Controllo degli affitti a Saint-Denis: le regole per i locatori
Il tetto ai canoni a Saint-Denis impone ai locatori di rispettare i canoni di riferimento per i contratti firmati o rinnovati fino al 24 novembre 2026. In caso di cambio di conduttore o di rinnovo, le regole di variazione del canone si aggiungono a questo tetto.
Per i contratti firmati o rinnovati dal 1° giugno 2021 al 24 novembre 2026 (data di fine della sperimentazione prevista dall’articolo 140 della legge ELAN), il tetto ai canoni a Saint-Denis limita la determinazione del canone degli alloggi interessati mediante canoni di riferimento. Per un contratto firmato dopo tale data, occorre verificare le regole allora applicabili. Questo tetto si aggiunge alle regole che disciplinano la variazione del canone, in particolare in caso di cambio di conduttore o di rinnovo del contratto.
Per un locatore, è importante distinguere queste due questioni: quale livello di canone è autorizzato per l’alloggio e in che misura può variare il canone precedente ?
Da ricordare
- Saint-Denis fa parte del territorio di Plaine Commune, dove, per i contratti di locazione firmati o rinnovati dal 1° giugno 2021 al 24 novembre 2026, il livello dei canoni è regolamentato da valori di riferimento minimo e massimo.
- Il dispositivo riguarda gli alloggi utilizzati come residenza principale dal conduttore, nonché quelli affittati con un contratto di locazione mobile.
- Gli alloggi sociali, alcuni alloggi soggetti a regimi particolari, gli alloggi turistici ammobiliati e le sublocazioni sono disciplinati da altre regole.
- In caso di cambio di conduttore o di rinnovo, le possibilità di aumento dipendono dal periodo di vacanza dell’alloggio, dalle regole di variazione del canone e dai canoni di riferimento applicabili.
- Il mancato rispetto del tetto sui canoni può esporre il proprietario a una multa fino a 5.000 €, o 15.000 € per una persona giuridica.
Due meccanismi da distinguere
Secondo Service-Public.fr, la regolamentazione dei canoni comprende due meccanismi distinti. Nella maggior parte dei comuni in zone soggette a tensione abitativa, le regole limitano gli aumenti del canone, in particolare all’arrivo di un nuovo inquilino o al rinnovo del contratto.
In alcuni di questi comuni si applica anche un controllo del livello dei canoni. La determinazione dell'importo tiene allora conto di canoni di riferimento ridotti e maggiorati. Saint-Denis appartiene a questa categoria, così come gli altri comuni del territorio di Plaine Commune citati dall'amministrazione. Per Plaine Commune, questo dispositivo riguarda i contratti firmati o rinnovati dal 1° giugno 2021 al 24 novembre 2026.
La distinzione è importante per un locatore: una possibilità di aumento prevista dalle regole di variazione non esonera dal tenere conto del tetto applicabile all’alloggio. Al contrario, la sola esistenza di un canone di riferimento non significa che il canone precedente possa essere aumentato liberamente fino a tale importo.
Quali alloggi sono interessati?
Il tetto riguarda gli alloggi che costituiscono la residenza principale del conduttore, nonché gli alloggi affittati con un contratto di locazione mobile. Per sapere se la vostra locazione rientra in questo ambito, occorre quindi esaminare l’uso previsto dal contratto e il tipo di contratto.
Altre regole si applicano alle abitazioni soggette alla legge del 1948, alle abitazioni convenzionate dall'Anah, agli alloggi sociali, alle locazioni turistiche ammobiliate e alle sublocazioni. Non bisogna applicare loro senza verifica le indicazioni relative a una residenza principale o a un contratto di locazione per mobilità.
La qualificazione dell’alloggio è rilevante già prima di esaminare l’importo richiesto. Un proprietario il cui immobile rientra in un regime particolare può rivolgersi all’ADIL per comprendere le regole corrispondenti alla propria situazione.
Come verificare il massimale applicabile?
A Saint-Denis, i canoni di riferimento servono a regolamentare il livello del canone. Per preparare un contratto di locazione, il proprietario deve cercare i valori di riferimento applicabili all’alloggio e distinguerli dal canone previsto. È inoltre opportuno verificare le regole proprie della situazione: prima locazione, cambio di inquilino o rinnovo.
Il canone di riferimento ridotto e il canone di riferimento maggiorato non svolgono lo stesso ruolo. Il proprietario non deve quindi confonderli quando esamina l’importo del canone o un’eventuale variazione. L’importo da considerare dipende dall’alloggio: un tetto numerico identico per tutti gli immobili di Saint-Denis non può essere dedotto dal solo nome del comune.
La scheda ufficiale sul controllo degli affitti consente di selezionare il comune dell'abitazione e di consultare le indicazioni corrispondenti alla situazione. Prima di fissare un importo, verificate i riferimenti e le modalità applicabili a Saint-Denis alla data del contratto.
La gestione degli affitti annuali delle abitazioni locate con un contratto di abitazione è assicurata da PCG Gestion, società consorella di Saint-Denis Immobilier.
Prima locazione e revisione durante il contratto
Per una prima locazione, le regole che disciplinano la variazione consentono al proprietario di fissare liberamente il canone. A Saint-Denis, questa libertà deve tuttavia essere distinta dal tetto del livello dei canoni applicabile nel comune: il locatore deve inoltre verificare i riferimenti dell’alloggio.
Durante il contratto, una revisione del canone può intervenire una volta all'anno se una clausola del contratto lo prevede. L'esistenza di tale clausola è quindi un elemento da verificare prima di prendere in considerazione una revisione.
