Taxe foncière : qui la paie et comment elle est calculée

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par la personne propriétaire ou usufruitière d’un bien bâti au 1er janvier de l’année d’imposition. Le calcul de la taxe foncière peut être modifié par une exonération ou une réduction liée notamment à la situation du propriétaire ou aux caractéristiques du logement.

À Saint-Denis comme ailleurs, il faut aussi distinguer la taxe foncière de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis. Leurs règles ne sont pas identiques, notamment lorsque le logement est loué ou exonéré.

Qui doit payer la taxe foncière ?

Selon Service-Public.fr, vous devez payer la taxe foncière sur les propriétés bâties si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier bâti au 1er janvier de l’année d’imposition. Un appartement et une maison font partie des biens concernés.

La date du 1er janvier est donc le point de référence à regarder lorsqu’un logement change de propriétaire. Si un bien est vendu en cours d’année, le vendeur, propriétaire au 1er janvier, reste le seul redevable de la totalité de la taxe de l’année auprès de l’administration, et la taxe est établie à son nom. Vendeur et acheteur peuvent convenir, dans le compromis ou l’acte de vente, d’une répartition au prorata de la durée de détention ; cet accord est privé et l’administration n’en tient pas compte.

Dans le cas d’un logement vendu en viager avec réserve d’usage par le vendeur, la fiche officielle indique que l’acheteur doit payer chaque année la taxe foncière.

Et si le logement est loué ?

La présence d’un locataire ne transfère pas au locataire la taxe foncière sur les propriétés bâties. Le propriétaire doit payer cette taxe ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, appelée TEOM.

La TEOM fait toutefois partie des charges récupérables : le propriétaire peut en demander le remboursement au locataire. Il est donc important de distinguer les deux montants lorsqu’ils apparaissent sur le même avis.

Quels biens sont concernés ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties concerne notamment les habitations, qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements. Elle peut aussi porter sur le sol des bâtiments et sur les terrains qui constituent une dépendance indispensable et immédiate d’une construction.

Les bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels figurent également parmi les biens imposables cités par l’administration. Certaines installations industrielles ou commerciales, comme un hangar, un atelier ou une cuve, sont aussi concernées.

La nature du bien mérite donc d’être examinée au-delà du seul logement. Pour les propriétaires de biens à usage professionnel, la fiche sur la taxe foncière décrit les catégories de biens imposables.

Comment comprendre le montant de votre avis ?

La taxe est établie une fois par an, pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier. Sa base d’imposition est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale, revalorisée chaque année. Les collectivités territoriales votent les taux, et le montant s’obtient en appliquant le taux à cette base.

Le montant de la taxe foncière peut être modifié par une exonération, une réduction ou un dégrèvement lié à votre situation ou à votre bien. Dans certains cas, un abattement sur la valeur locative s’applique après la perte d’un droit à exonération ou à réduction. Le service des impôts peut vous préciser les éléments de calcul retenus pour votre propriété.

Votre avis réunit la taxe foncière sur les propriétés bâties et la TEOM. Examinez ces montants séparément : une exonération de taxe foncière ne s’étend pas nécessairement à la TEOM. Vérifiez également si votre situation ou celle du logement ouvre droit à un avantage fiscal.

Il faut aussi distinguer la question fiscale de la valeur du logement. Saint-Denis Immobilier propose une expertise en valeur vénale pour un divorce, une donation, une succession ou un partage ; cette expertise répond à un objet différent de la lecture d’un avis de taxe foncière.

Quelles exonérations dépendent de votre situation ?

Certaines exonérations concernent l’habitation principale et tiennent compte de la situation personnelle du propriétaire. Les exonérations liées aux allocations et à l’âge ne s’appliquent pas à la TEOM.

Les bénéficiaires de certaines allocations

Une personne qui perçoit l’allocation de solidarité aux personnes âgées, ou Aspa, bénéficie d’une exonération de taxe foncière pour son habitation principale. Une exonération est également prévue pour l’habitation principale d’une personne qui perçoit l’allocation supplémentaire d’invalidité, ou Asi, dans la situation des personnes de 18 à 65 ans décrite par l’administration.

