Vendita dell'abitazione principale: l'esenzione dalla plusvalenza
L’esenzione dalla plusvalenza sulla residenza principale è totale: riguarda il guadagno realizzato dalla vendita della vostra abitazione principale e delle sue pertinenze vendute contemporaneamente. È possibile trasferirsi prima della vendita, a determinate condizioni.
La plusvalenza realizzata con la vendita della vostra abitazione principale è totalmente esente se l’alloggio costituisce la vostra abitazione principale al momento della vendita. L’esenzione riguarda anche le pertinenze immediate e necessarie, come una cantina o un posto auto, vendute contemporaneamente all’alloggio.
Se vi trasferite prima di vendere, l’esenzione può essere mantenuta a determinate condizioni: aver occupato l’alloggio fino alla sua messa in vendita, venderlo entro un termine normale (in linea di principio un anno) e non averlo né affittato né lasciato occupare gratuitamente nel frattempo. Il notaio può esaminare la vostra situazione prima della cessione.
Da ricordare
- L’abitazione principale è l’alloggio che si occupa abitualmente ed effettivamente per la maggior parte dell’anno.
- La plusvalenza sulla sua vendita e su quella delle sue pertinenze immediate e necessarie, vendute contemporaneamente, beneficia di un’esenzione totale.
- L’alloggio deve essere la propria abitazione principale al momento della vendita. Se lo si è lasciato prima, l’esenzione resta possibile se lo si è occupato fino alla messa in vendita, se la vendita avviene entro un termine normale (in linea di principio un anno) e se nel frattempo l’alloggio non è stato né affittato né occupato gratuitamente.
- In caso di separazione o divorzio, uno degli ex coniugi, sposati, uniti civilmente o conviventi, deve aver occupato l’alloggio fino alla sua messa in vendita e la vendita deve avvenire entro un termine normale (in linea di principio un anno) dalla messa in vendita.
- Se la plusvalenza è imponibile, il notaio effettua gli adempimenti e calcola l’imposta; se è totalmente esente, non viene presentata alcuna dichiarazione della plusvalenza.
Cosa comprende l'esenzione
Una plusvalenza si verifica quando vendete un bene immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto. In linea di principio, una plusvalenza immobiliare è soggetta all'imposta sul reddito e ai contributi sociali. La vendita dell'abitazione principale beneficia tuttavia di un'esenzione totale.
Secondo Service-Public.fr, questa esenzione riguarda l’abitazione e le sue pertinenze. Per essere esenti, le pertinenze immediate e necessarie (cantina, garage, posto auto, cortile) devono essere vendute contemporaneamente all’abitazione ; se sono vendute ad acquirenti distinti, le vendite devono avvenire entro un termine normale.
La regola riguarda sia la vendita di un appartamento sia quella di una casa. A Saint-Denis, può quindi interessare un proprietario che vende il proprio appartamento in condominio con la cantina o il posto auto, così come un proprietario che vende la propria casa.
La questione fiscale è distinta dalla valutazione dell’immobile. Saint-Denis Immobilier propone una perizia immobiliare a valore di mercato, per un divorzio, una donazione, una successione o una divisione. La verifica del diritto all’esenzione dipende invece dalla situazione fiscale del venditore.
Riconoscere la propria abitazione principale
La vostra abitazione principale è la vostra dimora abituale ed effettiva: è l'alloggio nel quale vivete per la maggior parte dell'anno. Questo criterio di occupazione è essenziale per distinguere l'abitazione venduta da un'altra residenza.
Il fatto di possedere un appartamento non è quindi sufficiente, di per sé, a dimostrare che si tratti della propria abitazione principale. Conta l’uso effettivo dell’alloggio. Per applicare la regola generale, l’alloggio deve avere tale qualità al momento della vendita.
La scheda sulle plusvalenze immobiliari presenta questa definizione e le principali esenzioni. Se la vostra situazione di occupazione è cambiata, descrivetela con precisione al notaio invece di basarvi soltanto sulla denominazione dell’immobile.
Traslocare prima della vendita: che cosa bisogna verificare ?
Un proprietario può lasciare la propria abitazione mentre la vendita è ancora in corso. Non bisogna confondere la data del trasloco, la messa in vendita e la vendita stessa: la regola generale riconduce la qualifica di abitazione principale al momento della vendita.
