Rédaction du bail d'habitation : les mentions obligatoires

Pour louer un logement constituant la résidence principale du locataire, le bailleur doit établir un contrat écrit conforme au modèle réglementaire et y joindre les documents requis. Les mentions obligatoires du bail d'habitation portent notamment sur les parties, le logement, le loyer et la durée du contrat.

Les informations à vérifier dépendent aussi de la location, vide ou meublée, et de la situation du logement. À Saint-Denis, pour un bail signé ou renouvelé jusqu'au 24 novembre 2026 (fin de l'expérimentation de l'encadrement des loyers), les renseignements relatifs au loyer comprennent notamment les loyers de référence applicables sur le territoire de Plaine Commune.

Un contrat écrit adapté à la location

Le bail fixe les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, il doit être rédigé par écrit, avec un exemplaire pour chaque partie. Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.

Le contenu du contrat doit être conforme au modèle de bail réglementaire. Pour une location meublée, Service-Public.fr précise que le modèle à retenir est celui en vigueur à la date de signature. La fiche officielle sur le bail distingue les locations vides et meublées : sélectionnez la situation correspondant à votre logement pour consulter les indications applicables.

Un modèle ne dispense pas de renseigner les informations propres à la location. L'identité des parties, les caractéristiques du bien et les montants inscrits doivent correspondre à la situation réelle.

Identifier les parties et décrire le logement

Le bail doit préciser les nom et prénom du propriétaire, ou sa dénomination, ainsi que son adresse ou son siège social. Il indique s'il s'agit d'une personne physique ou d'une personne morale. Les nom et prénom du ou des locataires doivent également y figurer.

Si un mandataire représente le bailleur, le contrat mentionne son nom ou sa raison sociale, son adresse et son activité professionnelle. L'adresse électronique du propriétaire et celle du locataire sont facultatives. Pour un bail de location vide signé depuis le 1er octobre 2026, le numéro de téléphone portable de ces parties est également indiqué comme facultatif.

La description du logement comprend notamment :

• son identifiant fiscal et sa classe au diagnostic de performance énergétique, ou DPE ; ces indications ne sont pas demandées pour les logements situés à Mayotte, à La Réunion, en Guyane, en Martinique ou en Guadeloupe ;
• la destination de l'immeuble et la localisation du logement ;
• le type de logement, maison ou appartement, son appartenance éventuelle à une copropriété et son nombre de pièces ;
• les équipements à usage privatif et commun ;
• la nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier bail ou son dernier renouvellement ;
• la surface habitable.

Pour un bail de location vide signé depuis le 1er octobre 2026, la fiche officielle prévoit aussi, si nécessaire, la mention d'une servitude de résidence principale. Pour un logement en copropriété, la description dans le contrat se complète par un extrait du règlement de copropriété à joindre au bail.

Renseigner le loyer et les sommes liées à la location

Le bail indique le montant du loyer, sa date et sa fréquence de paiement, ainsi que les règles de sa révision éventuelle. Il précise aussi les modalités de paiement des charges et le montant du dépôt de garantie lorsqu'un dépôt est prévu.

Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire doit figurer dans le contrat si celui-ci a quitté le logement depuis moins de 18 mois. Le bail indique également une estimation du coût théorique du chauffage et précise l'année retenue pour les prix de l'énergie employés dans ce calcul.

Pour un logement situé sur le territoire de Plaine Commune et un bail signé ou renouvelé jusqu'au 24 novembre 2026 (fin de l'expérimentation de l'encadrement des loyers), le contrat comporte en outre le montant du loyer de référence et celui du loyer de référence majoré. Si un complément de loyer est nécessaire, son montant et ses justifications sont aussi à inscrire. Ces informations s'ajoutent aux mentions relatives au paiement, aux charges et, le cas échéant, au dépôt de garantie.

Les informations relatives aux loyers de référence dépendent du territoire où se trouve le logement. Pour un bien situé en dehors de Plaine Commune, consultez la fiche de Service-Public.fr en sélectionnant la situation géographique correspondante. Après le 24 novembre 2026, vérifiez si l'encadrement a été prolongé par un nouveau texte.

Pour une location vide confiée par le propriétaire à un professionnel en vue de louer le logement, le bail reproduit les règles de partage des frais prévues à l'article 5 I de la loi de 1989 et indique les plafonds de facturation applicables au locataire.

Préciser la date et la durée d'une location vide

Pour un logement loué vide, le contrat doit indiquer sa date de prise d'effet et sa durée. La durée minimale est de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier et de 6 ans lorsqu'il est une personne morale, par exemple une société ou une association.

