Redazione del contratto di locazione abitativa : le indicazioni obbligatorie
Le indicazioni obbligatorie del contratto di locazione abitativa identificano le parti e precisano l'alloggio, la durata del contratto e il canone. A Saint-Denis, il contratto indica anche i canoni di riferimento se è firmato o rinnovato fino al 24 novembre 2026 (fine della sperimentazione).
Per locare un alloggio che costituisce la residenza principale del conduttore, il locatore deve redigere un contratto scritto conforme al modello normativo e allegare i documenti richiesti. Le indicazioni obbligatorie del contratto di locazione abitativa riguardano in particolare le parti, l'alloggio, il canone e la durata del contratto.
Le informazioni da verificare dipendono anche dal tipo di locazione, non ammobiliata o ammobiliata, e dalla situazione dell'alloggio. A Saint-Denis, per un contratto firmato o rinnovato fino al 24 novembre 2026 (fine della sperimentazione della disciplina dei canoni), le informazioni relative al canone comprendono in particolare i canoni di riferimento applicabili nel territorio di Plaine Commune.
Da ricordare
- Il contratto deve essere redatto e consegnato a ciascuna parte in un esemplare distinto; il suo contenuto deve rispettare il modello normativo.
- Il contratto identifica il proprietario, il conduttore e, se del caso, il mandatario. Descrive inoltre l'alloggio e ne indica la superficie abitabile.
- Per un contratto firmato o rinnovato a Plaine Commune fino al 24 novembre 2026 (fine della sperimentazione della disciplina dei canoni), il contratto indica in particolare il canone di riferimento, il canone di riferimento maggiorato e, se necessario, l'importo e le motivazioni dell'integrazione del canone.
- Il fascicolo di diagnosi tecnica e gli altri documenti applicabili alla situazione dell'alloggio devono essere allegati al contratto.
- Per una locazione non ammobiliata, il contratto indica la data di decorrenza e la durata. Quest'ultima è di almeno 3 anni quando il proprietario è una persona fisica e di 6 anni quando è una persona giuridica, con un'eccezione regolamentata.
Un contratto scritto adeguato alla locazione
Il contratto stabilisce i diritti e gli obblighi del proprietario e del conduttore. Quando l'alloggio costituisce la residenza principale del conduttore, deve essere redatto per iscritto, con un esemplare per ciascuna parte. Può assumere la forma di una scrittura privata o di un atto pubblico.
Il contenuto del contratto deve essere conforme al modello normativo. Per una locazione ammobiliata, Service-Public.fr precisa che il modello da utilizzare è quello in vigore alla data della firma. La scheda ufficiale sul contratto di locazione distingue le locazioni non ammobiliate e ammobiliate: selezionate la situazione corrispondente al vostro alloggio per consultare le indicazioni applicabili.
Un modello non esonera dall'indicare le informazioni proprie della locazione. L'identità delle parti, le caratteristiche dell'immobile e gli importi indicati devono corrispondere alla situazione reale.
Identificare le parti e descrivere l'alloggio
Il contratto deve precisare nome e cognome del proprietario, o la sua denominazione, nonché il suo indirizzo o la sede legale. Indica se si tratta di una persona fisica o giuridica. Devono inoltre figurare nome e cognome del o dei conduttori.
Se un mandatario rappresenta il locatore, il contratto indica il suo nome o la sua ragione sociale, il suo indirizzo e la sua attività professionale. L'indirizzo e-mail del proprietario e quello del locatario sono facoltativi. Per un contratto di locazione non ammobiliata firmato dal 1° ottobre 2026, anche il numero di cellulare di queste parti è indicato come facoltativo.
La descrizione dell'alloggio comprende in particolare:
- il suo identificativo fiscale e la sua classe nell'attestato di prestazione energetica, o DPE ; queste indicazioni non sono richieste per gli alloggi situati a Mayotte, La Riunione, Guyana, Martinica o Guadalupa ;
- la destinazione dell'edificio e l'ubicazione dell'alloggio ;
- il tipo di alloggio, casa o appartamento, l'eventuale appartenenza a un condominio e il numero di stanze ;
- le dotazioni a uso privato e comune;
- la natura e l’importo dei lavori eseguiti dall’ultimo contratto di locazione o dal suo ultimo rinnovo;
- la superficie abitabile.
Per un contratto di locazione non ammobiliata firmato dal 1° ottobre 2026, la scheda ufficiale prevede inoltre, se necessario, l'indicazione di una servitù di residenza principale. Per un alloggio in condominio, la descrizione nel contratto è completata da un estratto del regolamento condominiale da allegare al contratto.
