Assemblea generale condominiale: le regole di voto
La votazione in assemblea generale condominiale richiede una maggioranza che varia a seconda della decisione, dalla maggioranza semplice all’unanimità. I voti sono ripartiti in base ai millesimi di ciascuna unità.
La votazione in assemblea generale condominiale è soggetta a maggioranze diverse a seconda della decisione proposta: maggioranza semplice, maggioranza assoluta, doppia maggioranza o unanimità. Il risultato dipende dai voti associati alle unità e, per alcune decisioni, dal numero di condomini favorevoli.
A Saint-Denis come altrove, distinguere queste regole permette di comprendere meglio perché una delibera possa essere adottata, respinta o sottoposta a una nuova votazione.
Da ricordare
- La maggioranza semplice dell’articolo 24 riguarda i voti espressi dai condomini presenti, rappresentati o che hanno votato per corrispondenza.
- La maggioranza assoluta dell’articolo 25 riguarda i voti dell’insieme dei condomini, compresi gli assenti.
- Può essere organizzata una seconda votazione a una maggioranza meno rigorosa quando la delibera raggiunge le soglie previste.
- L’unanimità è richiesta per alcune decisioni, in particolare l’alienazione (ad esempio la vendita) di parti comuni la cui conservazione è necessaria per rispettare la destinazione dell’edificio.
Come vengono conteggiati i voti?
Ogni condomino dispone di un numero di voti corrispondente alla propria quota delle parti comuni, espressa in millesimi. Questi millesimi sono legati alle unità immobiliari: un appartamento, una cantina o un parcheggio possono quindi rappresentare quote diverse delle parti comuni.
Il numero di persone favorevoli a una proposta non è quindi sufficiente a determinare il risultato. Occorre anche conoscere i voti da esse detenuti e la maggioranza applicabile alla delibera. Per la doppia maggioranza, contano entrambi gli elementi: il numero di condomini e il numero di voti.
La scheda di Service-Public.fr classifica le decisioni in base al loro oggetto: organi del condominio, lavori, documenti, sicurezza oppure atti di vendita e acquisto.
Le quattro regole di maggioranza
| Regola | Voti o persone prese in considerazione | Esempio di decisione |
|---|---|---|
| Maggioranza semplice, articolo 24 | Maggioranza dei voti espressi dai condomini presenti, rappresentati o che hanno votato per corrispondenza | Decisione di avviare una diagnosi tecnica globale e scelta delle modalità di realizzazione |
| Maggioranza assoluta, articolo 25 | Maggioranza dei voti dell’insieme dei condomini, presenti, rappresentati e assenti | Nomina o revoca dell’amministratore |
| Doppia maggioranza, articolo 26 | Più della metà dei condomini, che riuniscono almeno i 2/3 dei voti | Acquisto immobiliare da parte del condominio |
| Unanimità | Voti dell'insieme dei comproprietari | Alienazione (ad esempio vendita) di parti comuni la cui conservazione è necessaria al rispetto della destinazione dell'edificio |
La maggioranza semplice: i voti espressi
A maggioranza semplice, il conteggio riguarda i voti espressi dai comproprietari presenti, rappresentati o che hanno votato per corrispondenza. Gli astenuti non vengono presi in considerazione. Questa regola si applica in particolare all'adeguamento del regolamento condominiale reso necessario da modifiche legislative o regolamentari intervenute dalla sua adozione.
La maggioranza assoluta: i voti del condominio
La maggioranza assoluta si calcola sull’insieme dei voti dell’edificio. I voti dei condomini assenti rientrano quindi nella base di calcolo, anche se non partecipano alla votazione. Una proposta può raccogliere la maggioranza dei voti favorevoli tra i partecipanti senza raggiungere tuttavia la maggioranza assoluta.
La doppia maggioranza: persone e millesimi
Per ottenere la doppia maggioranza, i condomini favorevoli devono essere più numerosi degli altri e detenere almeno i 2/3 dei voti. Secondo l’esempio dell’amministrazione, un condominio conta 10 condomini e totalizza 1000 millesimi. La decisione è approvata quando 6 di loro la approvano e detengono complessivamente 700 millesimi.
Questo esempio mostra l'importanza di verificare entrambi i criteri: contare i condomini favorevoli non fornisce, da solo, informazioni sulla quota di voti che rappresentano.
Quando è possibile una seconda votazione?
