Vendere un appartamento in condominio: i documenti da fornire

Per vendere un appartamento in condominio, il proprietario deve raccogliere informazioni sull’alloggio, sull’edificio e sulla situazione finanziaria dell’unità, quindi trasmetterle all’acquirente nelle fasi previste della vendita. I documenti necessari per la vendita di un appartamento in condominio comprendono in particolare le diagnosi tecniche e, a seconda della situazione dell’acquirente, il regolamento condominiale e i verbali dell’assemblea generale.

Alcuni elementi sono necessari già dalla messa in vendita o dalla prima visita; altri devono essere consegnati al momento della promessa di vendita o prima della firma dell'atto autentico.

Quali elementi prevedere fin dalla messa in vendita e dalla visita?

L’annuncio deve fornire informazioni sull’appartamento e sul condominio. Indica in particolare il numero delle unità, la superficie, l’importo annuale delle spese del budget preventivo pagate dal venditore e le spese prevedibili indicate nell’APE.

Specifica le procedure relative alle difficoltà finanziarie del condominio e indirizza l’acquirente al sito Géorisques per verificare i rischi naturali e tecnologici che possono riguardare l’immobile. Se per la vendita viene incaricato un professionista, l’annuncio indica i suoi onorari e la persona che li sostiene.

Alla prima visita, il venditore o il suo mandatario consegna una relazione sui rischi se l'alloggio si trova in una zona esposta a un rischio naturale, minerario, tecnologico, sismico o legato al radon. In mancanza, l'acquirente può chiedere la risoluzione della vendita o una riduzione del prezzo.

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I documenti sull’organizzazione e sui lavori dell’edificio

Quando viene firmata una promessa di vendita, il venditore consegna all’acquirente i documenti relativi al condominio, compresi quelli sulla sua situazione finanziaria, al più tardi in tale data. Se l’acquirente è già proprietario di un’unità nel condominio, il venditore gli consegna soltanto le informazioni sulla situazione finanziaria e il fascicolo di diagnosi tecnica.

I documenti sull’organizzazione e sui lavori comprendono:

• la scheda sintetica, che fornisce informazioni sulle caratteristiche tecniche e finanziarie, sull'organizzazione e sul funzionamento del condominio;
• il regolamento condominiale, lo stato descrittivo della divisione e gli atti modificativi pubblicati;
• i verbali delle assemblee generali degli ultimi 3 anni;
• il registro di manutenzione dell'edificio;
• le conclusioni della diagnosi tecnica globale, se esiste;
• il piano pluriennale dei lavori o il relativo progetto;
• la nota che illustra i diritti e gli obblighi dei comproprietari nonché il funzionamento del condominio.

Il regolamento e lo stato descrittivo forniscono informazioni sull’organizzazione delle unità immobiliari. I verbali riportano le decisioni dell’assemblea, mentre il registro di manutenzione e il piano dei lavori forniscono informazioni sull’edificio.

La promessa di vendita non è obbligatoria. Se le parti firmano direttamente l’atto autentico, il notaio trasmette all’acquirente la bozza dell’atto accompagnata dalle informazioni sul condominio, compresi i documenti elencati da Service-Public.fr per questa situazione.

Le informazioni finanziarie da comunicare all’acquirente

Le informazioni finanziarie forniscono all’acquirente indicazioni sulle spese legate all’unità e sulla situazione del condominio. Il venditore raccoglie:

• le spese correnti del bilancio preventivo e le spese fuori bilancio preventivo da lui pagate durante i 2 esercizi contabili precedenti la vendita;
• quando esiste un fondo lavori, la somma corrispondente alla quota associata all'unità immobiliare nonché l'ultimo contributo versato dal venditore;
• le somme che il condominio può reclamare all'acquirente, come un anticipo di cassa;
• lo stato complessivo delle quote condominiali non pagate all'interno del condominio e del debito di quest'ultimo verso i fornitori.

Le spese pagate dal venditore forniscono informazioni sulle spese passate dell’unità. Le somme eventualmente dovute dall’acquirente e la situazione degli insoluti chiariscono la sua situazione futura e quella del condominio.