La partenza precedente solleva quindi una questione distinta da quella di un alloggio ancora occupato dal proprietario al momento della vendita. Secondo l’amministrazione, se hai già lasciato l’alloggio il giorno della vendita, l’esenzione resta possibile a tre condizioni: averlo occupato fino al giorno della messa in vendita, venderlo entro un termine normale (in linea di principio un anno, valutato in base alle circostanze) e non averlo né affittato né lasciato occupare gratuitamente da familiari o terzi nel frattempo. L’esenzione non può essere dedotta dal solo fatto che l’immobile sia stato in precedenza la tua abitazione principale.
Prima della vendita, indicate al notaio quando avete lasciato l'abitazione e cosa ne è diventato da allora. Specificate in particolare la data di messa in vendita e se è stata affittata o occupata. Il notaio potrà valutare la vostra situazione e informarvi sul trattamento fiscale applicabile.
È inoltre importante non confondere la partenza volontaria prima della vendita con le situazioni di separazione o di ingresso in una struttura di accoglienza: queste situazioni sono soggette a condizioni proprie.
Separazione o divorzio: l’occupazione fino alla messa in vendita
Una separazione può modificare l'occupazione dell'abitazione prima della vendita. Secondo Service-Public.fr, in caso di separazione o divorzio, uno degli ex coniugi deve aver occupato l'abitazione fino alla sua messa in vendita. Questa indicazione riguarda le persone sposate, unite civilmente o conviventi.
La partenza di uno dei membri della coppia non deve quindi essere esaminata isolatamente. Occorre tenere conto anche dell’occupazione da parte dell’altro e del momento in cui l’alloggio è stato messo in vendita. Secondo l’amministrazione, la vendita deve inoltre avvenire entro un termine normale (in linea di principio un anno) dalla messa in vendita, senza che sia richiesto un termine particolare tra la separazione e la messa in vendita; il semplice riferimento alla precedente vita comune non è sufficiente.
Per un appartamento o una casa posseduti in un contesto di separazione, presentate al notaio la cronologia dell’occupazione e della messa in vendita. Potrà esaminare la situazione di ciascun venditore alla luce della cessione prevista.
Vendita dopo l'ingresso in una struttura di accoglienza
L’amministrazione prevede un’esenzione per la vendita della precedente residenza principale di alcune persone che risiedono in una struttura di accoglienza per anziani o per adulti con disabilità. Questa possibilità dipende in particolare dalle risorse, dall’occupazione dell’alloggio dopo l’ingresso nella struttura e dal termine per la vendita.
Per una vendita nel 2026, il reddito del 2024 non deve superare 30.024 € per la prima quota del quoziente familiare, maggiorati di 7.015 € per la prima mezza quota aggiuntiva e di 5.522 € per ciascuna delle mezze quote successive. Gli importi sono diversi nei dipartimenti d’oltremare per le persone residenti in una struttura di accoglienza per anziani.
La precedente residenza principale deve essere venduta entro 2 anni dall’ingresso nella struttura. Non deve essere stata occupata, sia stata affittata o prestata, salvo che dal coniuge. Il venditore inoltre non deve essere soggetto all’imposta sul patrimonio immobiliare per il penultimo anno precedente la vendita.
Questa situazione richiede quindi una verifica particolare: non è sufficiente che l'abitazione fosse la residenza principale prima dell'ingresso nella struttura. Devono essere esaminate anche le condizioni relative alle risorse, all'occupazione, alla data di vendita e all'imposta sul patrimonio immobiliare.
Calcolo e formalità fiscali
Per comprendere la nozione di plusvalenza, l’amministrazione fornisce un esempio: un alloggio acquistato 100.000 € e rivenduto 120.000 € genera una plusvalenza di 20.000 €. Se l’alloggio dà diritto all’esenzione per abitazione principale, tale plusvalenza è totalmente esente.
Quando la plusvalenza è imponibile, il suo calcolo fiscale non si limita necessariamente alla differenza tra i due prezzi. Il prezzo di vendita considerato può in particolare essere ridotto, su presentazione dei giustificativi, delle spese pagate al momento della vendita, come quelle relative alle diagnosi obbligatorie. Può anche essere aumentato delle somme versate a favore del venditore.
