Verkauf des Hauptwohnsitzes: die Befreiung vom Wertzuwachs
Die Steuerbefreiung für den Veräußerungsgewinn aus dem Hauptwohnsitz ist vollständig: Sie betrifft den beim Verkauf Ihrer Hauptwohnung und der gleichzeitig verkauften Nebenräume erzielten Gewinn. Ein Auszug vor dem Verkauf bleibt unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Der beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes erzielte Wertzuwachs ist vollständig steuerbefreit, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs Ihren Hauptwohnsitz bildet. Diese Befreiung gilt auch für unmittelbare und notwendige Nebenräume wie einen Keller oder einen Stellplatz, die gleichzeitig mit der Wohnung verkauft werden.
Wenn Sie vor dem Verkauf umziehen, kann die Steuerbefreiung unter bestimmten Bedingungen bestehen bleiben: Sie müssen die Wohnung bis zur Einstellung zum Verkauf bewohnt haben, sie innerhalb einer angemessenen Frist (grundsätzlich eines Jahres) verkaufen und sie zwischenzeitlich weder vermietet noch unentgeltlich überlassen haben. Der Notar kann Ihre Situation vor der Veräußerung prüfen.
Das Wichtigste
- Der Hauptwohnsitz ist die Wohnung, die Sie während des überwiegenden Teils des Jahres gewöhnlich und tatsächlich bewohnen.
- Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf dieser Immobilie sowie ihrer unmittelbaren und notwendigen Nebenanlagen, die gleichzeitig verkauft werden, ist vollständig steuerfrei.
- Die Wohnung muss zum Zeitpunkt des Verkaufs Ihr Hauptwohnsitz sein. Wenn Sie zuvor ausgezogen sind, bleibt die Steuerbefreiung möglich, wenn Sie die Wohnung bis zu ihrem Angebot zum Verkauf bewohnt haben, der Verkauf innerhalb einer normalen Frist (grundsätzlich eines Jahres) erfolgt und die Wohnung in der Zwischenzeit weder vermietet noch unentgeltlich bewohnt wurde.
- Im Falle einer Trennung oder Scheidung muss einer der ehemaligen verheirateten, in einer eingetragenen Partnerschaft lebenden oder unverheirateten Partner die Wohnung bis zu ihrer Vermarktung bewohnt haben, und der Verkauf muss innerhalb einer angemessenen Frist (grundsätzlich innerhalb eines Jahres) ab dieser Vermarktung erfolgen.
- Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, erledigt der Notar die Formalitäten und berechnet die Steuer; ist er vollständig steuerbefreit, wird keine Erklärung zum Veräußerungsgewinn eingereicht.
Was die Befreiung umfasst
Ein Wertzuwachs entsteht, wenn Sie eine Immobilie teurer verkaufen, als Sie sie erworben haben. Grundsätzlich unterliegt ein Immobilienwertzuwachs der Einkommensteuer und den Sozialabgaben. Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist jedoch vollständig steuerbefreit.
Laut Service-Public.fr bezieht sich diese Steuerbefreiung auf die Wohnung und deren Nebenräume. Damit die unmittelbaren und notwendigen Nebenräume (Keller, Garage, Stellplatz, Hof) steuerfrei sind, müssen sie gleichzeitig mit der Wohnung verkauft werden; bei Verkauf an verschiedene Käufer müssen die Verkäufe innerhalb einer angemessenen Frist stattfinden.
Die Regel betrifft sowohl den Verkauf einer Wohnung als auch den eines Hauses. In Saint-Denis kann sie daher sowohl einen Eigentümer betreffen, der seine Eigentumswohnung mit Keller oder Stellplatz verkauft, als auch einen Eigentümer, der sein Haus verkauft.
Die Steuerfrage ist von der Bewertung der Immobilie zu unterscheiden. Saint-Denis Immobilier bietet eine Immobilienbewertung zum Verkehrswert an, etwa im Rahmen einer Scheidung, Schenkung, Erbschaft oder Teilung. Die Prüfung des Anspruchs auf Steuerbefreiung hängt hingegen von der steuerlichen Situation des Verkäufers ab.
