Control de los alquileres en Saint-Denis: las normas para los arrendadores
La regulación de los alquileres en Saint-Denis obliga a los arrendadores a respetar los alquileres de referencia para los contratos firmados o renovados hasta el 24 de noviembre de 2026. Al cambiar de inquilino o renovar el contrato, las normas de evolución del alquiler se suman a este límite.
Para los contratos firmados o renovados del 1 de junio de 2021 al 24 de noviembre de 2026 (fecha de finalización de la experimentación prevista por el artículo 140 de la ley ELAN), la regulación de los alquileres en Saint-Denis limita la fijación del alquiler de las viviendas afectadas mediante alquileres de referencia. Para un contrato firmado después de esta fecha, conviene verificar las normas aplicables en ese momento. Esta regulación se suma a las normas que regulan la evolución del alquiler, especialmente al cambiar de inquilino o renovar el contrato.
Para un arrendador, lo importante es distinguir estas dos cuestiones: ¿qué nivel de alquiler está permitido para la vivienda y en qué medida puede evolucionar el alquiler anterior?
A tener en cuenta
- Saint-Denis forma parte del territorio de Plaine Commune, donde, para los contratos de arrendamiento firmados o renovados del 1 de junio de 2021 al 24 de noviembre de 2026, el nivel de los alquileres está regulado por referencias reducida y aumentada.
- El dispositivo se aplica a las viviendas utilizadas como residencia principal por el inquilino, así como a las alquiladas con un contrato de movilidad.
- Las viviendas sociales, algunas viviendas sujetas a regímenes particulares, los alojamientos turísticos amueblados y los subarriendos están sujetos a otras normas.
- Al cambiar de inquilino o renovar el contrato, las posibilidades de aumento dependen del tiempo que la vivienda haya estado desocupada, de las normas de evolución del alquiler y de los alquileres de referencia aplicables.
- El incumplimiento de la regulación del nivel de los alquileres puede exponer al propietario a una multa de hasta 5.000 €, o de 15.000 € para una persona jurídica.
Dos mecanismos que deben distinguirse
Según Service-Public.fr, la regulación de los alquileres abarca dos mecanismos distintos. En la mayoría de los municipios situados en zonas tensionadas, las normas limitan las subidas del alquiler, especialmente cuando llega un nuevo inquilino o al renovar el contrato.
En algunos de estos municipios también se aplica un control del nivel del alquiler. En ese caso, la fijación del importe tiene en cuenta alquileres de referencia reducidos y aumentados. Saint-Denis pertenece a esta categoría, al igual que los demás municipios del territorio de Plaine Commune citados por la administración. En Plaine Commune, este dispositivo se aplica a los contratos firmados o renovados del 1 de junio de 2021 al 24 de noviembre de 2026.
La distinción es importante para un arrendador: una posibilidad de aumento prevista por las normas de evolución no exime de tener en cuenta el límite aplicable a la vivienda. A la inversa, la mera existencia de un alquiler de referencia no significa que el alquiler anterior pueda aumentarse libremente hasta ese importe.
¿Qué viviendas están afectadas?
La regulación se aplica a las viviendas que constituyen la residencia principal del inquilino, así como a las viviendas alquiladas con un contrato de movilidad. Para saber si su alquiler entra en este ámbito, hay que examinar el uso previsto en el contrato y el tipo de contrato.
Se aplican otras normas a las viviendas sujetas a la ley de 1948, a las viviendas concertadas por la Anah, a las viviendas sociales, a los alojamientos turísticos amueblados y a los subarriendos. No deben aplicarse sin comprobarlo las indicaciones relativas a una residencia principal o a un contrato de movilidad.
La calificación de la vivienda cuenta incluso antes de examinar el importe solicitado. Un propietario cuyo inmueble esté sujeto a un régimen particular puede ponerse en contacto con la ADIL para comprender las normas correspondientes a su situación.
¿Cómo comprobar el límite aplicable?
En Saint-Denis, los alquileres de referencia sirven para regular el importe del alquiler. Para preparar un contrato, el propietario debe buscar las referencias aplicables a la vivienda y diferenciarlas del alquiler previsto. También conviene comprobar las normas propias de la situación: primer alquiler, cambio de inquilino o renovación.
El alquiler de referencia minorado y el alquiler de referencia incrementado no cumplen la misma función. Por tanto, el propietario no debe confundirlos al examinar el importe del alquiler o una posible evolución. El importe que debe tomarse depende de la vivienda: no puede deducirse un límite numérico idéntico para todos los inmuebles de Saint-Denis únicamente del nombre del municipio.
La ficha oficial sobre el control permite seleccionar el municipio de la vivienda y consultar las indicaciones correspondientes a la situación. Antes de fijar un importe, compruebe las referencias y las modalidades aplicables en Saint-Denis en la fecha del contrato.
La gestión de alquileres durante todo el año de las viviendas alquiladas mediante un contrato de arrendamiento residencial corre a cargo de PCG Gestion, empresa hermana de Saint-Denis Immobilier.
Primera puesta en alquiler y revisión durante el contrato
Para una primera puesta en alquiler, las normas que regulan la evolución permiten al propietario fijar libremente el alquiler. En Saint-Denis, esta libertad debe distinguirse, no obstante, del límite del nivel de los alquileres aplicable en el municipio: el arrendador también debe comprobar las referencias de la vivienda.
Durante la vigencia del contrato, el alquiler puede revisarse una vez al año si una cláusula del contrato lo prevé. Por tanto, la existencia de esta cláusula es un elemento que debe comprobarse antes de plantear una revisión.
