Vender un piso en copropiedad: documentos que deben presentarse

Para vender un apartamento en una comunidad de propietarios, el propietario debe reunir información sobre la vivienda, el edificio y la situación financiera del inmueble, y después transmitírsela al comprador en las etapas previstas de la venta. Los documentos necesarios para la venta de un apartamento en una comunidad de propietarios incluyen, en particular, los diagnósticos técnicos y, según la situación del comprador, el reglamento de la comunidad y las actas de la asamblea general.

Algunos elementos son necesarios desde la puesta en venta o la primera visita; otros deben entregarse al firmar la promesa de venta o antes de la firma de la escritura auténtica.

¿Qué elementos deben preverse desde la puesta a la venta y la visita?

El anuncio debe informar sobre el apartamento y la comunidad. Indica, en particular, el número de lotes, la superficie, el importe anual de los gastos del presupuesto previsto pagados por el vendedor y los gastos previsibles mencionados en el certificado de eficiencia energética.

Precisa los procedimientos relacionados con las dificultades financieras de la comunidad de propietarios y orienta al comprador hacia el sitio Géorisques para comprobar los riesgos naturales y tecnológicos que pueden afectar al inmueble. Si se encarga la venta a un profesional, el anuncio indica sus honorarios y la persona que se hace cargo de ellos.

En la primera visita, el vendedor o su representante entrega un informe de riesgos si la vivienda se encuentra en una zona expuesta a un riesgo natural, minero, tecnológico, sísmico o relacionado con el radón. En su defecto, el comprador puede solicitar la resolución de la compraventa o una reducción del precio.

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Los documentos sobre la organización y las obras del inmueble

Cuando se firma una promesa de compraventa, el vendedor entrega al comprador los documentos relativos a la comunidad, incluidos los relativos a su situación financiera, como muy tarde en esa fecha. Si el comprador ya es propietario de un lote en la comunidad, el vendedor solo le entrega la información sobre la situación financiera y el expediente de diagnóstico técnico.

Los documentos sobre la organización y las obras comprenden:

• la ficha sintética, que informa sobre las características técnicas y financieras, la organización y el funcionamiento de la copropiedad;
• el reglamento de copropiedad, el estado descriptivo de división y los actos modificativos publicados;
• las actas de las juntas generales de los 3 últimos años;
• el libro de mantenimiento del edificio;
• las conclusiones del diagnóstico técnico global, si existe;
• el plan plurianual de obras o su proyecto;
• la nota explicativa de los derechos y obligaciones de los copropietarios, así como del funcionamiento de la comunidad de propietarios.

El título constitutivo y el estado descriptivo informan sobre la organización de los lotes. Las actas recogen las decisiones de la junta, mientras que el libro de mantenimiento y el plan de obras aportan información sobre el edificio.

La promesa de compraventa no es obligatoria. Si las partes firman directamente la escritura pública, el notario transmite al comprador el proyecto de escritura acompañado de la información sobre la comunidad de propietarios, incluidos los documentos enumerados por Service-Public.fr para esta situación.

Información financiera que debe comunicarse al comprador

La información financiera informa al comprador sobre los gastos relacionados con el lote y sobre la situación de la comunidad. El vendedor reúne:

• los gastos corrientes del presupuesto previsional y los gastos fuera del presupuesto previsional que haya pagado durante los 2 ejercicios contables anteriores a la venta;
• cuando existe un fondo de obras, la suma correspondiente a la parte vinculada al lote, así como la última cuota abonada por el vendedor;
• las cantidades que la comunidad de propietarios pueda reclamar al comprador, como un anticipo de tesorería;
• el estado global de los impagos de cuotas dentro de la comunidad de propietarios y de su deuda con los proveedores.

Los gastos pagados por el vendedor informan sobre los gastos pasados del lote. Las cantidades que podrían corresponder al comprador y el estado de los impagos permiten conocer su situación futura y la de la comunidad.

