Eine Eigentumswohnung in einer Eigentümergemeinschaft verkaufen: vorzulegende Dokumente
Für den Verkauf einer Eigentumswohnung sind die Diagnosen sowie die Informationen über das Gebäude und die Finanzen des Anteils dem Käufer zu den vorgesehenen Zeitpunkten des Verkaufs auszuhändigen.
Für den Verkauf einer Eigentumswohnung muss der Eigentümer Informationen über die Wohnung, das Gebäude und die finanzielle Situation des Anteils zusammentragen und sie dem Käufer zu den vorgesehenen Zeitpunkten des Verkaufs übermitteln. Zu den für den Verkauf einer Eigentumswohnung erforderlichen Unterlagen gehören insbesondere die technischen Diagnosen sowie, je nach Situation des Käufers, die Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Bestimmte Angaben werden bereits beim Verkaufsbeginn oder bei der ersten Besichtigung benötigt; andere müssen beim Kaufversprechen oder vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde übergeben werden.
Das Wichtigste
- Ist die Wohnung einem natürlichen, bergbaulichen, technologischen oder seismischen Risiko oder einem Radonrisiko ausgesetzt, muss die Risikobescheinigung bereits bei der ersten Besichtigung übergeben werden.
- Bei einem Vorvertrag sind die Informationen zur Wohnungseigentümergemeinschaft und die technische Diagnosedatei spätestens bei dessen Unterzeichnung zu übergeben. Ein Käufer, der bereits Eigentümer einer Einheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, erhält nur die finanziellen Informationen und die technische Diagnosedatei.
- Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre und die während der 2 Geschäftsjahre vor dem Verkauf gezahlten Kosten gehören zu den zusammenzustellenden Informationen.
- Die obligatorische datierte Aufstellung wird vom Verwalter erstellt und dem Notar übermittelt. Ihre dem Verkäufer in Rechnung gestellten Kosten sind auf 380 € einschließlich Steuern begrenzt.
- Eine unvollständige Übergabe bestimmter Dokumente kann den Beginn der Widerrufsfrist des Erwerbers verzögern.
Welche Elemente sind ab dem Verkaufsbeginn und bei der Besichtigung vorzusehen?
Die Anzeige muss Angaben zur Wohnung und zur Eigentümergemeinschaft enthalten. Sie nennt insbesondere die Anzahl der Einheiten, die Wohnfläche, den vom Verkäufer gezahlten jährlichen Betrag der Kosten des beschlossenen Budgets sowie die im Energieausweis genannten voraussichtlichen Ausgaben.
Sie erläutert die Verfahren im Zusammenhang mit den finanziellen Schwierigkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft und verweist den Käufer auf die Website Géorisques, um die natürlichen und technologischen Risiken zu prüfen, die das Objekt betreffen können. Wenn ein Gewerbetreibender mit dem Verkauf beauftragt ist, gibt die Anzeige seine Gebühren und die Person an, die diese übernimmt.
Beim ersten Besichtigungstermin übergibt der Verkäufer oder sein Bevollmächtigter eine Risikoinformation, wenn sich die Wohnung in einem Gebiet befindet, das einem natürlichen, bergbaulichen, technologischen oder seismischen Risiko oder einem Radonrisiko ausgesetzt ist. Andernfalls kann der Käufer die Aufhebung des Verkaufs oder eine Minderung des Preises verlangen.
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Die Unterlagen zur Organisation und zu den Arbeiten am Gebäude
Wird ein Vorvertrag unterzeichnet, übergibt der Verkäufer dem Käufer spätestens zu diesem Zeitpunkt die Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft, einschließlich der Unterlagen zu ihrer finanziellen Situation. Ist der Käufer bereits Eigentümer einer Einheit in der Eigentümergemeinschaft, übergibt ihm der Verkäufer nur die Informationen zur finanziellen Situation und die technische Diagnoseakte.
Die Unterlagen zur Organisation und zu den Arbeiten umfassen:
- das zusammenfassende Datenblatt mit Angaben zu den technischen und finanziellen Merkmalen, der Organisation und der Funktionsweise der Eigentümergemeinschaft ;
- die Gemeinschaftsordnung, die Teilungsbeschreibung und die veröffentlichten Änderungsurkunden ;
- die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre ;
- das Wartungsheft des Gebäudes ;
- die Schlussfolgerungen der allgemeinen technischen Diagnose, sofern vorhanden ;
- der mehrjährige Arbeitsplan oder dessen Entwurf ;
- das Merkblatt, in dem die Rechte und Pflichten der Miteigentümer sowie die Funktionsweise des Verbands erläutert werden.
Die Teilungserklärung und die beschreibende Aufstellung geben Auskunft über die Organisation der Einheiten. Die Protokolle geben die Beschlüsse der Versammlung wieder, während das Wartungsbuch und der Bauplan Informationen über das Gebäude liefern.