Indicare l'affitto e le somme relative alla locazione
Il contratto indica l'importo del canone, la data e la frequenza del pagamento, nonché le eventuali regole per la sua revisione. Specifica inoltre le modalità di pagamento delle spese e l'importo del deposito cauzionale quando previsto.
L'importo dell'ultimo canone applicato al precedente conduttore deve figurare nel contratto se quest'ultimo ha lasciato l'alloggio da meno di 18 mesi. Il contratto indica inoltre una stima del costo teorico del riscaldamento e precisa l'anno considerato per i prezzi dell'energia utilizzati nel calcolo.
Per un alloggio situato nel territorio di Plaine Commune e con un contratto di locazione firmato o rinnovato fino al 24 novembre 2026 (fine della sperimentazione della regolamentazione degli affitti), il contratto indica inoltre l'importo dell'affitto di riferimento e quello dell'affitto di riferimento maggiorato. Se è necessario un supplemento di affitto, devono essere indicati anche il suo importo e le relative motivazioni. Queste informazioni si aggiungono alle indicazioni relative al pagamento, agli oneri e, se del caso, al deposito cauzionale.
Le informazioni relative ai canoni di riferimento dipendono dal territorio in cui si trova l'alloggio. Per un immobile situato al di fuori di Plaine Commune, consultate la scheda di Service-Public.fr selezionando la situazione geografica corrispondente. Dopo il 24 novembre 2026, verificate se la disciplina è stata prorogata da un nuovo testo.
Per una locazione non ammobiliata affidata dal proprietario a un professionista ai fini della locazione dell'alloggio, il contratto riproduce le regole di ripartizione delle spese previste dall'articolo 5 I della legge del 1989 e indica i massimali applicabili alla fatturazione a carico del locatario.
Specificare la data e la durata di una locazione non ammobiliata
Per un alloggio locato non ammobiliato, il contratto deve indicare la data di decorrenza e la durata. La durata minima è di 3 anni quando il proprietario è una persona fisica e di 6 anni quando è una persona giuridica, ad esempio una società o un'associazione.
Può essere prevista una durata più breve, di almeno 1 anno, se il proprietario intende riprendere l'alloggio per motivi familiari o professionali. Il motivo di tale ripresa deve essere indicato nel contratto.
Il proprietario deve confermare al conduttore la realizzazione dell'evento e la ripresa dell'alloggio alla data concordata. Invia tale conferma mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 2 mesi prima della fine del contratto. In mancanza della realizzazione o della conferma dell'evento, la locazione prosegue fino alla scadenza di 3 anni.
Alla scadenza del contratto di locazione non ammobiliata, in assenza di disdetta da parte del proprietario o del locatario, il contratto viene prorogato automaticamente o rinnovato su proposta del proprietario. Per una locazione ammobiliata, verificare le indicazioni specifiche di questa situazione nella scheda ufficiale prima di indicare la durata.
Allegare le diagnosi e gli altri documenti applicabili
Il fascicolo di diagnosi tecnica è allegato al contratto. Per una locazione non ammobiliata, la scheda dell'amministrazione indica che comprende i seguenti documenti:
- un DPE valido e un rapporto sul rischio di esposizione al piombo ;
- un rapporto sull'impianto elettrico interno se ha più di 15 anni e un rapporto sull'impianto interno del gas se ha più di 15 anni ;
- un rapporto sui rischi quando l'alloggio si trova in una zona interessata ;
- una diagnosi acustica quando l'alloggio si trova in una zona interessata.
Il fascicolo deve essere redatto da un tecnico certificato. Il proprietario o l'agenzia immobiliare lo trasmette al conduttore per posta elettronica, salvo opposizione di quest'ultimo. L'amministrazione raccomanda inoltre di tenere una diagnosi dell'amianto a disposizione del conduttore.
Altri documenti devono essere allegati a seconda della situazione. Per una locazione non ammobiliata, la scheda ufficiale indica in particolare l'attestazione di assicurazione contro i rischi locativi, le informazioni sulle apparecchiature per l'accesso alla televisione e a internet, nonché l'atto di fideiussione se richiesto dal proprietario. Se le parti hanno concordato una griglia di vetustà, ne viene allegata una copia; una copia della convenzione è prevista anche quando l'alloggio è convenzionato con l'Anah.
