Mietpreisbegrenzung in Saint-Denis: die Regeln für Vermieter
Die Begrenzung der Mieten in Saint-Denis verpflichtet Vermieter, die Referenzmieten für bis zum 24. November 2026 unterzeichnete oder verlängerte Mietverträge einzuhalten. Bei einem Mieterwechsel oder einer Verlängerung kommen die Regeln zur Mietentwicklung zu dieser Obergrenze hinzu.
Für Mietverträge, die vom 1. Juni 2021 bis zum 24. November 2026 unterzeichnet oder verlängert werden (Enddatum des in Artikel 140 des ELAN-Gesetzes vorgesehenen Experiments), begrenzt die Mietpreisregulierung in Saint-Denis die Festlegung der Miete für die betroffenen Wohnungen durch Referenzmieten. Bei einem nach diesem Datum unterzeichneten Mietvertrag müssen die dann geltenden Regeln geprüft werden. Diese Regulierung ergänzt die Regeln zur Mietentwicklung, insbesondere bei einem Mieterwechsel oder einer Vertragsverlängerung.
Für einen Vermieter kommt es darauf an, diese beiden Fragen zu unterscheiden : Welche Miethöhe ist für die Wohnung zulässig und in welchem Umfang kann sich die bisherige Miete entwickeln ?
Das Wichtigste
- Saint-Denis gehört zum Gebiet von Plaine Commune, in dem für Mietverträge, die vom 1. Juni 2021 bis zum 24. November 2026 abgeschlossen oder verlängert werden, die Miethöhe durch abgesenkte und erhöhte Referenzmieten begrenzt wird.
- Die Regelung betrifft Wohnungen, die vom Mieter als Hauptwohnsitz genutzt werden, sowie Wohnungen, die mit einem Mobilitätsmietvertrag vermietet werden.
- Sozialwohnungen, bestimmte Wohnungen mit besonderen Regelungen, Ferienunterkünfte und Untervermietungen unterliegen anderen Vorschriften.
- Bei einem Mieterwechsel oder einer Verlängerung hängen die Möglichkeiten zur Mieterhöhung von der Dauer des Leerstands, den Regeln zur Mietentwicklung und den geltenden Referenzmieten ab.
- Die Nichteinhaltung der Begrenzung der Miethöhe kann den Eigentümer einer Geldstrafe von bis zu 5.000 € aussetzen, beziehungsweise 15.000 € bei einer juristischen Person.
Zwei Mechanismen, die zu unterscheiden sind
Laut Service-Public.fr umfasst die Mietpreisbremse zwei unterschiedliche Mechanismen. In den meisten Gemeinden in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen Vorschriften die Mieterhöhungen, insbesondere beim Einzug eines neuen Mieters oder bei der Verlängerung des Vertrags.
In einigen dieser Gemeinden gilt ebenfalls eine Begrenzung der Miethöhe. Bei der Festlegung des Betrags werden dann eine reduzierte und eine erhöhte Referenzmiete berücksichtigt. Saint-Denis gehört zu dieser Kategorie, ebenso wie die anderen von der Verwaltung genannten Gemeinden des Gebiets Plaine Commune. Für Plaine Commune gilt diese Regelung für Mietverträge, die vom 1. Juni 2021 bis zum 24. November 2026 unterzeichnet oder verlängert werden.
Die Unterscheidung ist für einen Vermieter wichtig: Eine nach den Regeln zur Mietentwicklung vorgesehene Möglichkeit zur Erhöhung entbindet nicht davon, die für die Wohnung geltende Obergrenze zu berücksichtigen. Umgekehrt bedeutet allein das Vorhandensein einer Referenzmiete nicht, dass die bisherige Miete frei bis zu diesem Betrag erhöht werden kann.
Welche Wohnungen sind betroffen?
Die Regelung gilt für Wohnungen, die den Hauptwohnsitz des Mieters bilden, sowie für Wohnungen, die mit einem Mobilitätsmietvertrag vermietet werden. Um festzustellen, ob Ihre Vermietung darunter fällt, müssen daher die im Mietvertrag vorgesehene Nutzung und die Vertragsart geprüft werden.
Für Wohnungen, die dem Gesetz von 1948 unterliegen, von der Anah geförderte Wohnungen, Sozialwohnungen, Ferienunterkünfte und Untervermietungen gelten andere Regeln. Die Angaben zu einem Hauptwohnsitz oder einem Mobilitätsmietvertrag dürfen nicht ungeprüft auf sie angewendet werden.
Die Einstufung der Wohnung ist bereits vor der Prüfung des geforderten Betrags relevant. Ein Eigentümer, dessen Immobilie einer besonderen Regelung unterliegt, kann sich an die ADIL wenden, um die für seine Situation geltenden Regeln zu verstehen.
