Junta general de copropiedad: las reglas de votación

La votación en la junta general de propietarios está sujeta a mayorías diferentes según la decisión propuesta: mayoría simple, mayoría absoluta, doble mayoría o unanimidad. El resultado depende de los votos asociados a los lotes y, para determinadas decisiones, del número de propietarios favorables.

En Saint-Denis como en otros lugares, distinguir estas reglas permite comprender mejor por qué una resolución puede aprobarse, rechazarse o someterse a una nueva votación.

¿Cómo se cuentan los votos?

Cada copropietario dispone de un número de votos correspondiente a su cuota de las partes comunes, expresada en milésimas. Estas milésimas están vinculadas a los lotes: un apartamento, un trastero o una plaza de aparcamiento pueden representar así partes diferentes de las zonas comunes.

Por tanto, el número de personas favorables a una propuesta no basta para determinar el resultado. También hay que conocer los votos que poseen y la mayoría aplicable a la resolución. Para la doble mayoría, cuentan ambos elementos: el número de propietarios y el número de votos.

La ficha de Service-Public.fr clasifica las decisiones según su objeto: órganos de la comunidad de propietarios, obras, documentos, seguridad o incluso actos de venta y adquisición.

Las cuatro reglas de mayoría

La mayoría simple: los votos emitidos

Por mayoría simple, el recuento se basa en los votos emitidos por los copropietarios presentes, representados o que hayan votado por correspondencia. Las abstenciones no se tienen en cuenta. Esta regla se aplica, en particular, a la adaptación del reglamento de la comunidad de propietarios que resulte necesaria por modificaciones legislativas o reglamentarias introducidas desde su establecimiento.

La mayoría absoluta: los votos de la comunidad de propietarios

La mayoría absoluta se calcula sobre el conjunto de los votos del inmueble. Por tanto, los votos de los copropietarios ausentes entran en la base de cálculo, aunque no participen en la votación. Una propuesta puede obtener una mayoría de votos favorables entre los participantes sin alcanzar por ello la mayoría absoluta.

La doble mayoría: personas y cuotas

Para obtener la doble mayoría, los propietarios favorables deben ser más numerosos que los demás y reunir al menos 2/3 de los votos. Según el ejemplo de la Administración, una comunidad cuenta con 10 propietarios y suma 1000 milésimas. La decisión se aprueba cuando 6 de ellos la respaldan y reúnen conjuntamente 700 milésimas.

Este ejemplo muestra la importancia de comprobar ambos criterios: contar a los copropietarios favorables no informa, por sí solo, sobre la proporción de votos que representan.

¿Cuándo es posible una segunda votación?

Una resolución sometida a mayoría absoluta puede ser objeto de una segunda votación por mayoría simple si ha obtenido al menos 1/3 de los votos del conjunto de los copropietarios. Por tanto, el resultado de la primera votación sigue siendo determinante, incluso cuando no se alcanza la mayoría absoluta.

Para una resolución sujeta a la doble mayoría, puede celebrarse una segunda votación por mayoría absoluta durante la misma asamblea si la mitad de los copropietarios presentes, representados o que hayan votado por correspondencia ha aprobado la propuesta y si dichos copropietarios representan al menos 1/3 de los votos del conjunto de los copropietarios. Deben cumplirse ambas condiciones.

Una posibilidad específica se refiere a las obras destinadas a ahorrar energía o reducir las emisiones de gases de efecto invernadero. Si el proyecto no ha obtenido al menos 1/3 de los votos del conjunto de los copropietarios, una nueva junta puede pronunciarse por mayoría simple sobre un proyecto idéntico, siempre que sea convocada en un plazo de 3 meses.

¿Qué decisiones se refieren a la organización y al reglamento?

La designación o revocación del administrador de la comunidad y de los miembros del consejo sindical se somete a mayoría absoluta. Lo mismo ocurre con la constitución de una comunidad secundaria.

Una delegación otorgada al administrador de la copropiedad, al consejo sindical o a otra persona para realizar un acto o adoptar una decisión que requiera la mayoría simple también se vota por mayoría absoluta. La delegación concedida al presidente del consejo sindical para emprender una acción judicial contra el administrador de la copropiedad en reparación de un perjuicio sufrido por la comunidad de propietarios también requiere esta mayoría.

En cuanto al reglamento de propiedad horizontal, la diferencia está en el objeto de la modificación. Su adaptación a los cambios legislativos y reglamentarios producidos desde su establecimiento está sujeta a la mayoría simple. Su modificación o establecimiento en lo relativo al disfrute, uso y administración de las partes comunes está sujeto a la doble mayoría.