Il fascicolo della diagnosi tecnica dell’alloggio

In caso di promessa di vendita, il fascicolo di diagnosi tecnica viene consegnato all’acquirente contemporaneamente alla promessa. Riunisce informazioni sull’alloggio e su determinati rischi, in particolare:

• la diagnosi della prestazione energetica (DPE);
• il rapporto sui rischi di esposizione al piombo per la parte privata e il documento che indica la presenza o l'assenza di amianto;
• lo stato dell'impianto elettrico interno e quello dell'impianto del gas, se l'impianto interessato della parte privata ha più di 15 anni;
• lo stato relativo alla presenza di termiti nella parte privata e lo stato dei rischi e dell'inquinamento;
• lo stato relativo al rischio di infestazione da merule se l'edificio si trova in una zona delimitata dal prefetto, dove sono state segnalate merule al comune;
• la diagnosi acustica se l'alloggio si trova in una zona esposta al rumore, delimitata dal piano di esposizione al rumore di un aeroporto;
• la superficie privata dell'unità (legge Carrez);
• il provvedimento di messa in sicurezza o di risanamento dell'insalubrità adottato per la parte privata, se esiste.

La DPE riguarda la prestazione energetica, mentre la superficie secondo la legge Carrez indica la superficie privata. Le certificazioni relative agli impianti o ai rischi rispondono alle situazioni specificate per ciascuna di esse.

La mancata trasmissione della dichiarazione dei rischi per un alloggio situato in una zona interessata, oppure di un’ordinanza di messa in sicurezza o di insalubrità esistente, può consentire all’acquirente di chiedere l’annullamento del contratto o una riduzione del prezzo. Un notaio può fornire chiarimenti sui documenti relativi al vostro alloggio e sulla loro validità.

Il prospetto contabile da richiedere prima della vendita

Il prospetto contabile è obbligatorio per la vendita di un’unità immobiliare in condominio: fornisce informazioni sulla situazione finanziaria dell’unità nei confronti del condominio. L’amministratore lo redige su richiesta del venditore o del notaio incaricato di redigere l’atto, quindi lo trasmette al notaio prima della vendita.

Il documento distingue le somme dovute dal venditore al condominio, quelle che il condominio potrebbe dovere al venditore e quelle che saranno a carico dell’acquirente. Comprende in particolare informazioni sugli accantonamenti, sugli anticipi di tesoreria e, se del caso, sulle spese non pagate o sul prestito collettivo.

Secondo la scheda ufficiale sullo stato datato, il suo costo è addebitato al venditore e non può superare 380 € IVA inclusa. Deve essere previsto nel contratto dell’amministratore nella sezione delle spese imputabili ai soli condomini e approvato dall’assemblea generale. Un importo superiore può essere contestato, anche in caso di vendita simultanea di più unità.

Il syndic trasmette inoltre al notaio un certificato di meno di 1 mese che attesta che il venditore non ha debiti nei confronti del condominio. In presenza di debiti, può opporsi al versamento del prezzo per ottenerne il pagamento.

Consegnare i documenti e conservare la prova della loro ricezione

I documenti possono essere trasmessi per posta, consegnati a mano o tramite un procedimento dematerializzato, come un’e-mail o una chiavetta USB, con il consenso scritto dell’acquirente. Davanti al notaio, quest’ultimo ne attesta la consegna firmando la promessa. Se viene firmata senza notaio, lo attesta mediante uno scritto datato e firmato di suo pugno.

Alcuni documenti determinano l'inizio del termine di recesso: la scheda sintetica, il regolamento condominiale e lo stato descrittivo della divisione con i relativi atti modificativi pubblicati, i verbali degli ultimi 3 anni e le informazioni finanziarie elencate per la promessa di vendita. Il termine decorre dal giorno successivo alla loro ricezione.

In assenza di promessa, prima della firma dell’atto deve essere rispettato un termine di riflessione di almeno 10 giorni. Se la scheda sintetica, il regolamento e lo stato descrittivo con i relativi atti modificativi pubblicati, i verbali degli ultimi 3 anni o lo stato complessivo degli insoluti e dei debiti verso i fornitori non sono stati consegnati all’acquirente, il termine decorre dal giorno successivo alla loro ricezione.

Dopo la firma, il cambio di proprietario deve essere notificato all'amministratore dal notaio, dall'acquirente o dal venditore.

Domande frequenti