In condominio, l'estratto del regolamento riguarda la destinazione dell'edificio e il godimento delle parti private e comuni. Indica inoltre la quota attribuita all'alloggio per ciascuna categoria di spese. Il verbale di consegna iniziale viene redatto al momento della consegna delle chiavi; quello finale al momento della loro restituzione.
In una zona di abitazioni degradate o indegne, prima della locazione può essere richiesta un'autorizzazione preventiva o una dichiarazione presso il comune. Se del caso, l'autorizzazione o la ricevuta della dichiarazione deve essere allegata al contratto di locazione. Il proprietario o l'agente immobiliare contatta il comune per sapere se l'alloggio è interessato.
Per gli alloggi locati annualmente, la gestione locativa proposta da PCG Gestion, società sorella di Saint-Denis Immobilier, riguarda in particolare Saint-Denis e le città vicine.
Evitare gli errori sulla superficie e sulle clausole
Una superficie assente o sovrastimata
La superficie abitabile deve figurare nel contratto di locazione. Se manca, il conduttore può intimare al proprietario di precisarla entro il mese successivo alla firma, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Il proprietario dispone poi di un mese per completare il contratto.
In caso di rifiuto o di mancata risposta entro tale termine, il conduttore può chiedere al giudice delle controversie per la protezione del tribunale competente per l'alloggio una riduzione del canone. Deve adire il giudice entro 3 mesi dalla messa in mora.
Se la superficie indicata supera di oltre il 5 % la superficie reale, il locatario può chiedere una riduzione proporzionale alla differenza. Invia la richiesta al proprietario tramite raccomandata con avviso di ricevimento. Il proprietario dispone di 2 mesi dal ricevimento per rispondere. In assenza di accordo o di risposta, il locatario può adire il giudice entro i 4 mesi successivi all'invio della richiesta.
Quando la riduzione è accettata o decisa dal giudice, ha effetto dalla data della firma se la richiesta è stata presentata entro i 6 mesi successivi. Per una richiesta presentata più di 6 mesi dopo la firma, ha effetto dalla data della richiesta.
Clausole da esaminare prima della firma
Per il contratto di locazione non ammobiliata, l'amministrazione indica che una clausola risolutiva deve prevedere la risoluzione in caso di mancato versamento del deposito cauzionale o di mancato pagamento del canone o delle spese. Possono essere concordate altre clausole, a condizione che non rientrino tra quelle vietate.
Una clausola non deve essere applicata se impone l'addebito automatico per pagare l'affitto, impedisce al locatario di ospitare in casa persone che non vi risiedono abitualmente o prevede spese per il rilascio o l'invio di una ricevuta d'affitto. In caso di dubbi sulla redazione, l'ADIL o un professionista del diritto può fornire chiarimenti al locatore.
Domande frequenti
Il contratto di locazione abitativa può essere concluso oralmente?
Per un alloggio adibito a residenza principale del conduttore, il contratto deve essere scritto. Ogni parte riceve il proprio esemplare; il contratto può assumere la forma di una scrittura privata o di un atto pubblico.
È necessario menzionare il canone precedente?
L'importo dell'ultimo canone applicato al precedente conduttore deve essere indicato se quest'ultimo ha lasciato l'alloggio da meno di 18 mesi. Verificate questa informazione prima di completare il contratto.
Il deposito cauzionale deve comparire nel contratto?
Quando è previsto un deposito cauzionale, il suo importo deve essere indicato nel contratto. Anche le modalità di pagamento delle spese rientrano tra le informazioni da inserire.
Cosa allegare al contratto di locazione di un appartamento in condominio ?
Per una locazione non ammobiliata, al contratto deve essere allegato un estratto del regolamento condominiale. Esso riguarda la destinazione dell'edificio, il godimento delle parti private e comuni e la quota dell'alloggio per ciascuna categoria di oneri.
Un errore sulla superficie può comportare una riduzione dell'affitto ?
Se la superficie indicata nel contratto supera di oltre il 5 % la superficie reale, il locatario può chiedere una riduzione proporzionale alla differenza. La richiesta viene inviata al proprietario mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento ; in assenza di accordo o di risposta, è possibile adire il giudice entro il termine previsto.
Il proprietario può imporre l'addebito diretto?
Una clausola che impone questa modalità di pagamento rientra tra le clausole vietate menzionate dall'amministrazione per il contratto di locazione non ammobiliata. Se figura nel contratto, non deve essere applicata.
Fonti
- Redazione del contratto di locazione abitativa (contratto d’affitto) | Service Public, service-public.gouv.fr
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