Den Hauptwohnsitz anerkennen
Ihr Hauptwohnsitz ist Ihre gewöhnliche und tatsächliche Wohnung: die Wohnung, in der Sie den größten Teil des Jahres leben. Dieses Kriterium der Nutzung ist entscheidend, um die verkaufte Wohnung von einer anderen Wohnung zu unterscheiden.
Der Besitz einer Wohnung reicht daher allein nicht aus, um festzustellen, dass es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt. Die tatsächliche Nutzung der Wohnung ist maßgeblich. Für die Anwendung der allgemeinen Regel muss die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs diese Eigenschaft haben.
Das Merkblatt zu Immobilienwertzuwächsen erläutert diese Definition und die wichtigsten Steuerbefreiungen. Wenn sich Ihre Nutzungssituation geändert hat, schildern Sie sie dem Notar genau, statt sich nur auf die Bezeichnung der Immobilie zu stützen.
Vor dem Verkauf umziehen: Was ist zu prüfen?
Ein Eigentümer kann seine Wohnung verlassen, während der Verkauf noch läuft. Das Datum des Umzugs, das Inverkehrbringen und der Verkauf selbst dürfen nicht verwechselt werden: Nach der allgemeinen Regel ist der Zeitpunkt des Verkaufs für die Eigenschaft als Hauptwohnsitz maßgeblich.
Der vorherige Auszug wirft daher eine andere Frage auf als eine Wohnung, die zum Zeitpunkt des Verkaufs noch von ihrem Eigentümer bewohnt wird. Nach Auffassung der Verwaltung bleibt die Steuerbefreiung möglich, wenn Sie am Verkaufstag bereits ausgezogen sind und drei Voraussetzungen erfüllen: Sie müssen die Wohnung bis zum Tag ihres Angebots zum Verkauf bewohnt haben, sie innerhalb einer normalen Frist (grundsätzlich eines Jahres, unter Berücksichtigung der Umstände) verkaufen und sie in der Zwischenzeit weder vermietet noch Angehörigen oder Dritten unentgeltlich überlassen haben. Die Steuerbefreiung kann nicht allein daraus abgeleitet werden, dass die Immobilie zuvor Ihr Hauptwohnsitz war.
Geben Sie dem Notar vor dem Verkauf an, wann Sie die Wohnung verlassen haben und was seit Ihrem Auszug aus ihr geworden ist. Geben Sie insbesondere das Datum des Verkaufsangebots an und ob sie vermietet oder bewohnt wurde. Der Notar kann Ihre Situation beurteilen und Sie über die anwendbare steuerliche Behandlung informieren.
Es ist jedoch wichtig, den freiwilligen Auszug vor dem Verkauf von Situationen der Trennung oder der Aufnahme in eine Betreuungseinrichtung zu unterscheiden: Für diese Situationen gelten eigene Voraussetzungen.
Trennung oder Scheidung: Nutzung bis zur Einstellung zum Verkauf
Eine Trennung kann die Nutzung der Wohnung vor ihrem Verkauf verändern. Laut Service-Public.fr muss bei einer Trennung oder Scheidung einer der ehemaligen Partner die Wohnung bis zu ihrer Verkaufsstellung bewohnt haben. Diese Angabe betrifft verheiratete, in einer eingetragenen Partnerschaft lebende oder im Konkubinat lebende Personen.
Der Auszug eines der Partner darf daher nicht isoliert betrachtet werden. Auch die Nutzung durch den anderen Partner und der Zeitpunkt, zu dem die Wohnung zum Verkauf angeboten wurde, müssen berücksichtigt werden. Nach Auffassung der Verwaltung muss der Verkauf außerdem innerhalb einer normalen Frist (grundsätzlich eines Jahres) ab dem Angebot zum Verkauf erfolgen; zwischen der Trennung und dem Angebot zum Verkauf ist keine besondere Frist erforderlich. Ein bloßer Verweis auf das frühere gemeinsame Leben reicht nicht aus.
