Venta de la residencia habitual: la exención de la plusvalía

La plusvalía obtenida con la venta de su residencia principal está totalmente exenta si la vivienda constituye su residencia habitual en el momento de la venta. Esta exención también se aplica a las dependencias inmediatas y necesarias, como un trastero o una plaza de aparcamiento, vendidas al mismo tiempo que la vivienda.

Si se muda antes de vender, la exención puede mantenerse bajo ciertas condiciones: haber ocupado la vivienda hasta su puesta a la venta, venderla en un plazo normal (en principio, un año) y no haberla alquilado ni permitido su ocupación gratuita mientras tanto. El notario puede examinar su situación antes de la cesión.

Qué incluye la exención

Existe una plusvalía cuando vende un inmueble por un precio superior al de adquisición. En principio, una plusvalía inmobiliaria está sujeta al impuesto sobre la renta y a las cotizaciones sociales. No obstante, la venta de la residencia habitual goza de una exención total.

Según Service-Public.fr, esta exención se refiere a la vivienda y sus dependencias. Para quedar exentas, las dependencias inmediatas y necesarias (bodega, garaje, plaza de aparcamiento, patio) deben venderse al mismo tiempo que la vivienda; si se venden a compradores distintos, las ventas deben realizarse en un plazo normal.

La regla se aplica tanto a la venta de un piso como a la de una casa. En Saint-Denis, puede interesar, por tanto, a un propietario que vende su piso en una comunidad de propietarios con su trastero o plaza de aparcamiento, al igual que a un propietario que vende su casa.

La cuestión fiscal se distingue de la valoración del inmueble. Saint-Denis Immobilier ofrece una tasación inmobiliaria a valor de mercado, para un divorcio, una donación, una herencia o un reparto. El examen del derecho a la exención depende, por su parte, de la situación fiscal del vendedor.

Reconocer la vivienda habitual

Su residencia habitual es su vivienda habitual y efectiva: es el hogar en el que vive durante la mayor parte del año. Este criterio de ocupación es esencial para distinguir la vivienda vendida de otra residencia.

Por tanto, el hecho de poseer un piso no basta, por sí solo, para demostrar que se trata de su residencia principal. Lo que cuenta es el uso real de la vivienda. Para aplicar la regla general, la vivienda debe tener esa condición en el momento de la venta.

La ficha sobre las plusvalías inmobiliarias presenta esta definición y las principales exenciones. Si su situación de ocupación ha cambiado, descríbala con precisión al notario en lugar de basarse únicamente en la denominación del inmueble.

Mudarse antes de la venta: ¿qué hay que comprobar?

Un propietario puede abandonar su vivienda mientras la venta aún está en curso. No hay que confundir la fecha de la mudanza, la puesta a la venta y la propia venta: la regla general vincula la condición de residencia habitual al momento de la venta.

La marcha previa plantea, por tanto, una cuestión distinta de la de una vivienda que su propietario aún ocupa en el momento de la venta. Según la Administración, si ya ha dejado la vivienda el día de la venta, la exención sigue siendo posible bajo tres condiciones: haberla ocupado hasta el día en que se puso a la venta, venderla en un plazo normal (en principio, un año, apreciado según las circunstancias) y no haberla alquilado ni permitido que familiares o terceros la ocupasen gratuitamente durante ese tiempo. La exención no puede deducirse del mero hecho de que el inmueble haya sido anteriormente su residencia principal.

Antes de la venta, indique al notario cuándo dejó la vivienda y qué ha sido de ella desde su partida. Precise, en particular, la fecha de puesta en venta y si fue alquilada u ocupada. El notario podrá valorar su situación y orientarle sobre el tratamiento fiscal aplicable.

También es importante no confundir la marcha voluntaria antes de la venta con las situaciones de separación o ingreso en un centro de acogida: estas situaciones están sujetas a condiciones propias.

