Grundsteuer: Wer zahlt sie und wie wird sie berechnet?

Die Grundsteuer auf bebaute Grundstücke ist von der Person zu zahlen, die am 1. Januar des Steuerjahres Eigentümer oder Nießbraucher einer bebauten Immobilie ist. Die Berechnung der Grundsteuer kann insbesondere durch eine Befreiung oder Ermäßigung aufgrund der Situation des Eigentümers oder der Eigenschaften der Wohnung geändert werden.

In Saint-Denis wie anderswo muss man außerdem zwischen der Grundsteuer und der Abgabe für die Müllabfuhr unterscheiden, die auf demselben Steuerbescheid aufgeführt ist. Ihre Regeln sind nicht identisch, insbesondere wenn die Wohnung vermietet oder steuerbefreit ist.

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Laut Service-Public.fr müssen Sie die Grundsteuer auf bebaute Grundstücke zahlen, wenn Sie am 1. Januar des Steuerjahres Eigentümer oder Nießbraucher einer bebauten Immobilie sind. Eine Wohnung und ein Haus gehören zu den betroffenen Immobilien.

Der 1. Januar ist daher der maßgebliche Zeitpunkt, der bei einem Eigentümerwechsel einer Wohnung zu beachten ist. Wird eine Immobilie im Laufe des Jahres verkauft, bleibt der am 1. Januar Eigentümer gewesene Verkäufer gegenüber der Verwaltung alleiniger Schuldner der gesamten Jahressteuer, und die Steuer wird auf seinen Namen festgesetzt. Verkäufer und Käufer können im Vorvertrag oder Kaufvertrag eine anteilige Aufteilung nach der Besitzdauer vereinbaren; diese Vereinbarung ist privater Natur und wird von der Verwaltung nicht berücksichtigt.

Bei einer im Rahmen einer Leibrente mit vom Verkäufer vorbehaltenem Nutzungsrecht verkauften Wohnung gibt das offizielle Merkblatt an, dass der Käufer jedes Jahr die Grundsteuer zahlen muss.

Und wenn die Wohnung vermietet ist?

Das Vorhandensein eines Mieters überträgt die Grundsteuer auf bebaute Grundstücke nicht auf den Mieter. Der Eigentümer muss diese Steuer sowie die Müllabfuhrgebühr, die TEOM, zahlen.

Die TEOM gehört jedoch zu den umlagefähigen Kosten: Der Eigentümer kann vom Mieter deren Erstattung verlangen. Daher ist es wichtig, die beiden Beträge zu unterscheiden, wenn sie auf demselben Bescheid erscheinen.

Welche Immobilien sind betroffen?

Die Grundsteuer auf bebaute Grundstücke betrifft insbesondere Wohnimmobilien, unabhängig davon, ob es sich um Häuser oder Wohnungen handelt. Sie kann auch den Boden von Gebäuden sowie Grundstücke betreffen, die eine notwendige und unmittelbare Nebenfläche eines Bauwerks darstellen.

Auch gewerbliche, industrielle oder beruflich genutzte Gebäude gehören zu den von der Verwaltung genannten steuerpflichtigen Immobilien. Bestimmte industrielle oder gewerbliche Anlagen, wie eine Lagerhalle, eine Werkstatt oder ein Tank, sind ebenfalls betroffen.

Die Art der Immobilie sollte daher über die reine Wohnung hinaus geprüft werden. Für Eigentümer von Immobilien zur beruflichen Nutzung beschreibt das Merkblatt zur Grundsteuer die Kategorien steuerpflichtiger Immobilien.

Wie ist der Betrag Ihres Steuerbescheids zu verstehen?

Die Steuer wird einmal jährlich für das gesamte Jahr auf Grundlage der Situation am 1. Januar festgesetzt. Die Bemessungsgrundlage entspricht der Hälfte des jährlich neu bewerteten Katastermietwerts. Die Gebietskörperschaften beschließen die Steuersätze, und der Betrag ergibt sich, indem der Steuersatz auf diese Grundlage angewendet wird.

