Imposta fondiaria: chi la paga e come viene calcolata
L’imposta fondiaria è dovuta dal proprietario o dall’usufruttuario dell’immobile. Il calcolo dell’imposta fondiaria si basa sul valore locativo catastale e sulle aliquote votate localmente, con possibili esenzioni.
L’imposta fondiaria sugli immobili edificati è dovuta dalla persona proprietaria o usufruttuaria di un immobile edificato al 1° gennaio dell’anno d’imposizione. Il calcolo dell’imposta fondiaria può essere modificato da un’esenzione o una riduzione legata in particolare alla situazione del proprietario o alle caratteristiche dell’abitazione.
A Saint-Denis come altrove, occorre anche distinguere l’imposta fondiaria dalla tassa per la raccolta dei rifiuti domestici, che figura sullo stesso avviso. Le loro regole non sono identiche, in particolare quando l’alloggio è affittato o esente.
Da ricordare
- La situazione al 1° gennaio determina chi è debitore dell’imposta fondiaria per l’intero anno, anche se l’immobile viene venduto nel corso dell’anno.
- Per un’abitazione affittata, il proprietario paga l’imposta fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti domestici, ma può chiedere all’inquilino il rimborso di quest’ultima.
- Una nuova costruzione, una ricostruzione o un ampliamento a uso abitativo beneficia di un’esenzione di 2 anni, che il comune o l’intercomunalità può ridurre.
- Alcune esenzioni riguardano in particolare l’abitazione principale di determinati beneficiari di indennità o di persone che soddisfano requisiti di età e reddito.
- Un alloggio destinato alla locazione e vacante può dare diritto a una riduzione d’imposta se sono soddisfatte le condizioni relative alla vacanza.
Chi deve pagare l’imposta fondiaria ?
Secondo Service-Public.fr, è necessario pagare l’imposta fondiaria sugli immobili edificati se si è proprietari o usufruttuari di un immobile edificato al 1º gennaio dell’anno d’imposizione. Un appartamento e una casa rientrano tra gli immobili interessati.
La data del 1° gennaio è quindi il punto di riferimento da considerare quando un’abitazione cambia proprietario. Se un immobile viene venduto nel corso dell’anno, il venditore, proprietario al 1° gennaio, resta l’unico debitore dell’intera imposta dell’anno nei confronti dell’amministrazione, e l’imposta è stabilita a suo nome. Venditore e acquirente possono concordare, nel preliminare o nell’atto di vendita, una ripartizione proporzionale alla durata del possesso; tale accordo è privato e l’amministrazione non ne tiene conto.
Nel caso di un’abitazione venduta con rendita vitalizia e riserva d’uso da parte del venditore, la scheda ufficiale indica che l’acquirente deve pagare ogni anno l’imposta fondiaria.
E se l’abitazione è affittata ?
La presenza di un inquilino non trasferisce all’inquilino l’imposta fondiaria sugli immobili edificati. Il proprietario deve pagare questa imposta nonché la tassa per la raccolta dei rifiuti domestici, denominata TEOM.
La TEOM fa tuttavia parte degli oneri recuperabili: il proprietario può chiederne il rimborso all’inquilino. È quindi importante distinguere i due importi quando compaiono sullo stesso avviso.
Quali immobili sono interessati ?
L’imposta fondiaria sugli immobili edificati riguarda in particolare le abitazioni, sia case sia appartamenti. Può riguardare anche il suolo degli edifici e i terreni che costituiscono una pertinenza indispensabile e immediata di una costruzione.
Anche gli edifici commerciali, industriali o professionali figurano tra i beni imponibili citati dall’amministrazione. Sono interessati anche alcuni impianti industriali o commerciali, come un capannone, un’officina o una cisterna.
La natura dell’immobile deve quindi essere esaminata oltre alla sola abitazione. Per i proprietari di immobili a uso professionale, la scheda sull’imposta fondiaria descrive le categorie di beni imponibili.
Come comprendere l’importo del vostro avviso ?
L’imposta è stabilita una volta all’anno, per l’intero anno, in base alla situazione al 1° gennaio. La base imponibile è pari alla metà del valore locativo catastale, rivalutato ogni anno. Gli enti locali votano le aliquote e l’importo si ottiene applicando l’aliquota a tale base.
L’importo dell’imposta fondiaria può essere modificato da un’esenzione, una riduzione o uno sgravio legato alla vostra situazione o al vostro immobile. In alcuni casi, una riduzione sul valore locativo si applica dopo la perdita di un diritto all’esenzione o alla riduzione. L’ufficio delle imposte può indicarvi gli elementi di calcolo considerati per la vostra proprietà.