Une durée plus courte, d'au moins 1 an, peut être prévue si le propriétaire envisage de reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Le motif de cette reprise doit être inscrit dans le bail.

Le propriétaire doit confirmer au locataire la réalisation de l'événement et la reprise du logement à la date convenue. Il adresse cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail. À défaut de réalisation ou de confirmation de l'événement, la location se poursuit jusqu'au délai de 3 ans.

À l'expiration du bail vide, en l'absence de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le contrat est reconduit automatiquement ou renouvelé sur proposition du propriétaire. Pour une location meublée, vérifiez les indications propres à cette situation sur la fiche officielle avant de renseigner la durée.

Joindre les diagnostics et les autres documents applicables

Le dossier de diagnostic technique est annexé au bail. Pour une location vide, la fiche de l'administration indique qu'il comprend les documents suivants :

• un DPE valide et un constat de risque d'exposition au plomb ;
• un état de l'installation intérieure d'électricité si celle-ci a plus de 15 ans, et un état de l'installation intérieure de gaz si celle-ci a plus de 15 ans ;
• un état des risques lorsque le logement se trouve dans une zone concernée ;
• un diagnostic bruit lorsque le logement se trouve dans une zone concernée.

Le dossier doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire ou l'agence immobilière le transmet au locataire par courrier électronique, sauf opposition de celui-ci. L'administration recommande aussi de tenir un diagnostic amiante à la disposition du locataire.

D'autres pièces sont à annexer selon la situation. Pour une location vide, la fiche officielle mentionne notamment l'attestation d'assurance contre les risques locatifs, les informations sur les équipements d'accès à la télévision et à internet, ainsi que l'acte de cautionnement si le propriétaire l'a exigé. Si les parties ont convenu d'une grille de vétusté, une copie de celle-ci est jointe ; une copie de la convention est également prévue lorsque le logement est conventionné avec l'Anah.

En copropriété, l'extrait du règlement porte sur la destination de l'immeuble et sur la jouissance des parties privatives et communes. Il indique aussi la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges. L'état des lieux d'entrée est établi lors de la remise des clés ; celui de sortie l'est lors de leur restitution.

Dans une zone d'habitat dégradé ou indigne, une autorisation préalable ou une déclaration en mairie peut être exigée avant la mise en location. Le cas échéant, l'autorisation ou le récépissé de déclaration doit être annexé au bail. Le propriétaire ou l'agent immobilier contacte la mairie pour savoir si le logement est concerné.

Pour les logements loués à l'année, la gestion locative proposée par PCG Gestion, société sœur de Saint-Denis Immobilier, concerne notamment Saint-Denis et les villes voisines.

Éviter les erreurs sur la surface et les clauses

Une surface absente ou surestimée

La surface habitable doit figurer dans le bail. Si elle manque, le locataire peut mettre le propriétaire en demeure de la préciser dans le mois suivant la signature, par lettre recommandée avec avis de réception. Le propriétaire dispose ensuite d'un mois pour compléter le contrat.

En cas de refus ou d'absence de réponse dans ce délai, le locataire peut demander une diminution de loyer au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il doit le saisir dans les 3 mois suivant sa mise en demeure.

Si la surface inscrite dépasse de plus de 5 % la surface réelle, le locataire peut demander une baisse proportionnelle à l'écart. Il adresse sa demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception. Le propriétaire dispose de 2 mois à compter de sa réception pour répondre. Sans accord ou sans réponse, le locataire peut saisir le juge dans les 4 mois suivant l'envoi de sa demande.

Lorsque la diminution est acceptée ou décidée par le juge, elle prend effet à la date de signature si la demande a été faite dans les 6 mois suivant celle-ci. Pour une demande faite plus de 6 mois après la signature, elle prend effet à la date de la demande.

Des clauses à examiner avant la signature

Pour le bail vide, l'administration indique qu'une clause résolutoire doit prévoir la résiliation en cas de non-versement du dépôt de garantie ou de non-paiement du loyer ou des charges. D'autres clauses peuvent être convenues, à condition de ne pas figurer parmi les clauses interdites.

Une clause ne doit pas être appliquée si elle impose le prélèvement automatique pour payer le loyer, empêche le locataire d'accueillir chez lui des personnes qui n'y résident pas habituellement, ou prévoit des frais de délivrance ou d'envoi d'une quittance. En cas de doute sur la rédaction, l'ADIL ou un professionnel du droit peut éclairer le bailleur.

Questions fréquentes