Der Betrag der Grundsteuer kann durch eine Befreiung, Ermäßigung oder einen Erlass aufgrund Ihrer Situation oder Ihrer Immobilie geändert werden. In bestimmten Fällen wird nach dem Wegfall eines Befreiungs- oder Ermäßigungsanspruchs ein Abzug vom Mietwert angewendet. Das Finanzamt kann Ihnen die für Ihre Immobilie berücksichtigten Berechnungselemente mitteilen.

Ihr Steuerbescheid enthält die Grundsteuer auf bebaute Grundstücke und die TEOM. Prüfen Sie diese Beträge getrennt: Eine Befreiung von der Grundsteuer erstreckt sich nicht zwangsläufig auf die TEOM. Prüfen Sie auch, ob Ihre Situation oder die der Wohnung Anspruch auf einen Steuervorteil gibt.

Außerdem muss die Steuerfrage vom Wert der Wohnung unterschieden werden. Saint-Denis Immobilier bietet eine Verkehrswertermittlung für eine Scheidung, Schenkung, Erbschaft oder Aufteilung an; diese Wertermittlung verfolgt einen anderen Zweck als die Prüfung eines Grundsteuerbescheids.

Welche Befreiungen hängen von Ihrer Situation ab?

Einige Befreiungen betreffen den Hauptwohnsitz und berücksichtigen die persönliche Situation des Eigentümers. Befreiungen im Zusammenhang mit Leistungen und dem Alter gelten nicht für die TEOM.

Empfänger bestimmter Leistungen

Eine Person, die die Solidaritätsbeihilfe für ältere Menschen (Aspa) erhält, ist für ihre Hauptwohnung von der Grundsteuer befreit. Eine Befreiung ist auch für die Hauptwohnung einer Person vorgesehen, die die zusätzliche Invaliditätsbeihilfe (Asi) erhält, und zwar in der von der Verwaltung beschriebenen Situation für Personen im Alter von 18 bis 65 Jahren.

Eine Person, die die Beihilfe für Erwachsene mit Behinderung (AAH) erhält, kann ebenfalls für ihre Hauptwohnung befreit werden, wenn ihr korrigiertes Referenzsteuereinkommen unter den geltenden Höchstbeträgen liegt. Diese Höchstbeträge hängen insbesondere von der Zusammensetzung des Haushalts und der Zahl der Steueranteile ab. Um sie entsprechend Ihrer Situation zu erfahren, konsultieren Sie das offizielle Merkblatt oder Ihr Finanzamt.

Personen über 75 Jahren

Wenn Sie am 1. Januar 2026 über 75 Jahre alt waren, können Sie für Ihre Hauptwohnung eine Befreiung erhalten, wenn Ihr korrigiertes Referenzsteuereinkommen unter den für Ihren Haushalt geltenden Höchstbeträgen liegt. Die Befreiung kann sich auf eine Zweitwohnung erstrecken, die Sie bewohnen.

Wenn der Anspruch auf Befreiung in diesen Fällen verloren geht, wird er um 2 Jahre verlängert. Anschließend wird in den folgenden 2 Jahren eine Ermäßigung auf den Mietwert angewendet: 2 Drittel für 1 Jahr, dann ein Drittel im letzten Jahr.

Eine Ermäßigung zwischen 65 und 75 Jahren

Für die Grundsteuer 2026 kann eine Ermäßigung von 100 € Personen gewährt werden, die am 1. Januar 2026 älter als 65 und jünger als 75 Jahre waren und deren steuerliches Referenzeinkommen unter den geltenden Höchstgrenzen liegt. Diese Höchstgrenzen hängen von der Zusammensetzung des Haushalts und der Zahl der Steueranteile ab.

