Redacción del contrato de arrendamiento de vivienda: las menciones obligatorias

Para alquilar una vivienda que constituya la residencia principal del inquilino, el arrendador debe formalizar un contrato escrito conforme al modelo reglamentario y adjuntar los documentos exigidos. Las menciones obligatorias del contrato de alquiler de vivienda se refieren, en particular, a las partes, la vivienda, el alquiler y la duración del contrato.

La información que debe comprobarse también depende del tipo de alquiler, sin amueblar o amueblado, y de la situación de la vivienda. En Saint-Denis, para un contrato firmado o renovado hasta el 24 de noviembre de 2026 (fin del experimento de regulación de los alquileres), la información relativa al alquiler incluye, en particular, los alquileres de referencia aplicables en el territorio de Plaine Commune.

Un contrato escrito adaptado al alquiler

El contrato fija los derechos y las obligaciones del propietario y del inquilino. Cuando la vivienda constituye la residencia principal del inquilino, debe redactarse por escrito, con un ejemplar para cada parte. Puede adoptar la forma de un documento privado o de un documento público.

El contenido del contrato debe ajustarse al modelo reglamentario de contrato de alquiler. Para un alquiler amueblado, Service-Public.fr precisa que el modelo que debe utilizarse es el vigente en la fecha de firma. La ficha oficial sobre el contrato de alquiler distingue entre alquileres sin amueblar y amueblados: seleccione la situación correspondiente a su vivienda para consultar las indicaciones aplicables.

Un modelo no exime de indicar la información propia del alquiler. La identidad de las partes, las características del inmueble y las cantidades indicadas deben corresponder a la situación real.

Identificar a las partes y describir la vivienda

El contrato debe precisar el nombre y los apellidos del propietario, o su denominación, así como su dirección o domicilio social. Indica si se trata de una persona física o jurídica. También deben figurar el nombre y los apellidos del inquilino o de los inquilinos.

Si un representante actúa en nombre del arrendador, el contrato menciona su nombre o razón social, su dirección y su actividad profesional. La dirección de correo electrónico del propietario y la del inquilino son opcionales. Para un contrato de alquiler de vivienda vacía firmado desde el 1 de octubre de 2026, el número de teléfono móvil de estas partes también se indica como opcional.

La descripción de la vivienda incluye, en particular:

• su identificador fiscal y su clase en el diagnóstico de eficiencia energética, o DPE; estas indicaciones no se exigen para las viviendas situadas en Mayotte, La Reunión, Guayana, Martinica o Guadalupe;
• el destino del inmueble y la ubicación de la vivienda;
• el tipo de vivienda, casa o piso, su posible pertenencia a una comunidad de propietarios y el número de habitaciones;
• los equipamientos de uso privativo y común;
• la naturaleza y el importe de las obras realizadas desde el último contrato de arrendamiento o su última renovación ;
• la superficie habitable.

Para un contrato de alquiler sin amueblar firmado desde el 1 de octubre de 2026, la ficha oficial también prevé, cuando sea necesario, la mención de una servidumbre de residencia principal. Para una vivienda en copropiedad, la descripción del contrato se completa con un extracto del reglamento de copropiedad que debe adjuntarse al contrato.

Indicar el alquiler y las cantidades relacionadas con el alquiler

El contrato indica el importe del alquiler, su fecha y frecuencia de pago, así como las reglas de su eventual revisión. También precisa las modalidades de pago de los gastos y el importe de la fianza cuando esté prevista.

El importe del último alquiler aplicado al inquilino anterior debe figurar en el contrato si este abandonó la vivienda hace menos de 18 meses. El contrato también indica una estimación del coste teórico de la calefacción y precisa el año tomado como referencia para los precios de la energía empleados en este cálculo.

Para una vivienda situada en el territorio de Plaine Commune y un contrato de arrendamiento firmado o renovado hasta el 24 de noviembre de 2026 (fin del período de prueba del control de los alquileres), el contrato incluye además el importe del alquiler de referencia y el del alquiler de referencia incrementado. Si es necesario un complemento del alquiler, también deben indicarse su importe y sus justificaciones. Esta información se añade a las menciones relativas al pago, a los gastos y, en su caso, a la fianza.

La información relativa a los alquileres de referencia depende del territorio donde se encuentre la vivienda. Para un inmueble situado fuera de Plaine Commune, consulte la ficha de Service-Public.fr seleccionando la situación geográfica correspondiente. Después del 24 de noviembre de 2026, compruebe si la regulación se ha prorrogado mediante un nuevo texto.

Para un alquiler de vivienda vacía confiado por el propietario a un profesional con vistas a alquilarla, el contrato reproduce las normas de reparto de los gastos previstas en el artículo 5 I de la ley de 1989 e indica los límites de facturación aplicables al inquilino.

Precisar la fecha y la duración de un alquiler de vivienda vacía

Para una vivienda alquilada sin amueblar, el contrato debe indicar su fecha de entrada en vigor y su duración. La duración mínima es de 3 años cuando el propietario es un particular y de 6 años cuando es una persona jurídica, por ejemplo, una sociedad o una asociación.

