Encadrement des loyers à Saint-Denis : les règles pour les bailleurs

Pour les baux signés ou renouvelés du 1er juin 2021 au 24 novembre 2026 (date de fin de l’expérimentation prévue par l’article 140 de la loi ELAN), l’encadrement des loyers à Saint-Denis limite la fixation du loyer des logements concernés au moyen de loyers de référence. Pour un bail signé après cette date, il convient de vérifier les règles alors applicables. Cet encadrement s’ajoute aux règles qui encadrent l’évolution du loyer, notamment lors d’un changement de locataire ou du renouvellement du bail.

Pour un bailleur, l’enjeu est de distinguer ces deux questions : quel niveau de loyer est autorisé pour le logement et dans quelle mesure le loyer précédent peut-il évoluer ?

Deux mécanismes à distinguer

Selon Service-Public.fr, l’encadrement des loyers recouvre deux mécanismes distincts. Dans la plupart des communes en zone tendue, des règles limitent les hausses de loyer, notamment à l’arrivée d’un nouveau locataire ou au renouvellement du contrat.

Dans certaines de ces communes, un encadrement du niveau du loyer s’applique également. La fixation du montant fait alors intervenir des loyers de référence minoré et majoré. Saint-Denis appartient à cette catégorie, comme les autres communes du territoire de Plaine Commune citées par l’administration. Pour Plaine Commune, ce dispositif vise les baux signés ou renouvelés du 1er juin 2021 au 24 novembre 2026.

La distinction est importante pour un bailleur : une possibilité d’augmentation prévue par les règles d’évolution ne dispense pas de tenir compte du plafonnement applicable au logement. À l’inverse, la seule existence d’un loyer de référence ne signifie pas que le loyer précédent peut être augmenté librement jusqu’à ce montant.

Quels logements sont concernés ?

L’encadrement vise les logements qui constituent la résidence principale du locataire, ainsi que les logements loués avec un bail mobilité. Pour savoir si votre location entre dans ce champ, il faut donc examiner l’usage prévu au bail et le type de contrat.

D’autres règles s’appliquent aux logements soumis à la loi de 1948, aux logements conventionnés par l’Anah, aux logements sociaux, aux meublés de tourisme et aux sous-locations. Il ne faut pas leur appliquer sans vérification les indications relatives à une résidence principale ou à un bail mobilité.

La qualification du logement compte avant même l’examen du montant demandé. Un propriétaire dont le bien relève d’un régime particulier peut se rapprocher de l’ADIL pour comprendre les règles correspondant à sa situation.

Comment vérifier le plafond applicable ?

À Saint-Denis, les loyers de référence servent à encadrer le niveau du loyer. Pour préparer un bail, le propriétaire doit rechercher les références applicables au logement et les distinguer du loyer envisagé. Il convient également de vérifier les règles propres à la situation : première location, changement de locataire ou renouvellement.

Le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré ne remplissent pas le même rôle. Le propriétaire ne doit donc pas les confondre lorsqu’il examine le montant du loyer ou une éventuelle évolution. Le montant à retenir dépend du logement : un plafond chiffré identique pour tous les biens de Saint-Denis ne peut pas être déduit du seul nom de la commune.

La fiche officielle sur l’encadrement permet de sélectionner la commune du logement et de consulter les indications correspondant à la situation. Avant de fixer un montant, vérifiez les références et les modalités applicables à Saint-Denis à la date du bail.

La gestion locative à l’année des logements loués avec un bail d’habitation est assurée par PCG Gestion, société sœur de Saint-Denis Immobilier.

Première location et révision en cours de bail

Pour une première mise en location, les règles d’encadrement de l’évolution permettent au propriétaire de fixer le loyer librement. À Saint-Denis, cette liberté doit toutefois être distinguée du plafonnement du niveau des loyers applicable dans la commune : le bailleur doit aussi vérifier les références du logement.

En cours de bail, une révision du loyer peut intervenir 1 fois par an si une clause du contrat la prévoit. L’existence de cette clause est donc un élément à vérifier avant d’envisager une révision.

La classe énergétique peut interdire cette évolution. En métropole, la révision est interdite pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique si le contrat a été signé, renouvelé ou reconduit tacitement à compter du 24 août 2022. Le propriétaire doit examiner le classement du logement et la situation du bail avant de modifier le loyer.

Changement de locataire et renouvellement

Lorsqu’un logement est remis en location après moins de 18 mois d’inoccupation, le bail doit mentionner le dernier loyer appliqué et la hausse n’est possible que dans certains cas. Après 18 mois ou plus d’inoccupation, le loyer est fixé librement dans le cadre de l’évolution des loyers, sauf pour un logement classé F ou G (bail signé à compter du 24 août 2022 en métropole) dont le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer. Dans les deux cas, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. La date de signature du bail compte également.

Pour une remise en location après moins de 18 mois d’inoccupation, les règles d’évolution prévoient des possibilités d’augmentation liées notamment à l’absence de révision récente, à certains travaux ou à un loyer manifestement sous-évalué. Chacune répond à des conditions précises : le propriétaire ne peut pas déduire de la seule réalisation de travaux ou du départ du locataire qu’une hausse est permise.

Par exemple, l’appréciation d’un loyer manifestement sous-évalué peut s’appuyer sur les loyers habituellement constatés pour des logements comparables dans la même zone géographique. La hausse reste soumise aux limites et aux conditions applicables au bail, ainsi qu’au plafonnement du niveau du loyer à Saint-Denis.

Au renouvellement du bail, le propriétaire ne peut engager une action en réévaluation que si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré. Le nouveau loyer ne doit pas dépasser ce loyer minoré, la hausse proposée est plafonnée et doit être notifiée au locataire, et elle est interdite pour un logement classé F ou G (depuis le 22 août 2024). Le locataire peut, de son côté, demander une diminution si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré. Un bail mobilité, en revanche, ne peut pas être renouvelé. Pour déterminer la marche à suivre, il est utile de conserver les éléments relatifs au loyer précédent, aux révisions et aux éventuels travaux.

Complément de loyer et sanctions : quelles vérifications ?

Un complément de loyer ne doit pas être confondu avec une hausse ordinaire du loyer de base. Il n’est possible que si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort et si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré. Son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer dans le bail. Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente certaines caractéristiques (DPE de classe F ou G, sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, etc.). Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail.

De même, le bailleur doit vérifier les mentions requises dans l’annonce immobilière et dans le bail lorsque le niveau des loyers est encadré. La page de l’administration donne accès aux informations par commune.

Le non-respect de l’encadrement du niveau des loyers peut entraîner une amende allant jusqu’à 5 000 € pour un propriétaire personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Une contestation de l’augmentation du loyer peut aussi donner lieu à des démarches du locataire.

Questions fréquentes