Wenn der Anspruch auf Ermäßigung verloren geht, wird er um 2 Jahre verlängert. Anschließend wird in den folgenden 2 Jahren eine Ermäßigung auf den Mietwert angewendet: 2 Drittel für 1 Jahr, dann ein Drittel im letzten Jahr.

Welche Befreiungen hängen mit der Wohnung oder den Arbeiten zusammen?

Ein Bauwerk oder eine Erweiterung zu Wohnzwecken

Ein Neubau, ein Wiederaufbau oder eine Erweiterung eines Gebäudes zu Wohnzwecken ist ab dem 1. Januar des Jahres nach Abschluss der Arbeiten 2 Jahre lang von der Grundsteuer befreit. Ein besonderer Beschluss der Gemeinde oder des Gemeindeverbands kann diese Befreiung verkürzen. Die TEOM bleibt von diesem Vorteil getrennt.

Um davon zu profitieren, müssen Sie das Gebäude spätestens 90 Tage nach Abschluss der Arbeiten im Bereich „Immobilien“ Ihres Kontos bei den öffentlichen Finanzen melden. Wenn Sie die Erklärung nicht online abgeben können, müssen Sie sie innerhalb derselben Frist beim Finanzamt am Ort des Gebäudes einreichen.

Arbeiten zur Energieeinsparung in einer älteren Wohnung

In einigen Gemeinden kann eine ältere Wohnung, an der Arbeiten zur Energieeinsparung durchgeführt wurden, von einer dreijährigen Befreiung in Höhe von 50 bis 100 % der Grundsteuer profitieren. Für die ab dem 1. Januar 2025 geltende Befreiung muss die Wohnung am 1. Januar des ersten Anwendungsjahres seit mehr als 10 Jahren fertiggestellt sein.

Die Ausgaben müssen energetische Renovierungsleistungen und damit verbundene Ausstattungen betreffen, für die ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz gilt; Instandhaltungskosten werden nicht berücksichtigt. Ihr vom Eigentümer gezahlter Betrag muss im Jahr vor dem ersten Befreiungsjahr 10.000 € oder in den 3 davorliegenden Jahren 15.000 € überschreiten.

Die Befreiung beginnt im Jahr nach dem Jahr der vollständigen Bezahlung der Arbeiten. Nach den 3 Jahren kann sie in den folgenden 10 Jahren nicht verlängert werden. Eine Erklärung mit den Nachweisen über die Ausgaben muss vor dem 1. Januar des ersten Anwendungsjahres beim Finanzamt am Ort der Wohnung eingereicht werden.

Bevor Sie Schritte einleiten, prüfen Sie, ob die Gemeinde diesen Vorteil gewährt. Das offizielle Merkblatt zu den Befreiungen bietet Zugang zum Simulator, mit dem die Anspruchsberechtigung der Gemeinde geprüft werden kann.

Was geschieht, wenn eine zu vermietende Wohnung leer bleibt?

Ein Eigentümer kann ausnahmsweise eine Steuerermäßigung für eine zur Vermietung bestimmte Wohnung erhalten, die unbewohnt bleibt. Die folgenden Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

• der Leerstand ist unabhängig vom Willen des Eigentümers;
• sie dauert mindestens 3 aufeinanderfolgende Monate;
• sie betrifft die gesamte Wohnung oder einen separat vermietbaren Teil.

Um diesen Erlass zu beantragen, muss der Eigentümer beim Finanzamt am Ort der Wohnung einen Einspruch einreichen. Der Erlass wird ab dem ersten Tag des Monats gewährt, der auf den Beginn des Leerstands folgt, und gilt auch für andere Steuern, insbesondere für die TEOM.

Möblierte Vermietungen und saisonale Vermietungen sind von diesem Erlass nicht betroffen. Ein Zeitraum ohne Mieter reicht daher allein nicht aus, um die Grundsteuer entfallen zu lassen: Die geltenden Voraussetzungen müssen geprüft und ein Einspruch eingereicht werden.

Häufig gestellte Fragen