Puede establecerse una duración más corta, de al menos 1 año, si el propietario prevé recuperar la vivienda por motivos familiares o profesionales. El motivo de esta recuperación debe figurar en el contrato.

El propietario debe confirmar al inquilino la realización del acontecimiento y la recuperación de la vivienda en la fecha acordada. Envía esta confirmación mediante carta certificada con acuse de recibo, como mínimo 2 meses antes de la finalización del contrato. Si no se produce o no se confirma el acontecimiento, el alquiler continúa hasta el plazo de 3 años.

Al vencimiento del contrato de alquiler de vivienda vacía, si ni el propietario ni el inquilino han dado preaviso de rescisión, el contrato se prorroga automáticamente o se renueva a propuesta del propietario. Para un alquiler amueblado, compruebe las indicaciones específicas de esta situación en la ficha oficial antes de indicar la duración.

Adjuntar los diagnósticos y los demás documentos aplicables

El expediente de diagnóstico técnico se adjunta al contrato. Para un alquiler sin amueblar, la ficha de la Administración indica que incluye los siguientes documentos:

• un DPE válido y un informe sobre el riesgo de exposición al plomo;
• un informe de la instalación eléctrica interior si tiene más de 15 años, y un informe de la instalación de gas interior si tiene más de 15 años;
• un informe de riesgos cuando la vivienda se encuentre en una zona afectada;
• un diagnóstico acústico cuando la vivienda se encuentre en una zona afectada.

El expediente debe ser realizado por un técnico de diagnóstico certificado. El propietario o la agencia inmobiliaria lo transmite al inquilino por correo electrónico, salvo oposición de este. La Administración también recomienda tener un diagnóstico de amianto a disposición del inquilino.

Deben adjuntarse otros documentos según la situación. Para un alquiler de vivienda sin amueblar, la ficha oficial menciona, en particular, el certificado del seguro contra los riesgos del alquiler, la información sobre los equipos de acceso a la televisión e internet, así como el documento de garantía si el propietario lo ha exigido. Si las partes han acordado una tabla de obsolescencia, se adjunta una copia de esta; también está prevista una copia del convenio cuando la vivienda esté acogida a un convenio con la Anah.

En una copropiedad, el extracto del reglamento se refiere al destino del inmueble y al disfrute de las partes privativas y comunes. También indica la cuota correspondiente a la vivienda para cada categoría de gastos. El estado de entrada se establece al entregar las llaves; el de salida, al devolverlas.

En una zona de hábitat degradado o insalubre, puede exigirse una autorización previa o una declaración en el ayuntamiento antes de poner la vivienda en alquiler. En su caso, la autorización o el resguardo de la declaración debe adjuntarse al contrato de alquiler. El propietario o el agente inmobiliario contacta con el ayuntamiento para saber si la vivienda está afectada.

Para las viviendas alquiladas durante todo el año, la gestión del alquiler ofrecida por PCG Gestion, empresa hermana de Saint-Denis Immobilier, se refiere, en particular, a Saint-Denis y las ciudades vecinas.

Evitar errores sobre la superficie y las cláusulas

Una superficie ausente o sobreestimada

La superficie habitable debe figurar en el contrato de alquiler. Si falta, el inquilino puede requerir formalmente al propietario que la precise en el mes siguiente a la firma, mediante carta certificada con acuse de recibo. El propietario dispone después de un mes para completar el contrato.

En caso de negativa o de falta de respuesta dentro de este plazo, el inquilino puede solicitar al juez de litigios de protección del tribunal del que dependa la vivienda una reducción del alquiler. Debe acudir a él en los 3 meses siguientes al requerimiento formal.

Si la superficie indicada supera en más de un 5 % la superficie real, el inquilino puede solicitar una reducción proporcional a la diferencia. Envía su solicitud al propietario por correo certificado con acuse de recibo. El propietario dispone de 2 meses desde su recepción para responder. Sin acuerdo o sin respuesta, el inquilino puede acudir al juez en los 4 meses siguientes al envío de su solicitud.

Cuando la reducción es aceptada o decidida por el juez, surte efecto en la fecha de firma si la solicitud se presentó dentro de los 6 meses siguientes a esta. Si la solicitud se presenta más de 6 meses después de la firma, surte efecto en la fecha de la solicitud.

Cláusulas que deben examinarse antes de firmar

Para el alquiler sin amueblar, la Administración indica que una cláusula resolutoria debe prever la rescisión en caso de impago de la fianza o del alquiler o los gastos. Pueden acordarse otras cláusulas, siempre que no figuren entre las cláusulas prohibidas.

No debe aplicarse una cláusula si impone la domiciliación bancaria para pagar el alquiler, impide al inquilino recibir en su vivienda a personas que no residen habitualmente en ella o prevé gastos por la entrega o el envío de un recibo de alquiler. En caso de duda sobre la redacción, la ADIL o un profesional del derecho puede asesorar al arrendador.

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