Erstellung des Wohnraummietvertrags: Pflichtangaben

Für die Vermietung einer Wohnung, die den Hauptwohnsitz des Mieters darstellt, muss der Vermieter einen schriftlichen Vertrag nach dem gesetzlichen Muster erstellen und die erforderlichen Unterlagen beifügen. Die Pflichtangaben des Wohnraummietvertrags betreffen insbesondere die Parteien, die Wohnung, die Miete und die Vertragsdauer.

Die zu prüfenden Informationen hängen ebenfalls davon ab, ob die Wohnung unmöbliert oder möbliert vermietet wird, sowie von ihrer Situation. In Saint-Denis umfassen die Angaben zur Miete bei einem bis zum 24. November 2026 unterzeichneten oder verlängerten Mietvertrag (Ende des Experiments zur Mietpreisbegrenzung) insbesondere die im Gebiet von Plaine Commune geltenden Referenzmieten.

Ein an die Vermietung angepasster schriftlicher Vertrag

Der Mietvertrag legt die Rechte und Pflichten des Eigentümers und des Mieters fest. Wenn die Wohnung den Hauptwohnsitz des Mieters darstellt, muss er schriftlich mit einer Ausfertigung für jede Partei erstellt werden. Er kann die Form einer privatschriftlichen oder einer notariellen Urkunde haben.

Der Vertragsinhalt muss dem gesetzlichen Mietvertragsmuster entsprechen. Bei einer möblierten Vermietung weist Service-Public.fr darauf hin, dass das zum Zeitpunkt der Unterzeichnung geltende Muster zu verwenden ist. Das offizielle Merkblatt zum Mietvertrag unterscheidet zwischen unmöblierten und möblierten Vermietungen: Wählen Sie die auf Ihre Wohnung zutreffende Situation aus, um die anwendbaren Hinweise einzusehen.

Ein Muster entbindet nicht davon, die für die Vermietung maßgeblichen Angaben auszufüllen. Die Identität der Parteien, die Merkmale der Immobilie und die eingetragenen Beträge müssen der tatsächlichen Situation entsprechen.

Die Parteien identifizieren und die Wohnung beschreiben

Im Mietvertrag müssen Vor- und Nachname des Eigentümers oder dessen Firmenbezeichnung sowie seine Adresse oder sein Gesellschaftssitz angegeben werden. Er gibt an, ob es sich um eine natürliche oder juristische Person handelt. Auch Vor- und Nachname des oder der Mieter müssen darin aufgeführt werden.

Vertritt ein Bevollmächtigter den Vermieter, nennt der Vertrag dessen Namen oder Firmennamen, Anschrift und berufliche Tätigkeit. Die E-Mail-Adresse des Eigentümers und die des Mieters sind freiwillige Angaben. Bei einem seit dem 1. Oktober 2026 unterzeichneten Mietvertrag über eine unmöblierte Wohnung wird auch die Mobiltelefonnummer dieser Parteien als freiwillige Angabe genannt.

Die Beschreibung der Wohnung umfasst insbesondere:

• ihre Steueridentifikationsnummer und ihre Klasse im Energieeffizienzdiagnosebericht (DPE) ; diese Angaben sind für Wohnungen in Mayotte, Réunion, Französisch-Guayana, Martinique oder Guadeloupe nicht erforderlich ;
• die Zweckbestimmung des Gebäudes und die Lage der Wohnung ;
• die Art der Wohnung, Haus oder Wohnung, eine etwaige Zugehörigkeit zu einer Eigentümergemeinschaft und die Anzahl der Zimmer ;
• die privaten und gemeinschaftlichen Einrichtungen;
• die Art und der Betrag der seit dem letzten Mietvertrag oder dessen letzter Verlängerung durchgeführten Arbeiten;
• die Wohnfläche.

Bei einem seit dem 1. Oktober 2026 unterzeichneten unmöblierten Mietvertrag sieht das offizielle Merkblatt gegebenenfalls auch die Angabe einer Dienstbarkeit des Hauptwohnsitzes vor. Bei einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft wird die Beschreibung im Vertrag durch einen Auszug aus der Gemeinschaftsordnung ergänzt, der dem Mietvertrag beizufügen ist.