Una delibera sottoposta alla maggioranza assoluta può essere oggetto di una seconda votazione a maggioranza semplice se ha ottenuto almeno 1/3 dei voti dell'insieme dei comproprietari. Il risultato della prima votazione rimane quindi determinante, anche quando la maggioranza assoluta non è raggiunta.
Per una delibera soggetta alla doppia maggioranza, nella stessa assemblea può aver luogo una seconda votazione a maggioranza assoluta se metà dei condomini presenti, rappresentati o che hanno votato per corrispondenza ha approvato la proposta e se tali condomini rappresentano almeno 1/3 dei voti dell’insieme dei condomini. Le due condizioni devono essere soddisfatte.
Una possibilità particolare riguarda i lavori destinati a risparmiare energia o a ridurre le emissioni di gas a effetto serra. Se il progetto non ha ottenuto almeno 1/3 dei voti dell'insieme dei comproprietari, una nuova assemblea può pronunciarsi a maggioranza semplice su un progetto identico, a condizione di essere convocata entro 3 mesi.
Quali decisioni riguardano l’organizzazione e il regolamento?
La nomina o la revoca dell’amministratore e dei membri del consiglio condominiale rientra nella maggioranza assoluta. Lo stesso vale per la costituzione di un condominio secondario.
Anche una delega conferita all'amministratore, al consiglio condominiale o a un'altra persona per compiere un atto o prendere una decisione rientrante nella maggioranza semplice viene votata a maggioranza assoluta. Anche la delega conferita al presidente del consiglio condominiale per promuovere un'azione giudiziaria contro l'amministratore per il risarcimento di un danno subito dal condominio rientra in tale maggioranza.
Per il regolamento condominiale, fa la differenza l’oggetto della modifica. Il suo adeguamento ai cambiamenti legislativi e regolamentari intervenuti dalla sua redazione rientra nella maggioranza semplice. La sua modifica o redazione riguardante il godimento, l’uso e l’amministrazione delle parti comuni rientra nella doppia maggioranza.
L’unanimità è richiesta quando la modifica o la redazione del regolamento riguarda un oggetto diverso dal godimento, dall’uso e dall’amministrazione delle parti comuni. È il caso, ad esempio, di un cambiamento della destinazione dell’edificio. La destinazione indica l’uso per il quale l’edificio è stato costruito: abitativo, professionale o misto.
Lavori e attrezzature: una maggioranza in base al progetto
Conservazione, accessibilità e diagnosi
I lavori necessari alla conservazione dell’edificio e alla salute e sicurezza dei suoi occupanti sono soggetti alla maggioranza semplice. Comprendono in particolare i lavori riguardanti la stabilità, la chiusura, la copertura o le reti, nonché quelli destinati a rendere gli alloggi conformi alle norme di salubrità, sicurezza e dotazioni.
I lavori di accessibilità per persone con disabilità o mobilità ridotta sono soggetti alla maggioranza semplice quando non riguardano né la struttura dell’edificio né i suoi impianti essenziali. Se incidono sulla struttura o su tali impianti, è richiesta la maggioranza assoluta.
La decisione di avviare una diagnosi tecnica globale e la scelta delle modalità di realizzazione rientrano nella maggioranza semplice. Anche le modalità di elaborazione del progetto di piano pluriennale dei lavori rientrano in questa maggioranza, mentre l’adozione totale o parziale del progetto richiede la maggioranza assoluta.
Miglioramento, energia e parcheggio
I lavori di trasformazione, miglioramento o realizzazione di un impianto sono soggetti alla maggioranza assoluta. Lo stesso vale per i lavori destinati a risparmiare energia o a ridurre le emissioni di gas serra, indipendentemente dal fatto che comprendano o meno lavori di interesse collettivo realizzati su parti private.
Per la ricarica dei veicoli elettrici e ibridi ricaricabili, conta la natura precisa della decisione. La decisione di dotare di colonnine i posti auto ad accesso sicuro e a uso privato, con lo studio dell’adeguatezza degli impianti esistenti e, se necessario, dei relativi lavori, rientra nella maggioranza semplice.
Al contrario, l’installazione o la modifica degli impianti elettrici che consentono di alimentare questi posti, nonché la realizzazione di impianti di ricarica con contabilizzazione individuale per questi veicoli, rientrano nella maggioranza assoluta.