Se exige unanimidad cuando la modificación o el establecimiento del reglamento se refiere a un objeto distinto del disfrute, uso y administración de las partes comunes. Es el caso, por ejemplo, de un cambio de destino del inmueble. El destino designa el uso para el que se construyó el inmueble: vivienda, uso profesional o uso mixto.

Obras y equipamiento: una mayoría según el proyecto

Conservación, accesibilidad y diagnóstico

Las obras necesarias para la conservación del inmueble y para la salud y seguridad de sus ocupantes están sujetas a la mayoría simple. Esto incluye, en particular, las obras que afectan a la estabilidad, al cerramiento, a la cubierta o a las redes, así como las destinadas a adaptar las viviendas a las normas de salubridad, seguridad y equipamiento.

Las obras de accesibilidad para personas con discapacidad o movilidad reducida están sujetas a la mayoría simple cuando no afectan a la estructura del inmueble ni a sus equipamientos esenciales. Si afectan a la estructura o a dichos equipamientos, se exige la mayoría absoluta.

La decisión de iniciar un diagnóstico técnico global y la elección de su modalidad de realización se someten a mayoría simple. La modalidad de elaboración del proyecto de plan plurianual de obras también se somete a esta mayoría, mientras que la aprobación de todo o parte del proyecto exige mayoría absoluta.

Mejora, energía y estacionamiento

Las obras de transformación, mejora o creación de un equipamiento están sujetas a la mayoría absoluta. También es el caso de las obras destinadas a ahorrar energía o a reducir las emisiones de gases de efecto invernadero, incluyan o no obras de interés colectivo realizadas en partes privativas.

En el caso de la recarga de vehículos eléctricos e híbridos enchufables, importa la naturaleza precisa de la decisión. La decisión de equipar con puntos de recarga las plazas de aparcamiento de acceso seguro para uso privativo, junto con el estudio de la adecuación de las instalaciones existentes y, si fuera necesario, las obras correspondientes, está sujeta a la mayoría simple.

En cambio, la instalación o modificación de las instalaciones eléctricas que permitan alimentar estas plazas, así como la realización de instalaciones de recarga con contador individual para estos vehículos, se someten a la mayoría absoluta.

La junta puede autorizar por mayoría simple a uno o varios propietarios a realizar a su costa obras para el estacionamiento seguro de bicicletas en las zonas comunes. Estas obras no deben afectar a la estructura, al destino del inmueble ni a sus equipamientos esenciales, ni poner en peligro la seguridad de los ocupantes.

Gastos, partes comunes y seguridad

En principio, la modificación del reparto de los gastos exige unanimidad. No obstante, se somete a mayoría absoluta cuando resulta necesaria por un cambio de uso de una o varias partes privativas. Cuando se hayan decidido obras o actos de adquisición o disposición por la mayoría exigida por la ley, la modificación de los gastos que resulte necesaria se vota por la misma mayoría que permitió aprobar las obras o los actos.

La supresión del puesto de conserje o portero y la venta de la vivienda del portero, cuando pertenece a la comunidad de propietarios, se rigen por la doble mayoría. No obstante, se exige unanimidad si el título constitutivo de la comunidad establece que la supresión del servicio de conserjería perjudica el destino del edificio o las modalidades de uso de las partes privativas.

Un acto de adquisición inmobiliaria o de disposición requiere la doble mayoría. No obstante, las condiciones para realizar actos de disposición sobre las partes comunes o sus derechos accesorios requieren la mayoría absoluta cuando dichos actos resultan de obligaciones legales o reglamentarias, como las relativas a los patios comunes, otras servidumbres o la cesión de derechos de medianería. La enajenación (por ejemplo, la venta) de partes comunes cuya conservación sea necesaria para respetar el destino del inmueble exige, por su parte, la unanimidad.

Por motivos de seguridad, el modo de apertura de las puertas de acceso se decide por mayoría absoluta. En cambio, la autorización permanente concedida a la policía municipal para entrar en las partes comunes está sujeta a la mayoría simple.

Tanto para una comunidad de propietarios de Saint-Denis como para cualquier otra, la lectura de la resolución y del reglamento sigue siendo importante para identificar la norma aplicable. Saint-Denis Immobilier pone a la venta apartamentos y casas en la ciudad y sus alrededores. En caso de duda sobre una situación concreta de una comunidad de propietarios, una ADIL o un profesional del derecho puede orientarle.

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