Une personne percevant l’allocation aux adultes handicapés, ou AAH, peut aussi être exonérée pour son habitation principale si son revenu fiscal de référence, après correctifs, est inférieur aux plafonds applicables. Ces plafonds dépendent notamment de la composition du foyer et du nombre de parts fiscales. Pour les connaître selon votre situation, consultez la fiche officielle ou votre service des impôts.

Les personnes de plus de 75 ans

Si vous aviez plus de 75 ans au 1er janvier 2026, vous pouvez bénéficier d’une exonération pour votre habitation principale lorsque votre revenu fiscal de référence, après correctifs, est inférieur aux plafonds applicables à votre foyer. L’exonération peut s’étendre à une résidence secondaire que vous habitez.

Si le droit à exonération est perdu dans ces situations, il est prolongé pendant 2 ans. Un abattement sur la valeur locative s’applique ensuite pendant les 2 années suivantes : les 2 tiers pour 1 an, puis un tiers pour la dernière année.

Une réduction entre 65 et 75 ans

Pour la taxe foncière 2026, une réduction de 100 € peut bénéficier aux personnes qui avaient plus de 65 ans et moins de 75 ans au 1er janvier 2026 et dont le revenu fiscal de référence est inférieur aux plafonds applicables. Ces plafonds dépendent de la composition du foyer et du nombre de parts fiscales.

Si le droit à réduction est perdu, il est prolongé pendant 2 ans. Un abattement sur la valeur locative s’applique ensuite pendant les 2 années suivantes : les 2 tiers pour 1 an, puis un tiers pour la dernière année.

Quelles exonérations sont liées au logement ou aux travaux ?

Une construction ou un ajout à usage d’habitation

Une construction nouvelle, une reconstruction ou un ajout de construction d’un bâtiment à usage d’habitation bénéficie d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans, à compter du 1er janvier de l’année qui suit la fin des travaux. Une délibération spéciale de la commune ou de l’intercommunalité peut réduire cette exonération. La TEOM reste distincte de cet avantage.

Pour en bénéficier, vous devez déclarer la construction dans la rubrique « Biens immobiliers » de votre espace Finances publiques, au plus tard 90 jours après la fin des travaux. Si vous ne pouvez pas effectuer la déclaration en ligne, vous devez la déposer au centre des impôts du lieu de situation de la construction dans le même délai.

Des travaux d’économie d’énergie dans un logement ancien

Dans certaines communes, un logement ancien ayant fait l’objet de travaux d’économie d’énergie peut bénéficier d’une exonération de 3 ans, comprise entre 50 et 100 % de la taxe foncière. Pour l’exonération applicable à compter du 1er janvier 2025, le logement doit être achevé depuis plus de 10 ans au 1er janvier de la première année d’application.

Les dépenses doivent porter sur des prestations de rénovation énergétique et des équipements associés bénéficiant d’un taux réduit de TVA ; les dépenses d’entretien ne sont pas prises en compte. Leur montant payé par le propriétaire doit dépasser 10 000 € pour l’année précédant la première année d’exonération, ou 15 000 € sur les 3 années qui la précèdent.

L’exonération commence l’année suivant celle du paiement total des travaux. Après les 3 ans, elle ne peut pas être renouvelée pendant les 10 ans qui suivent. Une déclaration accompagnée des justificatifs des dépenses doit être déposée au centre des impôts du lieu du logement avant le 1er janvier de la première année d’application.

Avant d’engager une démarche, vérifiez si la commune accorde cet avantage. La fiche officielle des exonérations donne accès au simulateur permettant de vérifier l’éligibilité de la commune.

Que se passe-t-il si un logement à louer reste vacant ?

Un propriétaire peut exceptionnellement obtenir un dégrèvement pour un logement destiné à la location qui reste inoccupé. Les conditions suivantes doivent être réunies :

• la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire ;
• elle dure au moins 3 mois consécutifs ;
• elle concerne l’ensemble du logement ou une partie pouvant être louée séparément.

Pour demander ce dégrèvement, le propriétaire doit déposer une réclamation auprès du centre des impôts du lieu de situation du logement. Le dégrèvement est accordé à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance et s’applique aussi aux autres taxes, notamment à la TEOM.

Les locations meublées et les locations saisonnières ne sont pas concernées par ce dégrèvement. Une période sans locataire ne suffit donc pas, à elle seule, à faire disparaître la taxe foncière : il faut vérifier les conditions applicables et déposer une réclamation.

Questions fréquentes