Bei einer Wohnung oder einem Haus, das im Rahmen einer Trennung gehalten wird, legen Sie dem Notar den zeitlichen Ablauf der Nutzung und des Verkaufsangebots dar. Er kann die Situation jedes Verkäufers im Hinblick auf die geplante Übertragung prüfen.
Verkauf nach dem Einzug in eine Betreuungseinrichtung
Die Verwaltung sieht für den Verkauf des früheren Hauptwohnsitzes bestimmter Personen, die in einer Einrichtung für ältere Menschen oder für Erwachsene mit Behinderung leben, eine Steuerbefreiung vor. Diese Möglichkeit hängt insbesondere von den Einkünften, der Nutzung der Wohnung nach dem Einzug in die Einrichtung und der Verkaufsfrist ab.
Bei einem Verkauf im Jahr 2026 darf das Einkommen von 2024 30.024 € für den ersten Familienquotientenanteil nicht überschreiten, zuzüglich 7.015 € für den ersten zusätzlichen halben Anteil und 5.522 € für jeden weiteren halben Anteil. Für Personen, die in einem Pflegeheim in den Übersee-Départements wohnen, gelten andere Beträge.
Der frühere Hauptwohnsitz muss innerhalb von 2 Jahren nach dem Einzug in die Einrichtung verkauft werden. Er darf nicht bewohnt worden sein, unabhängig davon, ob er vermietet oder unentgeltlich überlassen wurde, außer durch den Ehepartner. Der Verkäufer darf außerdem für das vorletzte Jahr vor dem Verkauf nicht der Immobilienvermögensteuer unterliegen.
Diese Situation erfordert daher eine besondere Prüfung: Es reicht nicht aus, dass die Wohnung vor der Aufnahme in die Einrichtung der Hauptwohnsitz war. Auch die Voraussetzungen hinsichtlich Einkünften, Nutzung, Verkaufsdatum und Immobilienvermögensteuer müssen geprüft werden.
Berechnung und steuerliche Formalitäten
Um den Begriff des Veräußerungsgewinns zu verstehen, gibt die Verwaltung ein Beispiel: Eine für 100.000 € gekaufte und für 120.000 € weiterverkaufte Wohnung erzielt einen Veräußerungsgewinn von 20.000 €. Wenn die Wohnung Anspruch auf die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz hat, ist dieser Gewinn vollständig steuerbefreit.
Wenn der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist, beschränkt sich seine steuerliche Berechnung nicht zwangsläufig auf die Differenz zwischen den beiden Preisen. Der zugrunde gelegte Verkaufspreis kann insbesondere gegen Nachweis um beim Verkauf gezahlte Kosten, etwa für vorgeschriebene Gutachten, gemindert werden. Er kann auch um zugunsten des Verkäufers gezahlte Beträge erhöht werden.
Bei einer gekauften Immobilie entspricht der Erwerbspreis dem im Erwerbsvertrag angegebenen Preis. Nach den geltenden Vorschriften kann er um bestimmte Kosten und Ausgaben erhöht werden. Bei einer durch Schenkung oder Erbschaft erhaltenen Immobilie berücksichtigt die Verwaltung den Wert, der zur Berechnung der Schenkungs- oder Erbschaftsteuer verwendet wurde.
Wenn der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist, erledigt der mit dem Verkauf beauftragte Notar die Formalitäten bei der Steuerverwaltung. Er berechnet den steuerpflichtigen Gewinn und die zu zahlende Steuer, erstellt die Erklärung und nimmt die Zahlung beim zuständigen Grundbuchwerbungsamt vor. Der Verkäufer muss anschließend in seiner Einkommensteuererklärung den vom Notar erklärten Betrag des Veräußerungsgewinns angeben. Ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes vollständig steuerfrei, wird keine Erklärung zum Veräußerungsgewinn eingereicht: Der Notar nennt im Kaufvertrag die Grundlage der Steuerbefreiung.