La clase energética puede impedir esta evolución. En la Francia metropolitana, la revisión está prohibida para una vivienda clasificada F o G en el diagnóstico de eficiencia energética si el contrato se firmó, renovó o prorrogó tácitamente a partir del 24 de agosto de 2022. El propietario debe examinar la clasificación de la vivienda y la situación del contrato de arrendamiento antes de modificar el alquiler.
Cambio de inquilino y renovación
Cuando una vivienda vuelve a alquilarse después de menos de 18 meses desocupada, el contrato debe mencionar el último alquiler aplicado y el aumento solo es posible en ciertos casos. Después de 18 meses o más desocupada, el alquiler se fija libremente en el marco de la evolución de los alquileres, salvo para una vivienda clasificada F o G (contrato firmado a partir del 24 de agosto de 2022 en la Francia metropolitana), cuyo alquiler no puede superar el último alquiler. En ambos casos, el alquiler base no debe superar el alquiler de referencia incrementado. También cuenta la fecha de firma del contrato.
Para volver a alquilar una vivienda después de menos de 18 meses desocupada, las normas de evolución prevén posibilidades de aumento relacionadas especialmente con la ausencia de una revisión reciente, determinadas obras o un alquiler manifiestamente infravalorado. Cada una responde a condiciones precisas: el propietario no puede deducir únicamente de la realización de obras o de la marcha del inquilino que se permite un aumento.
Por ejemplo, la valoración de un alquiler manifiestamente infravalorado puede basarse en los alquileres habitualmente constatados para viviendas comparables en la misma zona geográfica. El aumento sigue sujeto a los límites y condiciones aplicables al contrato, así como al límite del nivel del alquiler en Saint-Denis.
Al renovar el contrato de alquiler, el propietario solo puede iniciar una acción de revisión al alza si el alquiler base es inferior al alquiler de referencia reducido. El nuevo alquiler no debe superar dicho alquiler reducido, el aumento propuesto está limitado y debe notificarse al inquilino, y está prohibido para una vivienda clasificada F o G (desde el 22 de agosto de 2024). Por su parte, el inquilino puede solicitar una disminución si el alquiler base supera el alquiler de referencia aumentado. En cambio, un contrato de movilidad no puede renovarse. Para determinar cómo proceder, conviene conservar los elementos relativos al alquiler anterior, las revisiones y las posibles obras.
Complemento de alquiler y sanciones: ¿qué comprobaciones realizar?
Un suplemento del alquiler no debe confundirse con una subida ordinaria del alquiler base. Solo es posible si la vivienda presenta características particulares de ubicación o confort y si el alquiler base es igual al alquiler de referencia aumentado. Su importe y las características que lo justifican deben figurar en el contrato. Para un contrato firmado desde el 18 de agosto de 2022, está prohibido si la vivienda presenta ciertas características (certificado energético de clase F o G, sanitarios en el rellano, signos de humedad en determinadas paredes, etc.). El inquilino puede impugnarlo ante la comisión departamental de conciliación en un plazo de 3 meses desde la firma del contrato.
Del mismo modo, el arrendador debe comprobar las menciones obligatorias en el anuncio inmobiliario y en el contrato cuando el nivel de los alquileres está regulado. La página de la administración permite acceder a la información por municipio.
El incumplimiento de la regulación del nivel de los alquileres puede conllevar una multa de hasta 5.000 € para un propietario persona física y de 15.000 € para una persona jurídica. Una impugnación del aumento del alquiler también puede dar lugar a acciones por parte del inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica en Saint-Denis un límite del alquiler?
Saint-Denis forma parte de los municipios de Plaine Commune donde, para los contratos de arrendamiento firmados o renovados del 1 de junio de 2021 al 24 de noviembre de 2026, el importe del alquiler está regulado por alquileres de referencia reducido y aumentado. El importe aplicable debe comprobarse según la vivienda, la situación del contrato y su fecha de firma.
¿Está sujeto un contrato de movilidad a la regulación?
Una vivienda alquilada mediante un contrato de movilidad está incluida en el ámbito de la regulación de los alquileres. Este tipo de contrato no puede renovarse.
¿Se puede aumentar el alquiler cuando se marcha el inquilino?
Para una vivienda que vuelve a alquilarse después de menos de 18 meses desocupada, las posibilidades de aumento dependen especialmente de la fecha del contrato, de la revisión anterior, de determinadas obras o de una posible infravaloración. Para un contrato firmado a partir del 24 de agosto de 2022, la revisión o el aumento del alquiler están prohibidos en la Francia metropolitana si la vivienda está clasificada F o G, y debe respetarse el límite aplicable en Saint-Denis. Después de 18 meses o más desocupada, el alquiler se fija libremente en el marco de la evolución de los alquileres, salvo para una vivienda clasificada F o G, cuyo alquiler no puede superar el último alquiler, y el alquiler base no debe superar el alquiler de referencia incrementado.
¿Puede revisarse el alquiler de una vivienda clasificada como F o G?
En Francia metropolitana, la revisión está prohibida para una vivienda clasificada F o G si el contrato se firmó, renovó o prorrogó tácitamente a partir del 24 de agosto de 2022. Por tanto, hay que comprobar tanto el DPE como la situación del contrato.
¿A qué se arriesga un arrendador si no se respeta el límite?
El incumplimiento de la regulación del nivel de los alquileres puede conllevar una multa de hasta 5.000 € para una persona física. Para una persona jurídica, este importe puede alcanzar 15.000 €.
Fuentes
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