El expediente de diagnóstico técnico de la vivienda

En caso de promesa de compraventa, el expediente de diagnóstico técnico se entrega al comprador al mismo tiempo que dicha promesa. Reúne información sobre la vivienda y determinados riesgos, en particular:

• el diagnóstico de eficiencia energética (DPE);
• el informe de riesgo de exposición al plomo para la parte privativa y el informe que indique la presencia o ausencia de amianto;
• el estado de la instalación interior de electricidad y el de gas, si la instalación correspondiente de la parte privativa tiene más de 15 años;
• el informe relativo a la presencia de termitas en la parte privativa y el informe de riesgos y contaminación;
• el informe relativo al riesgo de merula si el edificio se encuentra en una zona delimitada por el prefecto, donde se hayan señalado casos de merula al ayuntamiento;
• el diagnóstico de ruido si la vivienda se encuentra en una zona expuesta al ruido, delimitada por el plan de exposición al ruido de un aeródromo;
• la superficie privativa del lote (ley Carrez);
• la orden de adopción de medidas de seguridad o de tratamiento de la insalubridad dictada sobre la parte privativa, si existe.

El certificado de eficiencia energética se refiere al rendimiento energético, mientras que la superficie según la ley Carrez informa sobre la superficie privativa. Los informes relativos a las instalaciones o a los riesgos responden a las situaciones especificadas para cada uno.

La falta de transmisión del estado de riesgos para una vivienda situada en una zona afectada, o de una orden de puesta en seguridad o de declaración de insalubridad existente, puede permitir al comprador solicitar la anulación del contrato o una reducción del precio. Un notario puede informarle sobre los documentos correspondientes a su vivienda y su validez.

El estado fechado que debe solicitarse antes de la venta

El estado fechado es obligatorio para la venta de una finca en régimen de propiedad horizontal: informa sobre la situación financiera de la finca frente a la comunidad. El administrador de la comunidad lo prepara a solicitud del vendedor o del notario encargado de redactar la escritura y después lo transmite al notario antes de la venta.

El documento distingue las cantidades adeudadas por el vendedor a la comunidad, las que la comunidad podría adeudar al vendedor y las que correrán a cargo del comprador. Incluye, en particular, información sobre las provisiones, los anticipos de tesorería y, en su caso, las cuotas impagadas o el préstamo colectivo.

Según la ficha oficial sobre el estado fechado, su coste se factura al vendedor y no puede superar 380 € IVA incluido. Debe estar previsto en el contrato del administrador de la comunidad, en el apartado de gastos imputables únicamente a los copropietarios, y ser aprobado por la asamblea general. Un importe superior puede impugnarse, incluso en caso de venta simultánea de varios inmuebles.

El administrador también transmite al notario un certificado de menos de 1 mes que acredita que el vendedor no tiene deudas con la comunidad de propietarios. Si existen deudas, puede oponerse al pago del precio para obtener su abono.

Entregar los documentos y conservar la prueba de su recepción

Los documentos pueden transmitirse por correo, en mano o mediante un procedimiento digital, como un correo electrónico o una memoria USB, con el consentimiento escrito del comprador. Ante notario, este certifica su entrega firmando la promesa. Si se firma sin notario, lo certifica mediante un escrito fechado y firmado de su puño y letra.

Algunos documentos condicionan el inicio del plazo de desistimiento: la ficha sintética, el reglamento de copropiedad y el estado descriptivo de división con sus actos modificativos publicados, las actas de los 3 últimos años y la información financiera enumerada para la promesa. El plazo comienza al día siguiente de su recepción.

En ausencia de promesa, debe respetarse un plazo de reflexión de al menos 10 días antes de firmar la escritura. Si no se han entregado al comprador la ficha sintética, el reglamento y el estado descriptivo con sus actos modificativos publicados, las actas de las 3 últimas anualidades o el estado global de los impagos y de la deuda con los proveedores, este plazo comienza al día siguiente de su recepción.

Después de la firma, el cambio de propietario debe notificarse al administrador de la copropiedad por el notario, el comprador o el vendedor.

Preguntas frecuentes