L’assemblea può autorizzare a maggioranza semplice uno o più condomini a realizzare a proprie spese lavori per il parcheggio sicuro delle biciclette nelle parti comuni. Tali lavori non devono incidere né sulla struttura né sulla destinazione dell’edificio né sui suoi impianti essenziali e non devono compromettere la sicurezza degli occupanti.
Spese, parti comuni e sicurezza
In linea di principio, la modifica della ripartizione delle spese richiede l’unanimità. Tuttavia, rientra nella maggioranza assoluta quando è resa necessaria da un cambiamento d’uso di una o più parti private. Quando lavori o atti di acquisto o disposizione sono stati deliberati con la maggioranza richiesta dalla legge, la modifica delle spese che essi rendono necessaria viene votata con la stessa maggioranza che ha consentito di adottare i lavori o gli atti.
La soppressione del posto di portiere o custode e la vendita dell’alloggio del portiere, quando appartiene al condominio, rientrano nella doppia maggioranza. Tuttavia, è richiesta l’unanimità se il regolamento condominiale prevede che la soppressione del servizio di portineria pregiudichi la destinazione dell’edificio o le modalità di godimento delle parti private.
Un atto di acquisto immobiliare o di disposizione rientra nella doppia maggioranza. Tuttavia, le condizioni per la realizzazione di atti di disposizione sulle parti comuni o sui relativi diritti accessori rientrano nella maggioranza assoluta quando tali atti derivano da obblighi legali o regolamentari, come quelli riguardanti i cortili comuni, altre servitù o la cessione di diritti di comunione forzosa. L'alienazione (ad esempio la vendita) di parti comuni la cui conservazione è necessaria per rispettare la destinazione dell'edificio richiede invece l'unanimità.
Per la sicurezza, la modalità di apertura delle porte di accesso viene decisa a maggioranza assoluta. L’autorizzazione permanente concessa alla polizia municipale di accedere alle parti comuni rientra invece nella maggioranza semplice.
Per un condominio di Saint-Denis come per qualsiasi altro, è importante leggere la delibera e il regolamento per individuare la regola applicabile. Saint-Denis Immobilier propone in vendita appartamenti e case in città e nei dintorni. In caso di dubbio su una situazione condominiale specifica, un’ADIL o un professionista legale può fornire chiarimenti.
Domande frequenti
Un'astensione viene conteggiata contro una delibera ?
A maggioranza semplice, gli astenuti non vengono presi in considerazione: il calcolo riguarda i voti espressi. A maggioranza assoluta, la base è diversa, poiché comprende i voti dell'insieme dei comproprietari.
Quale maggioranza è necessaria per eleggere l’amministratore?
La nomina dell’amministratore rientra nella maggioranza assoluta dell’articolo 25. Se la proposta ottiene almeno 1/3 dei voti dell’insieme dei condomini senza raggiungere tale maggioranza, può essere sottoposta a una seconda votazione a maggioranza semplice.
Un comproprietario assente viene preso in considerazione ?
I suoi voti rientrano nella base di calcolo della maggioranza assoluta e della doppia maggioranza. Per la maggioranza semplice, il calcolo riguarda i voti espressi dai condomini presenti, rappresentati o che hanno votato per corrispondenza.
Quale maggioranza si applica al piano pluriennale dei lavori?
Il metodo di elaborazione della bozza rientra nella maggioranza semplice. L’adozione di tutto o parte del progetto rientra nella maggioranza assoluta.
È necessaria l’unanimità per vendere una parte comune ?
L’unanimità è richiesta per l’alienazione di una parte comune la cui conservazione è necessaria per rispettare la destinazione dell’edificio. Un atto di disposizione rientra inoltre nella doppia maggioranza; le condizioni per la realizzazione di atti riguardanti le parti comuni o i relativi diritti accessori rientrano nella maggioranza assoluta quando tali atti derivano da obblighi legali o regolamentari, come quelli riguardanti i cortili comuni, altre servitù o la cessione di diritti di comunione.
Dove verificare la maggioranza applicabile a una delibera?
La natura esatta della decisione è il punto di partenza. La scheda delle procedure amministrative indica le maggioranze per categoria di delibera.
Fonti
- Quali sono le regole di voto nell'assemblea generale condominiale? | Service Public, service-public.gouv.fr
- Quali sono le regole di voto nell'assemblea generale condominiale?, mairie-torteron.fr
- Le vostre pratiche e i vostri diritti: quali sono le regole di voto nell'assemblea generale condominiale?, mairie-stpierredechandieu.com
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