Vente de la résidence principale : l'exonération de plus-value
L’exonération de la plus-value sur la résidence principale est totale : elle porte sur le gain réalisé lors de la vente de votre habitation principale et de ses dépendances vendues en même temps. Un départ avant la vente reste possible sous conditions.
La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée si le logement constitue votre habitation principale au moment de la vente. Cette exonération concerne aussi les dépendances immédiates et nécessaires, comme une cave ou une place de stationnement, vendues en même temps que le logement.
Si vous déménagez avant de vendre, l’exonération peut être maintenue à certaines conditions : avoir occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, vendre dans un délai normal (en principe un an) et ne l’avoir ni loué ni laissé occuper gratuitement entre-temps. Le notaire peut examiner votre situation avant la cession.
À retenir
- La résidence principale est le logement que vous occupez habituellement et effectivement pendant la majeure partie de l’année.
- La plus-value sur sa vente et celle de ses dépendances immédiates et nécessaires, vendues en même temps, bénéficient d’une exonération totale.
- Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. Si vous êtes parti avant, l’exonération reste possible si vous l’avez occupé jusqu’à sa mise en vente, si la vente intervient dans un délai normal (en principe un an) et si le logement n’a été ni loué ni occupé gratuitement entre-temps.
- En cas de séparation ou de divorce, l’un des ex-conjoints, mariés, pacsés ou concubins, doit avoir occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, et la vente doit intervenir dans un délai normal (en principe un an) à compter de cette mise en vente.
- Si la plus-value est imposable, le notaire effectue les démarches et calcule l’impôt ; si elle est totalement exonérée, aucune déclaration de plus-value n’est déposée.
Ce que recouvre l’exonération
Une plus-value apparaît lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acquis. En principe, une plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La vente de la résidence principale bénéficie toutefois d’une exonération totale.
Selon Service-Public.fr, cette exonération porte sur le logement et ses dépendances. Pour être exonérées, les dépendances immédiates et nécessaires (cave, garage, place de stationnement, cour) doivent être vendues en même temps que le logement ; si elles sont vendues à des acquéreurs distincts, les ventes doivent intervenir dans un délai normal.
La règle concerne aussi bien la vente d’un appartement que celle d’une maison. À Saint-Denis, elle peut donc intéresser un propriétaire qui vend son appartement en copropriété avec sa cave ou son stationnement, comme un propriétaire qui vend sa maison.
La question fiscale se distingue de l’évaluation du bien. Saint-Denis Immobilier propose une expertise immobilière en valeur vénale, pour un divorce, une donation, une succession ou un partage. L’examen du droit à l’exonération relève, quant à lui, de la situation fiscale du vendeur.
Reconnaître sa résidence principale
Votre résidence principale est votre habitation habituelle et effective : c’est le logement dans lequel vous vivez pendant la majeure partie de l’année. Ce critère d’occupation est essentiel pour distinguer le logement vendu d’une autre résidence.
Le fait de posséder un appartement ne suffit donc pas, à lui seul, à établir qu’il s’agit de votre résidence principale. L’usage réel du logement compte. Pour appliquer la règle générale, le logement doit avoir cette qualité au moment de la vente.
La fiche sur les plus-values immobilières présente cette définition et les principales exonérations. Si votre situation d’occupation a changé, décrivez-la précisément au notaire plutôt que de vous fonder sur la seule dénomination du bien.
Déménager avant la vente : que faut-il vérifier ?
Un propriétaire peut quitter son logement alors que sa vente est encore en cours. Il ne faut pas confondre la date du déménagement, la mise en vente et la vente elle-même : la règle générale rattache la qualité de résidence principale au moment de la vente.
Le départ préalable soulève donc une question distincte de celle d’un logement encore occupé par son propriétaire lors de la vente. Selon l’administration, si vous avez déjà quitté le logement au jour de la vente, l’exonération reste possible à trois conditions : l’avoir occupé jusqu’au jour de sa mise en vente, vendre dans un délai normal (en principe un an, apprécié selon les circonstances) et ne l’avoir ni loué ni laissé occuper gratuitement par des proches ou des tiers entre-temps. L’exonération ne peut pas être déduite du seul fait que le bien a été votre résidence principale auparavant.
Avant la vente, indiquez au notaire quand vous avez quitté le logement et ce qu’il est devenu depuis votre départ. Précisez notamment la date de mise en vente et s’il a été loué ou occupé. Le notaire pourra apprécier votre situation et vous éclairer sur le traitement fiscal applicable.
Il est également important de ne pas confondre le départ volontaire avant la vente avec les situations de séparation ou d’entrée dans un établissement d’accueil : ces situations font l’objet de conditions propres.
Séparation ou divorce : l’occupation jusqu’à la mise en vente
Une séparation peut modifier l’occupation du logement avant sa vente. D’après Service-Public.fr, en cas de séparation ou de divorce, l’un des ex-conjoints doit avoir occupé le logement jusqu’à sa mise en vente. Cette indication concerne les personnes mariées, pacsées ou vivant en concubinage.
Le départ de l’un des membres du couple ne doit donc pas être examiné isolément. Il faut aussi tenir compte de l’occupation par l’autre et du moment où le logement a été mis en vente. Selon l’administration, la vente doit aussi intervenir dans un délai normal (en principe un an) à compter de la mise en vente, sans délai particulier exigé entre la séparation et la mise en vente ; une simple référence à l’ancienne vie commune ne suffit pas.