Miete und mit der Vermietung verbundene Beträge angeben

Im Mietvertrag werden die Miethöhe, das Zahlungsdatum und die Zahlungshäufigkeit sowie die Regeln für eine mögliche Anpassung angegeben. Außerdem werden die Zahlungsmodalitäten der Nebenkosten und die Höhe der Kaution angegeben, sofern eine Kaution vorgesehen ist.

Die Höhe der zuletzt für den vorherigen Mieter geltenden Miete muss im Vertrag angegeben werden, wenn dieser die Wohnung vor weniger als 18 Monaten verlassen hat. Der Mietvertrag enthält außerdem eine Schätzung der theoretischen Heizkosten und gibt das für die verwendeten Energiepreise zugrunde gelegte Jahr an.

Für eine Wohnung auf dem Gebiet von Plaine Commune und einen bis zum 24. November 2026 (Ende des Experiments zur Begrenzung der Mieten) unterzeichneten oder verlängerten Mietvertrag enthält der Vertrag außerdem die Höhe der Referenzmiete und der erhöhten Referenzmiete. Falls ein Mietzuschlag erforderlich ist, sind auch dessen Höhe und Begründung einzutragen. Diese Angaben ergänzen die Hinweise zu Zahlung, Nebenkosten und gegebenenfalls zur Kaution.

Die Informationen zu den Referenzmieten hängen vom Gebiet ab, in dem sich die Wohnung befindet. Für eine außerhalb von Plaine Commune gelegene Immobilie konsultieren Sie das Merkblatt von Service-Public.fr und wählen Sie die entsprechende geografische Situation aus. Prüfen Sie nach dem 24. November 2026, ob die Mietpreisbegrenzung durch einen neuen Text verlängert wurde.

Bei einer unmöblierten Vermietung, die der Eigentümer einem professionellen Vermittler zur Vermietung der Wohnung anvertraut, gibt der Mietvertrag die in Artikel 5 I des Gesetzes von 1989 vorgesehenen Regeln zur Aufteilung der Kosten wieder und nennt die für den Mieter geltenden Gebührenobergrenzen.

Datum und Dauer einer unmöblierten Vermietung angeben

Für eine unmöbliert vermietete Wohnung muss der Vertrag das Datum des Inkrafttretens und seine Dauer angeben. Die Mindestdauer beträgt 3 Jahre, wenn der Eigentümer eine Privatperson ist, und 6 Jahre, wenn es sich um eine juristische Person, beispielsweise ein Unternehmen oder einen Verein, handelt.

Eine kürzere Dauer von mindestens 1 Jahr kann vorgesehen werden, wenn der Eigentümer beabsichtigt, die Wohnung aus familiären oder beruflichen Gründen zurückzunehmen. Der Grund für diese Rücknahme muss im Mietvertrag angegeben werden.

Der Eigentümer muss dem Mieter die Durchführung des Ereignisses und die Rückübernahme der Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt bestätigen. Er sendet diese Bestätigung mindestens 2 Monate vor Ablauf des Mietvertrags per Einschreiben mit Rückschein. Findet das Ereignis nicht statt oder wird es nicht bestätigt, läuft das Mietverhältnis bis zum Ablauf von 3 Jahren weiter.

Nach Ablauf des Mietvertrags über eine unmöblierte Wohnung wird der Vertrag mangels Kündigung durch den Eigentümer oder den Mieter automatisch verlängert oder auf Vorschlag des Eigentümers erneuert. Bei einer möblierten Vermietung prüfen Sie vor der Angabe der Dauer die für diese Situation geltenden Hinweise im offiziellen Merkblatt.

Die Diagnosen und sonstigen anwendbaren Unterlagen beifügen

Die technische Diagnoseakte wird dem Mietvertrag beigefügt. Bei einer unmöblierten Vermietung gibt das Merkblatt der Verwaltung an, dass sie folgende Unterlagen umfasst:

• ein gültiger DPE und ein Bericht über das Risiko einer Bleiexposition ;
• ein Zustandsbericht der elektrischen Inneninstallation, wenn diese älter als 15 Jahre ist, sowie ein Zustandsbericht der Gasinneninstallation, wenn diese älter als 15 Jahre ist ;
• ein Risikobericht, wenn sich die Wohnung in einem betroffenen Gebiet befindet ;
• eine Lärmdiagnose, wenn sich die Wohnung in einem betroffenen Gebiet befindet.

