Eigentümerversammlung: die Abstimmungsregeln

Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung richtet sich je nach dem vorgeschlagenen Beschluss nach unterschiedlichen Mehrheiten: einfache Mehrheit, absolute Mehrheit, doppelte Mehrheit oder Einstimmigkeit. Das Ergebnis hängt von den mit den Einheiten verbundenen Stimmen und bei bestimmten Beschlüssen von der Anzahl der zustimmenden Eigentümer ab.

In Saint-Denis wie anderswo ermöglicht die Unterscheidung dieser Regeln ein besseres Verständnis dafür, warum ein Beschluss angenommen, abgelehnt oder einer erneuten Abstimmung unterzogen werden kann.

Wie werden die Stimmen gezählt?

Jeder Wohnungseigentümer verfügt über eine der Quote an den Gemeinschaftsteilen entsprechende Stimmenzahl, die in Tausendsteln ausgedrückt wird. Diese Tausendstel sind mit den Einheiten verbunden: Eine Wohnung, ein Keller oder ein Parkplatz können somit unterschiedliche Anteile an den Gemeinschaftsteilen darstellen.

Die Anzahl der Personen, die einem Vorschlag zustimmen, reicht daher nicht aus, um das Ergebnis zu bestimmen. Es müssen auch die von ihnen gehaltenen Stimmen und die für den Beschluss geltende Mehrheit bekannt sein. Bei der doppelten Mehrheit zählen beide Elemente: die Anzahl der Wohnungseigentümer und die Anzahl der Stimmen.

Das Merkblatt von Service-Public.fr ordnet die Beschlüsse nach ihrem Gegenstand: Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft, Arbeiten, Dokumente, Sicherheit sowie Verkaufs- und Erwerbshandlungen.

Die vier Mehrheitsregeln

Die einfache Mehrheit: die abgegebenen Stimmen

Bei einfacher Mehrheit werden die von den anwesenden, vertretenen oder per Briefwahl abstimmenden Wohnungseigentümern abgegebenen Stimmen gezählt. Stimmenthaltungen werden nicht berücksichtigt. Diese Regel gilt insbesondere für die Anpassung der Gemeinschaftsordnung, die aufgrund gesetzlicher oder regulatorischer Änderungen seit ihrer Erstellung erforderlich geworden ist.

Die absolute Mehrheit: die Stimmen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die absolute Mehrheit wird anhand aller Stimmen des Gebäudes berechnet. Die Stimmen der abwesenden Wohnungseigentümer fließen daher in die Berechnungsgrundlage ein, auch wenn sie nicht an der Abstimmung teilnehmen. Ein Vorschlag kann unter den Teilnehmern eine Mehrheit der Ja-Stimmen erhalten, ohne dennoch die absolute Mehrheit zu erreichen.

Die doppelte Mehrheit: Personen und Miteigentumsanteile

Für die doppelte Mehrheit müssen die zustimmenden Wohnungseigentümer zahlreicher sein als die anderen und mindestens 2/3 der Stimmen halten. Nach dem Beispiel der Verwaltung gibt es in einer Eigentümergemeinschaft 10 Wohnungseigentümer mit insgesamt 1000 Tausendsteln. Der Beschluss wird angenommen, wenn 6 von ihnen zustimmen und zusammen 700 Tausendstel halten.

Dieses Beispiel zeigt, wie wichtig die Prüfung beider Kriterien ist: Die Zahl der zustimmenden Wohnungseigentümer sagt allein nichts über den Anteil der von ihnen vertretenen Stimmen aus.

Wann ist eine zweite Abstimmung möglich?

Ein Beschluss, der der absoluten Mehrheit unterliegt, kann einer zweiten Abstimmung mit einfacher Mehrheit unterzogen werden, wenn er mindestens 1/3 der Stimmen aller Miteigentümer erhalten hat. Das Ergebnis der ersten Abstimmung bleibt daher entscheidend, auch wenn die absolute Mehrheit nicht erreicht wird.

