Assemblée générale de copropriété : les règles de vote

Le vote en assemblée générale de copropriété obéit à des majorités différentes selon la décision proposée : majorité simple, majorité absolue, double majorité ou unanimité. Le résultat dépend des voix attachées aux lots et, pour certaines décisions, du nombre de copropriétaires favorables.

À Saint-Denis comme ailleurs, distinguer ces règles permet de mieux comprendre pourquoi une résolution peut être adoptée, rejetée ou soumise à un nouveau vote.

Comment les voix sont-elles comptées ?

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. Ces tantièmes sont attachés aux lots : un appartement, une cave ou un parking peuvent ainsi représenter des parts différentes des parties communes.

Le nombre de personnes favorables à une proposition ne suffit donc pas à déterminer le résultat. Il faut aussi connaître les voix qu’elles détiennent et la majorité applicable à la résolution. Pour la double majorité, les deux éléments comptent : le nombre de copropriétaires et le nombre de voix.

La fiche de Service-Public.fr classe les décisions selon leur objet : organes de la copropriété, travaux, documents, sécurité ou encore actes de vente et d’acquisition.

Les quatre règles de majorité

La majorité simple : les voix exprimées

À la majorité simple, le décompte porte sur les voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Cette règle s’applique notamment à l’adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par des modifications législatives ou réglementaires intervenues depuis son établissement.

La majorité absolue : les voix de la copropriété

La majorité absolue se calcule sur l’ensemble des voix de l’immeuble. Les voix des copropriétaires absents entrent donc dans la base de calcul, même s’ils ne prennent pas part au vote. Une proposition peut recueillir une majorité de voix favorables parmi les participants sans atteindre pour autant la majorité absolue.

La double majorité : personnes et tantièmes

Pour obtenir la double majorité, les copropriétaires favorables doivent être plus nombreux que les autres et détenir au moins les 2/3 des voix. Selon l’exemple de l’administration, une copropriété compte 10 copropriétaires et totalise 1000 millièmes. La décision est adoptée lorsque 6 d’entre eux l’approuvent et qu’ils détiennent ensemble 700 millièmes.

Cet exemple montre l’intérêt de vérifier les deux critères : compter les copropriétaires favorables ne renseigne pas, à lui seul, sur la part des voix qu’ils représentent.

Quand un second vote est-il possible ?

Une résolution soumise à la majorité absolue peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple si elle a obtenu au moins 1/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires. Le résultat du premier vote reste donc déterminant, même lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte.

Pour une résolution relevant de la double majorité, un second vote à la majorité absolue peut avoir lieu lors de la même assemblée si la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance a approuvé la proposition et si ces copropriétaires représentent au moins 1/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires. Les deux conditions doivent être réunies.

Une possibilité particulière concerne les travaux destinés à économiser l’énergie ou à diminuer les émissions de gaz à effet de serre. Si le projet n’a pas recueilli au moins 1/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires, une nouvelle assemblée peut se prononcer à la majorité simple sur un projet identique, à condition d’être convoquée dans un délai de 3 mois.

Quelles décisions concernent l’organisation et le règlement ?

La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical relève de la majorité absolue. Il en va de même pour la constitution d’un syndicat secondaire.

Une délégation donnée au syndic, au conseil syndical ou à une autre personne pour prendre un acte ou une décision relevant de la majorité simple est elle aussi votée à la majorité absolue. La délégation accordée au président du conseil syndical pour engager une action judiciaire contre le syndic en réparation d’un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires relève également de cette majorité.

Pour le règlement de copropriété, l’objet de la modification fait la différence. Son adaptation aux changements législatifs et réglementaires intervenus depuis son établissement relève de la majorité simple. Sa modification ou son établissement concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes relève de la double majorité.

L’unanimité est exigée lorsque la modification ou l’établissement du règlement porte sur un autre objet que la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. C’est le cas, par exemple, d’un changement de destination de l’immeuble. La destination désigne l’usage pour lequel l’immeuble a été construit : habitation, usage professionnel ou usage mixte.

Travaux et équipements : une majorité selon le projet

Conservation, accessibilité et diagnostic

Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé et à la sécurité de ses occupants relèvent de la majorité simple. Cela comprend notamment les travaux touchant à la stabilité, au clos, au couvert ou aux réseaux, ainsi que ceux destinés à mettre les logements en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement.

Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite relèvent de la majorité simple lorsqu’ils ne touchent ni à la structure de l’immeuble ni à ses équipements essentiels. S’ils affectent la structure ou ces équipements, la majorité absolue est exigée.

La décision d’engager un diagnostic technique global et le choix de son mode de réalisation relèvent de la majorité simple. Le mode d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux relève également de cette majorité, tandis que l’adoption de tout ou partie du projet exige la majorité absolue.

Amélioration, énergie et stationnement

Les travaux de transformation, d’amélioration ou de création d’un équipement relèvent de la majorité absolue. C’est aussi le cas des travaux destinés à économiser l’énergie ou à diminuer les émissions de gaz à effet de serre, qu’ils comprennent ou non des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives.

Pour la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables, la nature précise de la décision compte. La décision d’équiper de bornes les places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif, avec l’étude de l’adéquation des installations existantes et, si nécessaire, les travaux correspondants, relève de la majorité simple.

En revanche, l’installation ou la modification des installations électriques permettant d’alimenter ces places, ainsi que la réalisation d’installations de recharge avec comptage individuel pour ces véhicules, relèvent de la majorité absolue.

L’assemblée peut autoriser à la majorité simple un ou plusieurs copropriétaires à réaliser à leurs frais des travaux de stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes. Ces travaux ne doivent affecter ni la structure, ni la destination de l’immeuble, ni ses équipements essentiels, et ne doivent pas mettre en cause la sécurité des occupants.

Charges, parties communes et sécurité

En principe, la modification de la répartition des charges exige l’unanimité. Elle relève toutefois de la majorité absolue lorsqu’elle est rendue nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives. Lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition ont été décidés à la majorité exigée par la loi, la modification des charges qu’ils rendent nécessaire est votée à la même majorité que celle ayant permis d’adopter les travaux ou les actes.

La suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente de la loge, lorsqu’elle appartient au syndicat des copropriétaires, relèvent de la double majorité. L’unanimité est toutefois exigée si le règlement de copropriété prévoit que la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Un acte d’acquisition immobilière ou de disposition relève de la double majorité. Les conditions de réalisation d’actes de disposition sur les parties communes ou leurs droits accessoires relèvent toutefois de la majorité absolue lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires, comme celles concernant les cours communes, d’autres servitudes ou la cession de droits de mitoyenneté. L’aliénation (par exemple la vente) de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble exige, elle, l’unanimité.

Pour la sécurité, le mode d’ouverture des portes d’accès se décide à la majorité absolue. L’autorisation permanente donnée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes relève, quant à elle, de la majorité simple.

Pour une copropriété de Saint-Denis comme pour toute autre, la lecture de la résolution et du règlement reste importante pour identifier la règle applicable. Saint-Denis Immobilier propose à la vente des appartements et des maisons dans la ville et ses environs. En cas de doute sur une situation précise de copropriété, une ADIL ou un professionnel du droit peut vous éclairer.

Questions fréquentes