Die Akte muss von einem zertifizierten Diagnostiker erstellt werden. Der Eigentümer oder die Immobilienagentur übermittelt sie dem Mieter per E-Mail, sofern dieser nicht widerspricht. Die Verwaltung empfiehlt außerdem, eine Asbestdiagnose für den Mieter bereitzuhalten.

Je nach Situation sind weitere Unterlagen beizufügen. Bei einer unmöblierten Vermietung nennt das offizielle Merkblatt insbesondere den Versicherungsnachweis gegen Mietrisiken, Informationen über die Ausstattung für den Zugang zu Fernsehen und Internet sowie die Bürgschaftsurkunde, falls der Eigentümer diese verlangt hat. Haben die Parteien eine Abnutzungstabelle vereinbart, wird eine Kopie davon beigefügt; eine Kopie der Vereinbarung ist ebenfalls vorgesehen, wenn die Wohnung mit der Anah vereinbart ist.

In einer Eigentümergemeinschaft betrifft der Auszug aus der Gemeinschaftsordnung den Zweck des Gebäudes sowie die Nutzung der privaten und gemeinschaftlichen Teile. Er gibt außerdem den dem Wohnraum zugewiesenen Anteil für jede Kostenkategorie an. Das Übergabeprotokoll wird bei der Schlüsselübergabe erstellt; das Rückgabeprotokoll bei deren Rückgabe.

In einem Gebiet mit beeinträchtigtem oder unwürdigem Wohnraum kann vor der Vermietung eine vorherige Genehmigung oder eine Erklärung beim Rathaus erforderlich sein. Gegebenenfalls ist die Genehmigung oder die Empfangsbestätigung der Erklärung dem Mietvertrag beizufügen. Der Eigentümer oder Immobilienmakler kontaktiert das Rathaus, um festzustellen, ob die Wohnung betroffen ist.

Bei ganzjährig vermieteten Wohnungen betrifft die von PCG Gestion angebotene Mietverwaltung, einem Schwesterunternehmen von Saint-Denis Immobilier, insbesondere Saint-Denis und die umliegenden Städte.

Fehler bei der Fläche und bei Klauseln vermeiden

Eine fehlende oder zu hoch angegebene Fläche

Die Wohnfläche muss im Mietvertrag angegeben sein. Fehlt sie, kann der Mieter den Eigentümer innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung per Einschreiben mit Rückschein auffordern, sie anzugeben. Der Eigentümer hat anschließend einen Monat Zeit, den Vertrag zu ergänzen.

Bei Ablehnung oder Ausbleiben einer Antwort innerhalb dieser Frist kann der Mieter beim für die Wohnung zuständigen Gericht eine Mietminderung beantragen. Er muss es innerhalb von 3 Monaten nach seiner förmlichen Aufforderung anrufen.

Übersteigt die angegebene Fläche die tatsächliche Fläche um mehr als 5 %, kann der Mieter eine der Abweichung entsprechende Mietminderung verlangen. Er richtet seinen Antrag per Einschreiben mit Rückschein an den Eigentümer. Der Eigentümer verfügt ab Erhalt über 2 Monate zur Antwort. Ohne Einigung oder Antwort kann der Mieter innerhalb von 4 Monaten nach Versand seines Antrags das Gericht anrufen.

Wird die Minderung akzeptiert oder vom Gericht angeordnet, tritt sie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung in Kraft, wenn der Antrag innerhalb von 6 Monaten danach gestellt wurde. Bei einem mehr als 6 Monate nach der Unterzeichnung gestellten Antrag tritt sie zum Zeitpunkt der Antragstellung in Kraft.

Vor der Unterzeichnung zu prüfende Klauseln

Für einen unmöblierten Mietvertrag weist die Verwaltung darauf hin, dass eine auflösende Klausel die Beendigung bei Nichtzahlung der Kaution oder der Miete beziehungsweise Nebenkosten vorsehen muss. Weitere Klauseln können vereinbart werden, sofern sie nicht zu den verbotenen Klauseln gehören.

Eine Klausel darf nicht angewendet werden, wenn sie die automatische Abbuchung zur Zahlung der Miete vorschreibt, den Mieter daran hindert, Personen bei sich zu empfangen, die dort nicht gewöhnlich wohnen, oder Gebühren für die Ausstellung oder Übersendung einer Mietquittung vorsieht. Bei Zweifeln an der Formulierung kann ADIL oder ein Jurist den Vermieter beraten.

Häufig gestellte Fragen