Bei einem Beschluss, der der doppelten Mehrheit unterliegt, kann auf derselben Versammlung eine zweite Abstimmung mit absoluter Mehrheit stattfinden, wenn die Hälfte der anwesenden, vertretenen oder per Briefwahl abstimmenden Eigentümer dem Vorschlag zugestimmt hat und diese Eigentümer mindestens 1/3 der Stimmen aller Eigentümer vertreten. Beide Bedingungen müssen erfüllt sein.

Eine besondere Möglichkeit betrifft Arbeiten zur Energieeinsparung oder zur Verringerung der Treibhausgasemissionen. Hat das Projekt nicht mindestens 1/3 der Stimmen aller Miteigentümer erhalten, kann eine neue Versammlung mit einfacher Mehrheit über ein identisches Projekt entscheiden, sofern sie innerhalb einer Frist von 3 Monaten einberufen wird.

Welche Beschlüsse betreffen die Organisation und die Gemeinschaftsordnung?

Die Bestellung oder Abberufung des Verwalters und der Mitglieder des Verwaltungsrats unterliegt der absoluten Mehrheit. Gleiches gilt für die Bildung einer Untergemeinschaft.

Eine dem Verwalter, dem Verwaltungsrat oder einer anderen Person erteilte Vollmacht, eine Handlung oder Entscheidung vorzunehmen, die der einfachen Mehrheit unterliegt, wird ebenfalls mit absoluter Mehrheit beschlossen. Die dem Vorsitzenden des Verwaltungsrats erteilte Vollmacht, eine gerichtliche Klage gegen den Verwalter auf Ersatz eines dem Verband der Miteigentümer entstandenen Schadens einzuleiten, unterliegt ebenfalls dieser Mehrheit.

Bei der Gemeinschaftsordnung ist der Gegenstand der Änderung entscheidend. Ihre Anpassung an seit ihrer Aufstellung eingetretene gesetzliche und regulatorische Änderungen unterliegt der einfachen Mehrheit. Ihre Änderung oder Aufstellung in Bezug auf die Nutzung, den Gebrauch und die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile unterliegt der doppelten Mehrheit.

Einstimmigkeit ist erforderlich, wenn sich die Änderung oder Aufstellung der Gemeinschaftsordnung auf einen anderen Gegenstand als die Nutzung, den Gebrauch und die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile bezieht. Dies ist beispielsweise bei einer Änderung der Zweckbestimmung des Gebäudes der Fall. Die Zweckbestimmung bezeichnet die Nutzung, für die das Gebäude errichtet wurde: Wohnen, berufliche Nutzung oder Mischnutzung.

Arbeiten und Ausstattung: eine Mehrheit je nach Projekt

Erhaltung, Zugänglichkeit und Diagnose

Arbeiten, die zur Erhaltung des Gebäudes sowie zum Schutz der Gesundheit und Sicherheit seiner Bewohner erforderlich sind, unterliegen der einfachen Mehrheit. Dazu gehören insbesondere Arbeiten an der Standsicherheit, der Gebäudehülle, der Bedachung oder den Leitungsnetzen sowie Arbeiten, mit denen Wohnungen an die Hygiene-, Sicherheits- und Ausstattungsstandards angepasst werden sollen.

Arbeiten zur Barrierefreiheit für Menschen mit Behinderungen oder eingeschränkter Mobilität unterliegen der einfachen Mehrheit, wenn sie weder die Gebäudestruktur noch dessen wesentliche Anlagen betreffen. Wirken sie sich auf die Struktur oder diese Anlagen aus, ist die absolute Mehrheit erforderlich.

Der Beschluss, eine umfassende technische Diagnose in Auftrag zu geben, und die Wahl ihrer Durchführungsmethode unterliegen der einfachen Mehrheit. Auch die Art der Ausarbeitung des Entwurfs eines mehrjährigen Arbeitsplans unterliegt dieser Mehrheit, während die Annahme des gesamten Entwurfs oder eines Teils davon die absolute Mehrheit erfordert.