Die Generaldirektion für öffentliche Finanzen erinnert auf ihrer Seite zum Verkauf einer Immobilie an die geltenden Grundsätze.
Häufig gestellte Fragen
Ist der Verkauf meines Hauptwohnsitzes auf den Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?
Der bei Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes erzielte Veräußerungsgewinn ist vollständig steuerfrei. Die Wohnung muss Ihre gewöhnliche und tatsächliche Unterkunft sein, die Sie während des überwiegenden Teils des Jahres bewohnen, und zum Zeitpunkt des Verkaufs Ihren Hauptwohnsitz darstellen.
Kann ich nach einem Umzug von der Steuerbefreiung profitieren?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen: Sie müssen die Wohnung bis zu ihrem Verkaufsangebot bewohnt haben, sie innerhalb einer angemessenen Frist (grundsätzlich eines Jahres) verkaufen und sie in der Zwischenzeit weder vermietet noch kostenlos überlassen haben. Teilen Sie dem Notar Ihr Auszugsdatum und die Nutzung der Immobilie seit diesem Auszug mit, damit er Ihre Situation beurteilen kann.
Sind Keller oder Garage in der Steuerbefreiung enthalten?
Die vollständige Steuerbefreiung betrifft den Hauptwohnsitz und seine unmittelbaren und notwendigen Nebenräume (Keller, Garage, Stellplatz, Hof), sofern sie gleichzeitig mit der Wohnung oder bei unterschiedlichen Käufern innerhalb einer angemessenen Frist verkauft werden.
Was geschieht, wenn ich die Wohnung nach einer Trennung verlasse?
Im Falle einer Trennung oder Scheidung muss einer der ehemaligen Ehepartner die Wohnung bis zu ihrer Vermarktung bewohnt haben, und der Verkauf muss innerhalb einer angemessenen Frist (grundsätzlich innerhalb eines Jahres) ab dieser Vermarktung erfolgen. Diese Voraussetzung betrifft ehemalige verheiratete, in einer eingetragenen Partnerschaft lebende oder unverheiratete Partner. Beim Auszug eines Partners ist die Nutzung durch den anderen zu berücksichtigen.
Kann mein früherer Hauptwohnsitz nach meinem Einzug in eine Einrichtung steuerbefreit sein?
Die Steuerbefreiung ist für Personen vorgesehen, die in einer Einrichtung für ältere Menschen oder für Erwachsene mit Behinderung leben, und hängt von den Einkünften und der Immobilienvermögensteuer ab. Die Wohnung muss innerhalb von 2 Jahren nach dem Einzug verkauft werden und darf nicht bewohnt, vermietet oder unentgeltlich überlassen worden sein, außer durch den Ehepartner.
Wer gibt beim Verkauf die Erklärung zum Veräußerungsgewinn ab?
Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, erstellt der mit dem Verkauf beauftragte Notar die Erklärung und erledigt die entsprechenden steuerlichen Schritte; der Verkäufer gibt in seiner Einkommensteuererklärung den vom Notar erklärten Betrag an. Ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes vollständig steuerbefreit, wird keine Erklärung zum Veräußerungsgewinn eingereicht: Der Notar nennt im Vertrag die Grundlage der Steuerbefreiung.
Quellen
- Einkommensteuer – Immobilienwertzuwachs | Service Public, service-public.gouv.fr
- Ich verkaufe eine Immobilie, impots.gouv.fr (Generaldirektion für öffentliche Finanzen)
Gut zu wissen. Die Inhalte der verfassten Artikel können trotz der durchgeführten Kontrollen Fehler, Auslassungen oder seit ihrer Veröffentlichung ungenau gewordene Informationen enthalten. Sie dienen ausschließlich der Information: Sie ersetzen nicht die Beratung durch einen Notar, Rechtsanwalt, Steuerberater oder Immobilienfachmann, und die Agentur übernimmt keine Haftung im Falle fehlerhafter Informationen. Für Ihre Situation stützen Sie sich bitte auf die genannten offiziellen Quellen oder kontaktieren Sie uns.