Der Vorvertrag ist nicht verpflichtend. Wenn die Parteien direkt die notarielle Urkunde unterzeichnen, übermittelt der Notar dem Käufer den Entwurf der Urkunde zusammen mit den Informationen über die Eigentümergemeinschaft, einschließlich der von Service-Public.fr für diese Situation aufgeführten Dokumente.
Finanzielle Informationen, die dem Käufer mitzuteilen sind
Die finanziellen Informationen geben dem Käufer Auskunft über die mit der Einheit verbundenen Ausgaben und die Situation der Eigentümergemeinschaft. Der Verkäufer stellt zusammen:
- die laufenden Kosten des voraussichtlichen Haushaltsplans und die Kosten außerhalb des voraussichtlichen Haushaltsplans, die er während der 2 Geschäftsjahre vor dem Verkauf gezahlt hat ;
- wenn ein Instandhaltungsfonds besteht, der Betrag, der dem Anteil am Miteigentumsanteil entspricht, sowie der letzte vom Verkäufer gezahlte Beitrag;
- die Beträge, die vom Verband beim Erwerber eingefordert werden können, etwa ein Vorschuss auf die Liquidität ;
- der Gesamtstand der unbezahlten Beiträge innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und ihrer Schulden gegenüber den Lieferanten.
Die vom Verkäufer gezahlten Kosten geben Aufschluss über die bisherigen Ausgaben für die Einheit. Die Beträge, die der Käufer möglicherweise schuldet, und der Stand der Zahlungsrückstände geben Aufschluss über seine künftige Situation und die der Eigentümergemeinschaft.
Die technische Diagnosedokumentation der Wohnung
Bei einem Vorvertrag wird die technische Diagnosedatei dem Käufer gleichzeitig mit diesem Vorvertrag übergeben. Sie enthält Informationen über die Wohnung und bestimmte Risiken, insbesondere:
- die Energieeffizienzdiagnose (DPE) ;
- der Befund zum Risiko einer Bleiexposition für den privaten Teil sowie der Zustand, aus dem das Vorhandensein oder Fehlen von Asbest hervorgeht ;
- der Zustand der elektrischen Inneninstallation und der Gasanlage, wenn die betreffende Installation im Sondereigentumsbereich älter als 15 Jahre ist;
- der Zustand hinsichtlich des Vorkommens von Termiten im Sondereigentumsbereich sowie der Zustand hinsichtlich der Risiken und Umweltbelastungen;
- der Zustand hinsichtlich des Risikos eines Hausschwammbefalls, wenn sich das Gebäude in einem vom Präfekten abgegrenzten Gebiet befindet, in dem Hausschwämme beim Rathaus gemeldet wurden;
- die Lärmdiagnose, wenn sich die Wohnung in einem lärmbelasteten Gebiet befindet, das durch den Lärmschutzplan eines Flugplatzes abgegrenzt ist ;
- die private Fläche der Einheit (Carrez-Gesetz) ;
- der Beschluss über die Sicherheitsmaßnahmen oder die Beseitigung der unhygienischen Zustände, der für den Sondereigentumsbereich erlassen wurde, sofern ein solcher besteht.
Der Energieausweis betrifft die Energieeffizienz, während die Wohnflächenangabe nach dem Carrez-Gesetz über die private Fläche informiert. Die Nachweise zu den Anlagen oder Risiken entsprechen den jeweils angegebenen Situationen.
Die fehlende Übermittlung des Risikozustands für eine in einem betroffenen Gebiet gelegene Wohnung oder eines bestehenden Bescheids über Sicherungsmaßnahmen oder Unbewohnbarkeit kann dem Käufer ermöglichen, die Aufhebung des Vertrags oder eine Preisminderung zu verlangen. Ein Notar kann Sie über die für Ihre Wohnung geltenden Unterlagen und deren Gültigkeit informieren.
Die vor dem Verkauf anzufordernde datierte Aufstellung
Die datierte Aufstellung ist für den Verkauf eines Wohnungseigentumsanteils vorgeschrieben: Sie informiert über die finanzielle Situation des Anteils gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter erstellt sie auf Antrag des Verkäufers oder des mit der Beurkundung beauftragten Notars und übermittelt sie dem Notar vor dem Verkauf.
Das Dokument unterscheidet zwischen den Beträgen, die der Verkäufer der Eigentümergemeinschaft schuldet, den Beträgen, die die Eigentümergemeinschaft dem Verkäufer schulden könnte, und den Beträgen, die vom Käufer zu tragen sind. Es enthält insbesondere Informationen über Rücklagen, Liquiditätsvorschüsse und gegebenenfalls unbezahlte Kosten oder das Gemeinschaftsdarlehen.