Verbesserung, Energie und Parkplätze

Arbeiten zur Umgestaltung, Verbesserung oder Schaffung einer Einrichtung unterliegen der absoluten Mehrheit. Dies gilt auch für Arbeiten zur Energieeinsparung oder zur Verringerung der Treibhausgasemissionen, unabhängig davon, ob sie Arbeiten von gemeinschaftlichem Interesse an privaten Teilen umfassen oder nicht.

Beim Aufladen von Elektro- und Plug-in-Hybridfahrzeugen ist die genaue Art des Beschlusses entscheidend. Die Entscheidung, Stellplätze mit gesichertem Zugang zur privaten Nutzung mit Ladestationen auszustatten und die Eignung der bestehenden Anlagen sowie gegebenenfalls die entsprechenden Arbeiten zu prüfen, unterliegt der einfachen Mehrheit.

Dagegen unterliegen die Installation oder Änderung elektrischer Anlagen zur Versorgung dieser Stellplätze sowie die Einrichtung von Ladeanlagen mit individueller Verbrauchsmessung für diese Fahrzeuge der absoluten Mehrheit.

Die Eigentümerversammlung kann mit einfacher Mehrheit einen oder mehrere Eigentümer ermächtigen, auf eigene Kosten Arbeiten zur sicheren Unterbringung von Fahrrädern in den gemeinschaftlichen Teilen durchzuführen. Diese Arbeiten dürfen weder die Struktur noch den Zweck des Gebäudes oder dessen wesentliche Anlagen beeinträchtigen und die Sicherheit der Bewohner nicht gefährden.

Kosten, Gemeinschaftsteile und Sicherheit

Grundsätzlich erfordert die Änderung der Kostenverteilung Einstimmigkeit. Sie unterliegt jedoch der absoluten Mehrheit, wenn sie aufgrund einer Änderung der Nutzung eines oder mehrerer Sondereigentumsbereiche erforderlich wird. Wurden Arbeiten oder Erwerbs- beziehungsweise Verfügungshandlungen mit der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrheit beschlossen, wird die dadurch erforderliche Änderung der Kosten mit derselben Mehrheit beschlossen, mit der die Arbeiten oder Handlungen angenommen wurden.

Die Abschaffung der Stelle des Hausmeisters oder Concierge und der Verkauf der Hausmeisterwohnung, wenn diese der Eigentümergemeinschaft gehört, unterliegen der doppelten Mehrheit. Einstimmigkeit ist jedoch erforderlich, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass die Abschaffung des Concierge-Dienstes den Zweck des Gebäudes oder die Nutzungsbedingungen der Sondereigentumsteile beeinträchtigt.

Ein Immobilienerwerb oder eine Verfügung unterliegt der doppelten Mehrheit. Die Voraussetzungen für die Vornahme von Verfügungen über gemeinschaftliche Teile oder deren Zubehörrechte unterliegen jedoch der absoluten Mehrheit, wenn diese Handlungen aus gesetzlichen oder aufsichtsrechtlichen Verpflichtungen resultieren, etwa bei gemeinschaftlichen Höfen, anderen Dienstbarkeiten oder der Übertragung von Miteigentumsrechten. Die Veräußerung (zum Beispiel der Verkauf) gemeinschaftlicher Teile, deren Erhaltung zur Wahrung der Zweckbestimmung des Gebäudes erforderlich ist, erfordert hingegen Einstimmigkeit.

Aus Sicherheitsgründen wird die Öffnungsart der Zugangstüren mit absoluter Mehrheit beschlossen. Die dauerhafte Erlaubnis für die Gemeindepolizei, die gemeinschaftlichen Teile zu betreten, unterliegt dagegen der einfachen Mehrheit.

Für eine Eigentümergemeinschaft in Saint-Denis wie für jede andere bleibt die Prüfung des Beschlusses und der Gemeinschaftsordnung wichtig, um die anwendbare Regel zu bestimmen. Saint-Denis Immobilier bietet Wohnungen und Häuser in der Stadt und ihrer Umgebung zum Verkauf an. Bei Zweifeln an einer konkreten Situation in einer Eigentümergemeinschaft kann eine ADIL oder ein Rechtsberater Aufklärung geben.

Häufig gestellte Fragen