Pour un appartement ou une maison détenu dans un contexte de séparation, présentez au notaire la chronologie de l’occupation et de la mise en vente. Il pourra examiner la situation de chaque vendeur au regard de la cession envisagée.
Vente après l’entrée dans un établissement d’accueil
L’administration prévoit une exonération pour la vente de l’ancienne résidence principale de certaines personnes qui résident dans un établissement d’accueil pour personnes âgées ou pour adultes handicapés. Cette possibilité dépend notamment des ressources, de l’occupation du logement après l’entrée dans l’établissement et du délai de vente.
Pour une vente en 2026, le revenu de 2024 ne doit pas dépasser 30 024 € pour la première part de quotient familial, majorés de 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire et de 5 522 € pour chacune des demi-parts suivantes. Les montants sont différents dans les départements d’outre-mer pour les personnes résidant dans un établissement d’accueil de personnes âgées.
L’ancienne résidence principale doit être vendue dans les 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement. Elle ne doit pas avoir été occupée, qu’elle ait été louée ou prêtée, sauf par le conjoint. Le vendeur ne doit pas non plus être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière pour l’avant-dernière année précédant la vente.
Cette situation appelle donc une vérification particulière : il ne suffit pas que le logement ait été la résidence principale avant l’entrée dans l’établissement. Les conditions liées aux ressources, à l’occupation, à la date de vente et à l’impôt sur la fortune immobilière doivent également être examinées.
Calcul et formalités fiscales
Pour comprendre la notion de plus-value, l’administration donne un exemple : un logement acheté 100 000 € et revendu 120 000 € procure une plus-value de 20 000 €. Si le logement ouvre droit à l’exonération de la résidence principale, cette plus-value est totalement exonérée.
Lorsque la plus-value est imposable, son calcul fiscal ne se limite pas nécessairement à la différence entre les deux prix. Le prix de vente retenu peut notamment être diminué, sur justificatifs, de frais payés lors de la vente, comme ceux liés aux diagnostics obligatoires. Il peut aussi être augmenté de sommes versées au profit du vendeur.
Pour un bien acheté, le prix d’acquisition est celui indiqué dans l’acte d’acquisition. Il peut être majoré de certains frais et dépenses selon les règles applicables. Pour un bien reçu par donation ou succession, l’administration retient la valeur utilisée pour le calcul des droits de donation ou de succession.
Lorsque la plus-value est imposable, le notaire chargé de la vente effectue les démarches auprès de l’administration fiscale. Il calcule la plus-value imposable et l’impôt à payer, établit la déclaration et procède au paiement auprès du service de la publicité foncière compétent. Le vendeur doit ensuite indiquer dans sa déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire. Lorsque la vente de la résidence principale est totalement exonérée, aucune déclaration de plus-value n’est déposée : le notaire mentionne le fondement de l’exonération dans l’acte de vente.
La Direction générale des Finances publiques rappelle les principes applicables sur sa page consacrée à la vente d’un bien immobilier.
Questions fréquentes
La vente de ma résidence principale est-elle imposée sur la plus-value ?
La plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale bénéficie d’une exonération totale. Le logement doit être votre habitation habituelle et effective, occupée pendant la majeure partie de l’année, et constituer votre résidence principale au moment de la vente.
Puis-je bénéficier de l’exonération après avoir déménagé ?
Oui, sous conditions : vous devez avoir occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, vendre dans un délai normal (en principe un an) et ne l’avoir ni loué ni laissé occuper gratuitement entre-temps. Indiquez au notaire la date de votre départ et l’usage du bien depuis ce départ afin qu’il puisse apprécier votre situation.
La cave ou le garage sont-ils compris dans l’exonération ?
L’exonération totale concerne la résidence principale et ses dépendances immédiates et nécessaires (cave, garage, place de stationnement, cour), à condition qu’elles soient vendues en même temps que le logement, ou dans un délai normal en cas d’acquéreurs distincts.
Que se passe-t-il si je quitte le logement après une séparation ?
En cas de séparation ou de divorce, l’un des ex-conjoints doit avoir occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, et la vente doit intervenir dans un délai normal (en principe un an) à compter de cette mise en vente. Cette condition concerne les anciens conjoints mariés, pacsés ou concubins. Le départ de l’un doit être apprécié en tenant compte de l’occupation par l’autre.
Mon ancienne résidence peut-elle être exonérée après mon entrée en établissement ?
L’exonération est prévue pour les personnes résidant dans un établissement d’accueil pour personnes âgées ou pour adultes handicapés, avec des conditions de ressources et d’impôt sur la fortune immobilière. Le logement doit être vendu dans les 2 ans après l’entrée et ne pas avoir été occupé, loué ou prêté, sauf par le conjoint.
Qui effectue la déclaration de plus-value lors de la vente ?
Si la plus-value est imposable, le notaire chargé de la vente établit la déclaration et effectue les démarches fiscales correspondantes, et le vendeur indique dans sa déclaration de revenus le montant déclaré par le notaire. Si la vente de la résidence principale est totalement exonérée, aucune déclaration de plus-value n’est déposée : le notaire mentionne le fondement de l’exonération dans l’acte.
Sources
- Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière | Service Public, service-public.gouv.fr
- Je vends un bien immobilier, impots.gouv.fr (Direction générale des Finances publiques)
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