Per un bene acquistato, il prezzo di acquisto è quello indicato nell’atto di acquisto. Può essere maggiorato di alcune spese e costi secondo le norme applicabili. Per un bene ricevuto tramite donazione o successione, l’amministrazione considera il valore utilizzato per il calcolo delle imposte di donazione o successione.
Quando la plusvalenza è imponibile, il notaio incaricato della vendita svolge gli adempimenti presso l’amministrazione fiscale. Calcola la plusvalenza imponibile e l’imposta da pagare, redige la dichiarazione ed effettua il pagamento presso il competente ufficio della pubblicità immobiliare. Il venditore deve poi indicare nella dichiarazione dei redditi l’importo della plusvalenza dichiarata dal notaio. Quando la vendita della residenza principale è totalmente esente, non viene presentata alcuna dichiarazione della plusvalenza: il notaio indica nell’atto di vendita il fondamento dell’esenzione.
La Direzione generale delle Finanze pubbliche ricorda i principi applicabili nella sua pagina dedicata alla vendita di un immobile.
Domande frequenti
La vendita della mia abitazione principale è soggetta a imposta sulla plusvalenza?
La plusvalenza realizzata sulla vendita della propria abitazione principale beneficia di un’esenzione totale. L’alloggio deve essere la propria abitazione abituale ed effettiva, occupata per la maggior parte dell’anno, e costituire la propria abitazione principale al momento della vendita.
Posso beneficiare dell’esenzione dopo essermi trasferito?
Sì, a determinate condizioni: dovete aver occupato l’alloggio fino alla sua messa in vendita, venderlo entro un termine normale (in linea di principio un anno) e non averlo né affittato né lasciato occupare gratuitamente nel frattempo. Indicate al notaio la data della vostra partenza e l’uso dell’immobile da tale data, affinché possa valutare la vostra situazione.
La cantina o il garage sono compresi nell’esenzione ?
L’esenzione totale riguarda l’abitazione principale e le sue pertinenze immediate e necessarie (cantina, garage, posto auto, cortile), a condizione che siano vendute contemporaneamente all’alloggio o entro un termine normale in caso di acquirenti distinti.
Cosa succede se lascio l’alloggio dopo una separazione?
In caso di separazione o divorzio, uno degli ex coniugi deve aver occupato l’alloggio fino alla sua messa in vendita e la vendita deve avvenire entro un termine normale (in linea di principio un anno) dalla messa in vendita. Questa condizione riguarda gli ex coniugi sposati, uniti civilmente o conviventi. La partenza di uno dei due deve essere valutata tenendo conto dell’occupazione da parte dell’altro.
La mia precedente abitazione può essere esentata dopo il mio ingresso in una struttura?
L’esenzione è prevista per le persone residenti in una struttura di accoglienza per anziani o per adulti con disabilità, a determinate condizioni di reddito e di imposta sul patrimonio immobiliare. L’alloggio deve essere venduto entro 2 anni dall’ingresso e non deve essere stato occupato, affittato o prestato, salvo che dal coniuge.
Chi effettua la dichiarazione della plusvalenza in occasione della vendita?
Se la plusvalenza è imponibile, il notaio incaricato della vendita redige la dichiarazione ed effettua i relativi adempimenti fiscali, mentre il venditore indica nella dichiarazione dei redditi l’importo dichiarato dal notaio. Se la vendita dell’abitazione principale è totalmente esente, non viene presentata alcuna dichiarazione della plusvalenza: il notaio indica nell’atto il fondamento dell’esenzione.
Fonti
- Imposta sul reddito - Plusvalenza immobiliare | Service Public, service-public.gouv.fr
- Vendo un immobile, impots.gouv.fr (Direzione generale delle Finanze pubbliche)
Da sapere. Il contenuto degli articoli redatti può contenere errori, omissioni o informazioni divenute inesatte dalla data di pubblicazione, nonostante i controlli effettuati. Viene fornito a titolo puramente informativo: non sostituisce il parere di un notaio, di un avvocato, di un commercialista o di un professionista immobiliare, e l'agenzia declina ogni responsabilità in caso di informazioni errate. Per la vostra situazione, basatevi sulle fonti ufficiali citate o contattateci.