Wie prüft man die geltende Obergrenze?
In Saint-Denis dienen die Referenzmieten dazu, die Miethöhe zu begrenzen. Zur Vorbereitung eines Mietvertrags muss der Vermieter die für die Wohnung geltenden Referenzmieten ermitteln und sie von der vorgesehenen Miete unterscheiden. Außerdem müssen die für die jeweilige Situation geltenden Regeln überprüft werden: Erstvermietung, Mieterwechsel oder Vertragsverlängerung.
Die ermäßigte Referenzmiete und die erhöhte Referenzmiete erfüllen nicht dieselbe Funktion. Der Eigentümer darf sie daher bei der Prüfung der Miethöhe oder einer möglichen Änderung nicht verwechseln. Der zu berücksichtigende Betrag hängt von der Wohnung ab: Eine für alle Immobilien in Saint-Denis identische bezifferte Obergrenze kann nicht allein aus dem Namen der Gemeinde abgeleitet werden.
Das offizielle Informationsblatt zur Mietpreisbegrenzung ermöglicht die Auswahl der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, und die Anzeige der für die jeweilige Situation geltenden Angaben. Prüfen Sie vor der Festlegung eines Betrags die für Saint-Denis am Datum des Mietvertrags geltenden Referenzwerte und Modalitäten.
Die ganzjährige Mietverwaltung von Wohnungen, die mit einem Wohnraummietvertrag vermietet werden, wird von PCG Gestion, einem Schwesterunternehmen von Saint-Denis Immobilier, übernommen.
Erstvermietung und Anpassung während der Vertragslaufzeit
Bei einer Erstvermietung erlauben die Regeln zur Mietentwicklung dem Eigentümer, die Miete frei festzulegen. In Saint-Denis muss diese Freiheit jedoch von der in der Gemeinde geltenden Begrenzung der Miethöhe unterschieden werden: Der Vermieter muss auch die Referenzwerte der Wohnung prüfen.
Während der Vertragslaufzeit kann die Miete einmal jährlich angepasst werden, wenn eine Klausel im Vertrag dies vorsieht. Das Vorhandensein einer solchen Klausel ist daher vor einer geplanten Anpassung zu prüfen.
Die Energieeffizienzklasse kann diese Entwicklung verhindern. Im französischen Mutterland ist eine Anpassung für eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse F oder G laut Energieausweis verboten, wenn der Vertrag ab dem 24. August 2022 unterzeichnet, verlängert oder stillschweigend erneuert wurde. Der Eigentümer muss die Einstufung der Wohnung und die Situation des Mietvertrags prüfen, bevor er die Miete ändert.
Mieterwechsel und Vertragsverlängerung
Wird eine Wohnung nach weniger als 18 Monaten Leerstand erneut vermietet, muss der Mietvertrag die zuletzt geltende Miete nennen, und eine Erhöhung ist nur in bestimmten Fällen möglich. Nach 18 Monaten oder mehr Leerstand wird die Miete im Rahmen der Mietentwicklung frei festgelegt, außer bei einer Wohnung mit der Energieeffizienzklasse F oder G (in Frankreich unterzeichneter Mietvertrag ab dem 24. August 2022), deren Miete die letzte Miete nicht überschreiten darf. In beiden Fällen darf die Grundmiete die erhöhte Referenzmiete nicht überschreiten. Auch das Datum der Vertragsunterzeichnung ist maßgeblich.
Bei einer erneuten Vermietung nach weniger als 18 Monaten Leerstand sehen die Regeln zur Mietentwicklung Möglichkeiten für eine Erhöhung vor, die insbesondere mit dem Ausbleiben einer kürzlich erfolgten Anpassung, bestimmten Bauarbeiten oder einer offensichtlich zu niedrigen Miete zusammenhängen. Jede Möglichkeit ist an genaue Bedingungen geknüpft: Der Eigentümer kann allein aus der Durchführung von Bauarbeiten oder dem Auszug des Mieters nicht ableiten, dass eine Erhöhung zulässig ist.
Beispielsweise kann die Einschätzung einer offensichtlich zu niedrigen Miete auf den üblicherweise für vergleichbare Wohnungen im selben geografischen Gebiet festgestellten Mieten beruhen. Die Erhöhung bleibt den für den Mietvertrag geltenden Grenzen und Bedingungen sowie der Begrenzung der Miethöhe in Saint-Denis unterworfen.