Il vostro avviso riunisce l’imposta fondiaria sugli immobili edificati e la TEOM. Esaminate separatamente questi importi: un’esenzione dall’imposta fondiaria non si estende necessariamente alla TEOM. Verificate inoltre se la vostra situazione o quella dell’alloggio dà diritto a un beneficio fiscale.
È inoltre necessario distinguere la questione fiscale dal valore dell’abitazione. Saint-Denis Immobilier propone una perizia del valore di mercato per un divorzio, una donazione, una successione o una divisione; questa perizia risponde a uno scopo diverso dalla lettura di un avviso di imposta fondiaria.
Quali esenzioni dipendono dalla vostra situazione ?
Alcune esenzioni riguardano l’abitazione principale e tengono conto della situazione personale del proprietario. Le esenzioni legate alle indennità e all’età non si applicano alla TEOM.
I beneficiari di alcune indennità
Una persona che percepisce l’assegno di solidarietà per anziani, o Aspa, beneficia di un’esenzione dall’imposta fondiaria per la propria abitazione principale. È prevista un’esenzione anche per l’abitazione principale di una persona che percepisce l’assegno supplementare d’invalidità, o Asi, nella situazione delle persone dai 18 ai 65 anni descritta dall’amministrazione.
Una persona che percepisce l’assegno per adulti disabili, o AAH, può anche essere esentata per la propria abitazione principale se il suo reddito fiscale di riferimento, dopo le rettifiche, è inferiore ai limiti applicabili. Tali limiti dipendono in particolare dalla composizione del nucleo familiare e dal numero di quote fiscali. Per conoscerli in base alla propria situazione, consultate la scheda ufficiale o il vostro ufficio delle imposte.
Le persone di età superiore a 75 anni
Se avevate più di 75 anni al 1º gennaio 2026, potete beneficiare di un’esenzione per la vostra abitazione principale quando il vostro reddito fiscale di riferimento, dopo le rettifiche, è inferiore ai limiti applicabili al vostro nucleo familiare. L’esenzione può estendersi a una seconda casa che abitate.
Se il diritto all’esenzione viene perso in queste situazioni, viene prorogato per 2 anni. Si applica poi una riduzione sul valore locativo durante i 2 anni successivi: due terzi per 1 anno, poi un terzo per l’ultimo anno.
Una riduzione tra i 65 e i 75 anni
Per l’imposta fondiaria 2026, una riduzione di 100 € può spettare alle persone che avevano più di 65 anni e meno di 75 anni al 1° gennaio 2026 e il cui reddito fiscale di riferimento è inferiore ai limiti applicabili. Tali limiti dipendono dalla composizione del nucleo familiare e dal numero di quote fiscali.
Se il diritto alla riduzione viene perso, viene prorogato per 2 anni. Si applica poi una riduzione sul valore locativo durante i 2 anni successivi: due terzi per 1 anno, poi un terzo per l’ultimo anno.
Quali esenzioni sono legate all’abitazione o ai lavori ?
Una costruzione o un ampliamento a uso abitativo
Una nuova costruzione, una ricostruzione o un ampliamento di un edificio a uso abitativo beneficia di un’esenzione dall’imposta fondiaria per 2 anni, a decorrere dal 1º gennaio dell’anno successivo alla fine dei lavori. Una delibera speciale del comune o dell’intercomunalità può ridurre tale esenzione. La TEOM resta distinta da questo beneficio.
Per beneficiarne, dovete dichiarare la costruzione nella sezione « Immobili » del vostro spazio Finanze pubbliche, al più tardi 90 giorni dopo la fine dei lavori. Se non potete effettuare la dichiarazione online, dovete presentarla all’ufficio delle imposte del luogo in cui si trova la costruzione entro lo stesso termine.
Lavori di risparmio energetico in un’abitazione vecchia
In alcuni comuni, un’abitazione vecchia oggetto di lavori di risparmio energetico può beneficiare di un’esenzione di 3 anni, compresa tra il 50 e il 100 % dell’imposta fondiaria. Per l’esenzione applicabile a partire dal 1° gennaio 2025, l’abitazione deve essere ultimata da più di 10 anni al 1° gennaio del primo anno di applicazione.