La classe energetica può impedire questa variazione. Nella Francia continentale, la revisione è vietata per un alloggio classificato F o G nell’attestato di prestazione energetica se il contratto è stato firmato, rinnovato o tacitamente prorogato a partire dal 24 agosto 2022. Il proprietario deve verificare la classificazione dell’alloggio e la situazione del contratto di locazione prima di modificare il canone.
Cambio di inquilino e rinnovo
Quando un alloggio viene riaffittato dopo meno di 18 mesi di vacanza, il contratto deve indicare l’ultimo canone applicato e l’aumento è possibile solo in alcuni casi. Dopo 18 mesi o più di vacanza, il canone è fissato liberamente nell’ambito dell’evoluzione dei canoni, salvo per un alloggio classificato F o G (contratto firmato a partire dal 24 agosto 2022 nella Francia continentale), il cui canone non può superare l’ultimo canone. In entrambi i casi, il canone base non deve superare il canone di riferimento maggiorato. Anche la data di firma del contratto è rilevante.
Per una nuova locazione dopo meno di 18 mesi di vacanza, le regole di variazione prevedono possibilità di aumento legate in particolare all’assenza di una revisione recente, a determinati lavori o a un canone manifestamente sottostimato. Ciascuna possibilità risponde a condizioni precise: il proprietario non può dedurre dalla sola realizzazione di lavori o dalla partenza del conduttore che sia consentito un aumento.
Ad esempio, la valutazione di un canone manifestamente sottostimato può basarsi sui canoni normalmente rilevati per alloggi comparabili nella stessa area geografica. L’aumento resta soggetto ai limiti e alle condizioni applicabili al contratto, nonché al tetto del livello dei canoni a Saint-Denis.
Al rinnovo del contratto di locazione, il proprietario può avviare un'azione di rivalutazione solo se il canone di base è inferiore al canone di riferimento ridotto. Il nuovo canone non deve superare tale canone ridotto, l'aumento proposto è soggetto a un tetto e deve essere notificato all'inquilino; inoltre è vietato per un'abitazione classificata F o G (dal 22 agosto 2024). L'inquilino può, dal canto suo, chiedere una riduzione se il canone di base supera il canone di riferimento maggiorato. Un contratto di locazione per mobilità, invece, non può essere rinnovato. Per determinare come procedere, è utile conservare gli elementi relativi al canone precedente, alle revisioni e agli eventuali lavori.
Canone aggiuntivo e sanzioni: quali verifiche?
Un supplemento al canone non deve essere confuso con un normale aumento del canone di base. È possibile solo se l’alloggio presenta caratteristiche particolari di ubicazione o comfort e se il canone di base è pari al canone di riferimento massimo. Il suo importo e le caratteristiche che lo giustificano devono figurare nel contratto di locazione. Per un contratto firmato dal 18 agosto 2022, è vietato se l’alloggio presenta determinate caratteristiche (classe energetica F o G, servizi igienici sul pianerottolo, segni di umidità su alcune pareti, ecc.). L’inquilino può contestarlo davanti alla commissione dipartimentale di conciliazione entro 3 mesi dalla firma del contratto.
Allo stesso modo, il locatore deve verificare le indicazioni obbligatorie nell'annuncio immobiliare e nel contratto quando il livello dei canoni è soggetto a controllo. La pagina dell'amministrazione consente di accedere alle informazioni per comune.
Il mancato rispetto del tetto sui canoni può comportare una multa fino a 5.000 € per un proprietario persona fisica e 15.000 € per una persona giuridica. Una contestazione dell’aumento del canone può inoltre dar luogo a iniziative da parte del conduttore.
Domande frequenti
Saint-Denis applica un tetto al canone di locazione?
Saint-Denis fa parte dei comuni di Plaine Commune in cui, per i contratti di locazione firmati o rinnovati dal 1° giugno 2021 al 24 novembre 2026, il livello del canone è regolamentato da canoni di riferimento minimo e massimo. L’importo applicabile deve essere verificato in base all’alloggio, alla situazione contrattuale e alla data di firma.
Un contratto di locazione per mobilità è soggetto alla regolamentazione dei canoni?
Un alloggio locato con un contratto di locazione per mobilità rientra nell’ambito della regolamentazione dei canoni. Questo tipo di contratto non può essere rinnovato.
Si può aumentare il canone alla partenza del conduttore ?
Per un alloggio riaffittato dopo meno di 18 mesi di vacanza, le possibilità di aumento dipendono in particolare dalla data del contratto, dalla precedente revisione, da determinati lavori o da un’eventuale sottostima. Per un contratto firmato a partire dal 24 agosto 2022, la revisione o l’aumento del canone è vietato nella Francia continentale se l’alloggio è classificato F o G, e il tetto applicabile a Saint-Denis deve comunque essere rispettato. Dopo 18 mesi o più di vacanza, il canone è fissato liberamente nell’ambito dell’evoluzione dei canoni, salvo per un alloggio classificato F o G, il cui canone non può superare l’ultimo canone, e il canone base non deve superare il canone di riferimento maggiorato.
Un alloggio classificato F o G può essere soggetto a revisione?
Nella Francia metropolitana, la revisione è vietata per un'abitazione classificata F o G se il contratto è stato firmato, rinnovato o tacitamente prorogato a partire dal 24 agosto 2022. Occorre quindi verificare sia l'APE sia la situazione del contratto.
Quali rischi corre un locatore se il tetto non viene rispettato?
Il mancato rispetto del tetto sui canoni può comportare una multa fino a 5.000 € per una persona fisica. Per una persona giuridica, tale importo può raggiungere 15.000 €.
Fonti
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