa, disfruta de una exención del impuesto sobre bienes inmuebles para su vivienda habitual. También está prevista una exención para la vivienda habitual de una persona que percibe la prestación adicional de invalidez, o Asi, en la situación de las personas de 18 a 65 años descrita por la Administración.

Una persona que percibe la prestación para adultos con discapacidad, o AAH, también puede quedar exenta para su vivienda habitual si su renta fiscal de referencia, tras las correcciones, es inferior a los límites aplicables. Estos límites dependen, entre otros factores, de la composición del hogar y del número de partes fiscales. Para conocerlos según su situación, consulte la ficha oficial o su oficina de impuestos.

Personas mayores de 75 años

Si tenía más de 75 años el 1 de enero de 2026, puede beneficiarse de una exención para su vivienda habitual cuando su renta fiscal de referencia, tras las correcciones, sea inferior a los límites aplicables a su hogar. La exención puede extenderse a una segunda residencia que usted habita.

Si se pierde el derecho a la exención en estas situaciones, se prolonga durante 2 años. A continuación, se aplica una reducción sobre el valor catastral durante los 2 años siguientes: dos tercios durante 1 año y, después, un tercio durante el último año.

Una reducción entre los 65 y los 75 años

Para el impuesto sobre bienes inmuebles de 2026, una reducción de 100 € puede beneficiar a las personas que tenían más de 65 años y menos de 75 años a 1 de enero de 2026 y cuyos ingresos fiscales de referencia sean inferiores a los límites aplicables. Estos límites dependen de la composición del hogar y del número de cuotas fiscales.

Si se pierde el derecho a la reducción, se prolonga durante 2 años. A continuación, se aplica una reducción sobre el valor catastral durante los 2 años siguientes: dos tercios durante 1 año y, después, un tercio durante el último año.

¿Qué exenciones están relacionadas con la vivienda o las obras?

Una construcción o una ampliación destinada a vivienda

Una construcción nueva, una reconstrucción o una ampliación de una construcción destinada a vivienda disfruta de una exención del impuesto sobre bienes inmuebles durante 2 años, a partir del 1 de enero del año siguiente a la finalización de las obras. Una deliberación especial del municipio o de la intermunicipalidad puede reducir esta exención. La TEOM sigue siendo independiente de esta ventaja.

Para beneficiarse de ella, debe declarar la construcción en la sección « Bienes inmuebles » de su espacio de Finanzas públicas, como máximo 90 días después de la finalización de las obras. Si no puede realizar la declaración en línea, debe presentarla en la oficina tributaria del lugar donde se encuentra la construcción dentro del mismo plazo.

Obras de ahorro energético en una vivienda antigua

En algunos municipios, una vivienda antigua en la que se hayan realizado obras de ahorro energético puede beneficiarse de una exención de 3 años, de entre el 50 y el 100 % del impuesto sobre bienes inmuebles. Para la exención aplicable a partir del 1 de enero de 2025, la vivienda debe tener más de 10 años de antigüedad a 1 de enero del primer año de aplicación.

Los gastos deben corresponder a servicios de renovación energética y equipos asociados que se beneficien de un tipo reducido de IVA; los gastos de mantenimiento no se tienen en cuenta. El importe pagado por el propietario debe superar 10.000 € para el año anterior al primer año de exención, o 15.000 € para los 3 años anteriores.

La exención comienza el año siguiente al del pago total de las obras. Después de los 3 años, no puede renovarse durante los 10 años siguientes. Debe presentarse una declaración acompañada de los justificantes de los gastos en la oficina tributaria del lugar donde se encuentra la vivienda antes del 1 de enero del primer año de aplicación.

Antes de iniciar cualquier trámite, compruebe si el municipio concede esta ventaja. La ficha oficial de las exenciones permite acceder al simulador para comprobar si el municipio cumple los requisitos.

¿Qué ocurre si una vivienda destinada al alquiler permanece vacía?

Un propietario puede obtener excepcionalmente una desgravación para una vivienda destinada al alquiler que permanece desocupada. Deben cumplirse las siguientes condiciones:

• la falta de ocupación es independiente de la voluntad del propietario;
• dura al menos 3 meses consecutivos;
• afecta a toda la vivienda o a una parte que pueda alquilarse por separado.

Para solicitar esta desgravación, el propietario debe presentar una reclamación ante la oficina tributaria del lugar donde se encuentra la vivienda. La desgravación se concede a partir del primer día del mes siguiente al inicio del periodo de desocupación y también se aplica a los demás impuestos, en particular a la TEOM.

Los alquileres amueblados y los alquileres de temporada no están incluidos en esta desgravación. Por tanto, un periodo sin inquilino no basta, por sí solo, para que desaparezca el impuesto sobre bienes inmuebles: hay que comprobar las condiciones aplicables y presentar una reclamación.

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