Separación o divorcio: ocupación hasta la puesta a la venta

Una separación puede modificar la ocupación de la vivienda antes de su venta. Según Service-Public.fr, en caso de separación o divorcio, uno de los excónyuges debe haber ocupado la vivienda hasta su puesta a la venta. Esta indicación se refiere a las personas casadas, unidas por una unión civil o que conviven en pareja de hecho.

La marcha de uno de los miembros de la pareja no debe examinarse de forma aislada. También hay que tener en cuenta la ocupación por el otro miembro y el momento en que la vivienda se puso a la venta. Según la Administración, la venta también debe realizarse en un plazo normal (en principio, un año) a partir de la puesta a la venta, sin que se exija un plazo concreto entre la separación y la puesta a la venta; una simple referencia a la antigua convivencia no es suficiente.

En el caso de un apartamento o una casa en propiedad en un contexto de separación, presente al notario la cronología de la ocupación y de la puesta en venta. Podrá examinar la situación de cada vendedor en relación con la transmisión prevista.

Venta después del ingreso en un establecimiento de acogida

La Administración prevé una exención para la venta de la antigua vivienda habitual de determinadas personas que residen en un centro para personas mayores o para adultos con discapacidad. Esta posibilidad depende, en particular, de los ingresos, de la ocupación de la vivienda después del ingreso en el centro y del plazo de venta.

Para una venta en 2026, los ingresos de 2024 no deben superar 30.024 € para la primera parte del cociente familiar, incrementados en 7.015 € por la primera media parte adicional y en 5.522 € por cada una de las medias partes siguientes. Los importes son diferentes en los departamentos de ultramar para las personas que residen en un centro de acogida de personas mayores.

La antigua vivienda habitual debe venderse en los 2 años siguientes al ingreso en el centro. No debe haber sido ocupada, ya se haya alquilado o cedido, salvo por el cónyuge. El vendedor tampoco debe estar sujeto al impuesto sobre el patrimonio inmobiliario correspondiente al penúltimo año anterior a la venta.

Por tanto, esta situación requiere una comprobación particular: no basta con que la vivienda haya sido la residencia principal antes del ingreso en el establecimiento. También deben examinarse las condiciones relativas a los recursos, la ocupación, la fecha de venta y el impuesto sobre el patrimonio inmobiliario.

Cálculo y trámites fiscales

Para comprender el concepto de plusvalía, la Administración ofrece un ejemplo: una vivienda comprada por 100.000 € y revendida por 120.000 € genera una plusvalía de 20.000 €. Si la vivienda da derecho a la exención por vivienda habitual, esta plusvalía está totalmente exenta.

Cuando la ganancia patrimonial está sujeta a impuestos, su cálculo fiscal no se limita necesariamente a la diferencia entre los dos precios. El precio de venta considerado puede reducirse, previa justificación, por los gastos pagados durante la venta, como los relacionados con los diagnósticos obligatorios. También puede incrementarse con cantidades abonadas en beneficio del vendedor.

Para un bien adquirido, el precio de adquisición es el indicado en la escritura de adquisición. Puede incrementarse con determinados gastos y desembolsos según las normas aplicables. Para un bien recibido por donación o herencia, la Administración toma el valor utilizado para calcular los derechos de donación o sucesión.

Cuando la ganancia patrimonial está sujeta a impuestos, el notario encargado de la venta realiza los trámites ante la Administración tributaria. Calcula la ganancia patrimonial imponible y el impuesto que debe pagarse, prepara la declaración y efectúa el pago ante el registro de la propiedad competente. Posteriormente, el vendedor debe indicar en su declaración de la renta el importe de la ganancia patrimonial declarada por el notario. Cuando la venta de la vivienda habitual está totalmente exenta, no se presenta ninguna declaración de ganancia patrimonial: el notario menciona el fundamento de la exención en el acto de compraventa.

La Dirección General de Finanzas Públicas recuerda los principios aplicables en su página dedicada a la venta de un inmueble.

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