Laut dem offiziellen Merkblatt zur datierten Aufstellung werden ihre Kosten dem Verkäufer in Rechnung gestellt und dürfen 380 € einschließlich Steuern nicht überschreiten. Sie müssen im Vertrag des Verwalters unter den ausschließlich den Eigentümern zurechenbaren Kosten vorgesehen und von der Eigentümerversammlung genehmigt werden. Ein höherer Betrag kann angefochten werden, auch beim gleichzeitigen Verkauf mehrerer Anteile.
Der Verwalter übermittelt dem Notar außerdem eine weniger als 1 Monat alte Bescheinigung, dass der Verkäufer keine Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft hat. Bei bestehenden Schulden kann er der Auszahlung des Kaufpreises widersprechen, um deren Begleichung zu erwirken.
Die Unterlagen übergeben und den Nachweis ihres Empfangs aufbewahren
Die Unterlagen können per Post, persönlich oder auf elektronischem Weg, etwa per E-Mail oder USB-Stick, mit schriftlicher Zustimmung des Käufers übermittelt werden. Vor dem Notar bestätigt dieser ihren Erhalt durch die Unterzeichnung des Vorvertrags. Wird dieser ohne Notar unterzeichnet, bestätigt er dies durch eine datierte und eigenhändig unterzeichnete Erklärung.
Bestimmte Dokumente setzen den Beginn der Widerrufsfrist voraus: die zusammenfassende Übersicht, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung mit ihren veröffentlichten Änderungsurkunden, die Protokolle der letzten 3 Jahre sowie die für das Kaufversprechen aufgeführten finanziellen Informationen. Die Frist beginnt am Tag nach ihrem Erhalt.
Ohne Vorvertrag muss vor der Unterzeichnung der Urkunde eine Bedenkzeit von mindestens 10 Tagen eingehalten werden. Wurden das zusammenfassende Merkblatt, die Gemeinschaftsordnung und die beschreibende Aufstellung mit ihren veröffentlichten Änderungsurkunden, die Protokolle der letzten 3 Jahre oder die Gesamtaufstellung der Zahlungsrückstände und der Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten dem Käufer nicht übergeben, beginnt diese Frist am Tag nach ihrem Erhalt.
Nach der Unterzeichnung muss der Eigentümerwechsel dem Verwalter durch den Notar, den Erwerber oder den Verkäufer mitgeteilt werden.
Häufig gestellte Fragen
Müssen die Protokolle der Eigentümerversammlung dem Käufer übergeben werden?
Ja, grundsätzlich: Bei einem Kaufversprechen sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre spätestens bei dessen Unterzeichnung zu übergeben; ohne Kaufversprechen übermittelt der Notar sie zusammen mit dem Vertragsentwurf. Ausnahme: Ist der Käufer bereits Eigentümer eines Anteils in der Eigentümergemeinschaft, übergibt der Verkäufer ihm nur die finanziellen Informationen und die technische Diagnosedatei.
Wer beantragt die datierte Aufstellung und wer bezahlt sie?
Der Verkäufer oder der mit der Beurkundung des Kaufvertrags beauftragte Notar kann dies beim Verwalter anfordern. Dieser erstellt es, übermittelt es dem Notar und stellt dem Verkäufer dafür höchstens 380 € einschließlich Steuern in Rechnung.
Kann man die Unterlagen per E-Mail versenden?
Die Übermittlung kann mit der schriftlichen Zustimmung des Käufers auf elektronischem Weg erfolgen. Die Dokumente können auch persönlich übergeben oder per Post versandt werden.
Ist der Vorvertrag verpflichtend?
Die Unterzeichnung eines Vorvertrags ist nicht verpflichtend: Die Parteien können direkt die notarielle Urkunde unterzeichnen. Der Notar übermittelt dem Käufer dann vor der Unterzeichnung den Entwurf der Urkunde und die vorgesehenen Informationen über die Eigentümergemeinschaft.
Wann muss die Risikobescheinigung übergeben werden?
Liegt die Wohnung in einem Gebiet, das einem natürlichen, bergbaulichen, technologischen oder seismischen Risiko oder einem Radonrisiko ausgesetzt ist, übergibt der Verkäufer oder sein Beauftragter sie bereits bei der ersten Besichtigung. Eine unterlassene Übergabe kann dem Käufer ermöglichen, die Aufhebung des Verkaufs oder eine Preisminderung zu verlangen.
Kann ein fehlendes Dokument die Widerrufsfrist verzögern ?
Ja, wenn das fehlende Dokument zu den Unterlagen gehört, deren Übergabe den Beginn der Frist voraussetzt, insbesondere das zusammenfassende Merkblatt oder die Protokolle der letzten 3 Jahre. Die Frist beginnt am Tag nach dem Eingang aller betreffenden Unterlagen.
Quellen
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