Bei der Verlängerung des Mietvertrags kann der Vermieter nur dann eine Anpassung der Miete verlangen, wenn die Grundmiete unter der reduzierten Referenzmiete liegt. Die neue Miete darf diese reduzierte Referenzmiete nicht überschreiten, die vorgeschlagene Erhöhung ist begrenzt und muss dem Mieter mitgeteilt werden; außerdem ist sie für eine als F oder G eingestufte Wohnung verboten (seit dem 22. August 2024). Der Mieter kann seinerseits eine Senkung verlangen, wenn die Grundmiete die erhöhte Referenzmiete überschreitet. Ein Mobilitätsmietvertrag kann dagegen nicht verlängert werden. Um das weitere Vorgehen zu bestimmen, ist es sinnvoll, die Angaben zur vorherigen Miete, zu Anpassungen und zu etwaigen Arbeiten aufzubewahren.
Mietzuschlag und Sanktionen: Welche Prüfungen sind erforderlich?
Ein Mietzuschlag darf nicht mit einer gewöhnlichen Erhöhung der Grundmiete verwechselt werden. Er ist nur möglich, wenn die Wohnung besondere Lage- oder Komfortmerkmale aufweist und die Grundmiete der erhöhten Referenzmiete entspricht. Seine Höhe und die Merkmale, die ihn rechtfertigen, müssen im Mietvertrag angegeben werden. Bei einem seit dem 18. August 2022 abgeschlossenen Mietvertrag ist er verboten, wenn die Wohnung bestimmte Merkmale aufweist (Energieeffizienzklasse F oder G, Sanitäranlagen auf dem Flur, Feuchtigkeitszeichen an bestimmten Wänden usw.). Der Mieter kann ihn innerhalb von drei Monaten ab Unterzeichnung des Mietvertrags vor der departementalen Schlichtungskommission anfechten.
Ebenso muss der Vermieter die erforderlichen Angaben in der Immobilienanzeige und im Mietvertrag prüfen, wenn die Miethöhe begrenzt ist. Die Verwaltungsseite bietet Zugriff auf die Informationen für die einzelnen Gemeinden.
Die Nichteinhaltung der Begrenzung der Miethöhe kann für einen Eigentümer als natürliche Person eine Geldstrafe von bis zu 5.000 € und für eine juristische Person von bis zu 15.000 € nach sich ziehen. Ein Widerspruch gegen die Mieterhöhung kann außerdem zu Maßnahmen des Mieters führen.
Häufig gestellte Fragen
Gilt in Saint-Denis eine Mietobergrenze?
Saint-Denis gehört zu den Gemeinden von Plaine Commune, in denen für Mietverträge, die vom 1. Juni 2021 bis zum 24. November 2026 abgeschlossen oder verlängert werden, die Miethöhe durch eine abgesenkte und eine erhöhte Referenzmiete begrenzt wird. Der geltende Betrag muss für die Wohnung, die Situation des Mietvertrags und dessen Abschlussdatum überprüft werden.
Ist ein Mobilitätsmietvertrag von der Mietpreisbremse betroffen?
Eine Wohnung, die mit einem Mobilitätsmietvertrag vermietet wird, fällt unter die Mietpreisbremse. Diese Art von Mietvertrag kann nicht verlängert werden.
Kann die Miete beim Auszug des Mieters erhöht werden ?
Bei einer Wohnung, die nach weniger als 18 Monaten Leerstand erneut vermietet wird, hängen die Möglichkeiten einer Erhöhung insbesondere vom Vertragsdatum, der vorherigen Anpassung, bestimmten Bauarbeiten oder einer möglichen Unterbewertung ab. Bei einem ab dem 24. August 2022 unterzeichneten Mietvertrag ist die Anpassung oder Erhöhung der Miete im französischen Mutterland verboten, wenn die Wohnung die Energieeffizienzklasse F oder G hat; außerdem ist die in Saint-Denis geltende Obergrenze einzuhalten. Nach 18 Monaten oder mehr Leerstand wird die Miete im Rahmen der Mietentwicklung frei festgelegt, außer bei einer Wohnung mit der Energieeffizienzklasse F oder G, deren Miete die letzte Miete nicht überschreiten darf; auch darf die Grundmiete die erhöhte Referenzmiete nicht überschreiten.
Kann eine Wohnung der Energieeffizienzklasse F oder G Gegenstand einer Anpassung sein?
Im französischen Mutterland ist die Anpassung für eine als F oder G eingestufte Wohnung verboten, wenn der Mietvertrag ab dem 24. August 2022 unterzeichnet, verlängert oder stillschweigend fortgesetzt wurde. Daher müssen sowohl der Energieausweis als auch die Situation des Vertrags geprüft werden.
Was riskiert ein Vermieter, wenn die Obergrenze nicht eingehalten wird?
Die Nichteinhaltung der Begrenzung der Miethöhe kann für eine natürliche Person eine Geldstrafe von bis zu 5.000 € nach sich ziehen. Bei einer juristischen Person kann dieser Betrag 15.000 € erreichen.
Quellen
- Worin besteht die einzuhaltende Mietpreisbegrenzung in angespannten Gebieten? | Service Public, service-public.gouv.fr
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