Le spese devono riguardare prestazioni di ristrutturazione energetica e relative attrezzature che beneficiano di un’aliquota IVA ridotta; le spese di manutenzione non sono prese in considerazione. L’importo pagato dal proprietario deve superare 10.000 € per l’anno precedente al primo anno di esenzione, oppure 15.000 € nei 3 anni precedenti.
L’esenzione inizia nell’anno successivo a quello del pagamento totale dei lavori. Dopo i 3 anni, non può essere rinnovata nei 10 anni successivi. Una dichiarazione corredata dai documenti giustificativi delle spese deve essere presentata all’ufficio delle imposte del luogo in cui si trova l’abitazione prima del 1° gennaio del primo anno di applicazione.
Prima di intraprendere una procedura, verificate se il comune concede questo vantaggio. La scheda ufficiale delle esenzioni dà accesso al simulatore che consente di verificare l’idoneità del comune.
Cosa succede se un’abitazione da affittare rimane sfitta ?
Un proprietario può eccezionalmente ottenere una riduzione d’imposta per un alloggio destinato alla locazione che rimane disabitato. Devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:
- la vacanza è indipendente dalla volontà del proprietario;
- dura almeno 3 mesi consecutivi;
- riguarda l’intero alloggio o una parte che può essere affittata separatamente.
Per chiedere questo sgravio, il proprietario deve presentare un reclamo all’ufficio delle imposte del luogo in cui si trova l’abitazione. Lo sgravio è concesso a partire dal primo giorno del mese successivo a quello d’inizio della vacanza e si applica anche alle altre imposte, in particolare alla TEOM.
Le locazioni ammobiliate e le locazioni stagionali non sono interessate da questo sgravio. Un periodo senza inquilino non è quindi sufficiente, da solo, a far scomparire l’imposta fondiaria: è necessario verificare le condizioni applicabili e presentare un reclamo.
Domande frequenti
Chi paga l’imposta fondiaria dopo l’acquisto di un appartamento ?
L’imposta è dovuta dalla persona proprietaria o usufruttuaria al 1° gennaio dell’anno d’imposizione. Se acquistate nel corso dell’anno, il venditore, proprietario al 1° gennaio, resta l’unico debitore dell’intera imposta dell’anno nei confronti dell’amministrazione. Venditore e acquirente possono concordare, nel preliminare o nell’atto di vendita, una ripartizione proporzionale; tale accordo è privato e l’amministrazione non ne tiene conto.
Un inquilino deve pagare l’imposta fondiaria?
Per un’abitazione affittata, il proprietario deve pagare l’imposta fondiaria sugli immobili edificati e la TEOM. Può tuttavia chiedere all’inquilino il rimborso della TEOM, che fa parte degli oneri recuperabili.
Un’esenzione dall’imposta fondiaria elimina la TEOM?
Non necessariamente. Ad esempio, l’esenzione legata a una costruzione a uso abitativo, così come quelle previste per i beneficiari di indennità o le persone di età superiore a 75 anni, non si applicano alla TEOM.
Un alloggio nuovo è esente dall’imposta fondiaria?
Una nuova costruzione a uso abitativo beneficia di un’esenzione per 2 anni a partire dal 1º gennaio successivo alla fine dei lavori. Il comune o l’intercomunalità può ridurla mediante una delibera speciale e deve essere presentata una dichiarazione entro e non oltre 90 giorni dalla fine dei lavori.
I lavori energetici danno diritto a un’esenzione ?
In alcuni comuni può essere concessa un’esenzione per un alloggio vecchio, se sono soddisfatte le condizioni relative alla sua anzianità, alla natura e all’importo delle spese. Una dichiarazione con i documenti giustificativi deve essere presentata al centro delle imposte prima del 1º gennaio del primo anno di applicazione.
Si può chiedere una riduzione per un’abitazione sfitta ?
Può essere richiesta una riduzione d’imposta per un alloggio destinato alla locazione se la vacanza è indipendente dalla volontà del proprietario, dura almeno 3 mesi consecutivi e riguarda l’intero alloggio o una parte che può essere affittata separatamente. Le locazioni ammobiliate e stagionali non sono interessate; il reclamo deve essere presentato al centro delle imposte.
Come viene calcolata l’imposta fondiaria ?
La base imponibile è pari alla metà del valore locativo catastale, rivalutato ogni anno. Gli enti locali votano le aliquote e l’importo si ottiene applicando l’aliquota a tale base, in base alla situazione al 1° gennaio.
Fonti
- Imposta fondiaria sugli immobili edificati (TFPB) | Service Public, service-public.gouv.fr
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